인천지방법원 2025타경513061. 인천 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 7층 737호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 현 소유자는 박승준이고, 2022년 5월 9일 매매를 원인으로 116,000,000원에 취득했습니다. 그런데 같은 2022년 5월 9일 신현종이 임대차계약을 체결하고 확정일자를 받았으며, 2022년 5월 20일 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2024년 7월 12일 보증금 116,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
본건에서 가격표만 보면 감정가와 최저가가 모두 106,000,000원입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금이 최저가보다 크므로 계산의 출발점은 최저가가 아니라 미배당 보증금입니다. 현재 배당가정에서 임차인에게 103,716,000원이 배당되고 12,284,000원이 부족합니다. 이 부족분이 매수인에게 남기 때문에 낙찰대금 106,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513061 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 7층737호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제7층 제737호 20.75㎡ 전부 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 박승준 (2022.05.09 매매 · 거래가액 116,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 116,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인 | 2020.05.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
본건에서 실제 임차인은 신현종 1명입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.05.09, 주민등록일과 점유개시일은 2022.05.20입니다. 2024.07.12에는 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 본건의 강제경매개시결정은 2025.10.15이므로, 임차인의 전입·확정일자·임차권등기가 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 신현종의 권리는 대항력 있음·우선변제권 있음으로 분석되며, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인 인수 위험으로 남습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 신현종 | 제7층 제737호 20.75㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 116,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 12,284,000원 말소동의 확약서 제출 |
갑구에는 2022.06.10 민간임대주택등기도 존재합니다. 등기 내용에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재되어 있습니다. 입찰 전에는 임차권 말소동의 확약서와 함께 이 등기의 매각 후 처리 내용도 원본 서류에서 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 거의 그대로
대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어납니다. 그래서 낙찰가 하락이 실질취득 하락으로 거의 이어지지 않습니다. 본건의 회차별 수치가 그 구조를 그대로 보여줍니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 106,000,000원 | 12,284,000원 | 118,284,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 84,800,000원 | 33,126,400원 | 117,926,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 67,840,000원 | 49,781,120원 | 117,621,120원 |
현재 회차에서는 최저가 106,000,000원에 인수 12,284,000원을 더해 118,284,000원이 실질취득입니다. 1회 유찰 시 낙찰가는 84,800,000원까지 내려가지만 인수액은 33,126,400원으로 늘어 실질취득은 117,926,400원입니다. 2회 유찰 때도 낙찰가 67,840,000원에 인수 49,781,120원이 붙어 117,621,120원입니다. 즉 유찰을 가격 할인으로만 보면 안 되는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,284,000원 |
| 1. 임차인 신현종 보증금 | 116,000,000원 | 103,716,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 116,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차인 신현종의 보증금 중 103,716,000원이 배당되고 12,284,000원이 부족하여 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 청구금액 116,000,000원은 예상배당 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 남촌동 논곡중학교 서측 인근. 주변은 중소규모 공장, 동류형 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 7층 737호. 사용승인일자는 2020.05.04이며 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 40미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·재생사업지구·국가산업단지·복합구역·성장관리권역· 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 106,000,000원 낙찰가에 12,284,000원 인수액을 더한 118,284,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 실질취득 117,926,400원, 2회 유찰 시 117,621,120원입니다. 낙찰가가 크게 떨어져도 총부담은 거의 고정됩니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소만을 뜻하는지, 대항력·잔존보증금 청구까지 포기하는지 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.10 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 임대의무 관련 사항을 원본 명세서·등기에서 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인 부재로 임대사항은 미상이라고 기재돼 있으므로, 실제 현재 점유상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 경매”
이 물건의 핵심은 단순합니다. 최저가 106,000,000원보다 보증금 116,000,000원이 더 큽니다. 신현종은 2022.05.20 전입·점유했고 2022.05.09 확정일자를 갖췄으며, 2024.07.12 임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 회차 예상배당 후 부족분 12,284,000원이 남아 실질취득은 118,284,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰이면 낙찰가는 84,800,000원으로, 2회 유찰이면 67,840,000원으로 내려가지만 인수액이 각각 33,126,400원·49,781,120원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득은 117,926,400원·117,621,120원으로 거의 그대로입니다. 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 물건이 아니라, 미배당 보증금이 그 자리를 채우는 물건입니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 반드시 확인할 요소지만, 현재 확인된 문구만으로는 대항력 포기까지 단정할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리 고위험·가격 할인 착시입니다. 확약서 원문에서 대항력 및 잔존보증금 청구까지 명확히 해소되는 것이 확인되지 않는 한, 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다.
