인천지방법원 2025타경513004. 부평구 산곡동의 공부상 다세대주택으로, 감정가와 최저매각가는 모두 85,000,000원입니다. 현 소유자는 이아름이고 2022년 5월 24일 107,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 문제의 중심은 근저당이 아니라 정수빈의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2022년 4월 18일, 점유개시일 2022년 5월 23일, 주민등록일 2022년 5월 24일, 확정일자 2022년 4월 18일이며 임차보증금은 107,000,000원입니다.
말소기준으로 선언된 권리는 2025년 10월 14일의 강제경매개시결정입니다. 정수빈의 임차권은 그보다 앞서 성립한 권리이므로 배당만으로 보증금 전액이 채워지지 않으면 잔액을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 신건 매각가 85,000,000원을 전제로 한 배당계산에서는 집행비용 1,930,000원을 제외한 83,070,000원이 임차인에게 배당되고, 23,930,000원이 부족합니다. 하지만 이번 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 별도 사정이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513004 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 산곡동 234-46 시동 4층401호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 마장로220번길 53 |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 다세대주택 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 |
| 통칭 | 근영점보빌라 |
| 소유자 | 이아름 (2022.05.24. 거래가 107,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 107,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
현재 권리분석에서 핵심이 되는 순서는 명확합니다. 정수빈은 2022년 4월 18일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022년 5월 23일 점유를 시작해 2022년 5월 24일 주민등록을 마쳤습니다. 2024년 6월 17일에는 보증금 107,000,000원의 주택임차권등기가 들어왔습니다. 반면 말소기준인 강제경매개시결정은 2025년 10월 14일이므로 임차권이 앞섭니다.
등기부의 과거 근저당 중 한국주택은행 9,100,000원, 농업협동조합중앙회 16,900,000원, 우리은행 58,520,000원 근저당은 모두 이미 말소된 상태입니다. 따라서 이번 매각에서 직접적인 인수 판단의 중심은 과거 근저당이 아니라 정수빈 임차권과 말소동의 확약서입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정수빈 | 제4층 제401호 38.40㎡ 전부 | 107,000,000원 | 2022.05.24 / 2022.04.18 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
정수빈은 전입이 말소기준보다 앞서고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 임차인입니다. 보증기관 승계나 대위신고로 중복 집계된 인원이 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정 · 확약 미반영 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,000원 |
| 1. 임차인 정수빈 보증금 | 107,000,000원 | 83,070,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 107,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 선순위 임차권이 그대로 배당·인수된다고 본 계산입니다. 배당 후 정수빈 보증금 부족분은 23,930,000원입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 확약을 유효하게 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 계산상 인수는 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 85,000,000원 | 23,930,000원 | 107,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 68,000,000원 | 40,624,000원 | 107,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 54,400,000원 | 53,979,200원 | 107,000,000원 |
선순위 임차권을 그대로 두는 계산에서는 최저가가 내려가도 단순히 싸지는 구조가 아닙니다. 신건에서 23,930,000원이던 인수액이 1회 유찰 시 40,624,000원, 2회 유찰 시 53,979,200원으로 증가합니다. 즉 낙찰가 하락분 상당 부분이 미배당 보증금으로 이동합니다. 이번 사건에서는 말소동의 확약서 때문에 실질 인수를 0원*으로 보지만, 그 확약을 확인하지 않은 채 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 산곡동 소재 산곡여자중학교 북측 인근으로, 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 공부상 다세대주택이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 일부입니다. 외벽은 드라이비트·외장타일 등, 창호는 PVC새시 창호 등으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 편의설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 남측으로 약 10미터 정도의 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역으로 기재돼 있고, 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 점유 확인. 이해관계인의 협조가 원활하지 못해 감정평가 당시 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이번 물건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용된다는 전제입니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 정수빈 임차권은 보증금 107,000,000원, 주민등록일 2022.05.24., 확정일자 2022.04.18.의 선순위 권리입니다. 확약이 없다면 배당 부족분이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
- 배당표와 실질 인수 구분. 신건 기준 배당계산상 부족분은 23,930,000원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
- 유찰가만 보지 않기. 확약을 제외한 계산에서는 낙찰가가 68,000,000원으로 낮아질 때 인수액이 40,624,000원, 54,400,000원으로 낮아질 때 53,979,200원으로 커집니다.
- 점유·임대관계 재확인. 감정평가 당시 이해관계인의 협조가 원활하지 못해 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “23,930,000원 인수”와 “실질 0원”을 구분하라
이 사건을 배당표만 보면 선순위 임차인 정수빈의 보증금 107,000,000원 가운데 신건에서 23,930,000원이 미배당돼 매수인에게 남는 물건입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있습니다. 따라서 그 확약이 해당 임차권 말소에 유효하게 적용되는 전제에서는 실질 인수는 0원*, 신건 기준 실질취득은 85,000,000원입니다.
결국 이 물건의 승부처는 낙찰가 자체보다 확약서 확인입니다. 확약을 빼면 선순위 임차권 인수형이고, 확약을 유효하게 반영하면 인수 부담이 제거됩니다. 따라서 확약서의 대상·말소 조건·적용 여부를 원본으로 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 사건입니다.
