인천지방법원 2025타경513127. 인천 남동구 간석동 삼용빌라D동의 전용 33.72㎡ 다세대주택으로, 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물의 지하층 102호입니다. 현재 소유자는 박정애이고, 2008년 재산분할로 지분 3분의 2를 취득한 뒤 2015년 나머지 지분 3분의 1을 증여받아 전체 지분을 보유하게 된 흐름입니다. 현재 권리분석의 기준은 2021년 5월 27일 설정된 주식회사티포스코퍼레이션대부의 근저당권 13,000,000원입니다. 이 근저당과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인은 없어 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
문제는 권리보다 시세와 환금성입니다. 감정가와 최저가는 모두 50,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건인데, 동일 면적의 가장 최근 거래는 2026년 4월 47,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 이 1건과 같은 47,000,000원이므로 현 최저가는 최근 시세보다 6.4% 높은 수준입니다. 더구나 과거 80,000,000원·100,000,000원 거래와 비교한 최근 추세는 -47.8%로 하락했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513127 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 576-22 지하층102호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 벽돌말로19번길 18-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 33.72㎡ · 지하층 102호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 박정애 |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 50,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 사용승인일 | 1986.06.18 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 인수 0원
등기부에는 과거 여러 가압류·압류·경매·가처분 기록이 있었지만 모두 이미 말소된 상태입니다. 1988년 설정됐던 한국주택은행 근저당도 국민은행으로 이전된 뒤 2008년 7월 31일 해지·말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 실제 기준이 되는 권리는 2021년 5월 27일의 티포스코퍼레이션대부 근저당입니다.
임차인은 없습니다. 대항력·우선변제·보증금 인수 문제도 확인되지 않으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 2025년 10월 29일 박정애의 파산관재인 권동익이 채권자로 기재된 청산을 위한 형식적경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 신건이 비싸다
삼용빌라D동은 총 6세대이고, 대상과 동일한 전용 33.72㎡ 거래는 3건 확인됩니다. 전체 평균은 75,666,666원이지만 이 수치에는 2023년 100,000,000원과 2024년 80,000,000원의 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 33.72㎡ | 2 | 47,000,000원 |
| 2024.01 | 33.72㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2023.09 | 33.72㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 33.72㎡ | 1건 | 47,000,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 47,000,000원입니다. 현 최저가 50,000,000원은 이보다 3,000,000원 높고, 최근 시세 대비 106.4%입니다. 따라서 전체 3건 평균 75,666,666원만 보면 감정가가 낮아 보이지만, 현재 시장을 반영하는 최근 거래를 기준으로는 신건이 시세보다 싼 물건이라고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,300,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사티포스코퍼레이션대부 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 박정애의파산관재인권동익 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,700,000원 |
현재 회차 50,000,000원 가정에서는 집행비용 1,300,000원과 근저당 13,000,000원을 배당한 뒤 35,700,000원이 잔여로 계산됩니다. 채권액이 확인되지 않은 경매개시결정은 배당 계산에서 제외됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 50,000,000원 | 0원 | 35,700,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 40,000,000원 | 0원 | 25,880,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 32,000,000원 | 0원 | 18,024,000원 | 0원 |
이 물건은 대항력 임차인 인수형이 아니므로 유찰이 진행돼도 매수인의 실질취득액은 해당 회차 낙찰가와 같습니다. 현재 50,000,000원은 최근 시세 47,000,000원보다 높지만, 데이터상 1회 유찰 시 40,000,000원, 2회 유찰 시 32,000,000원으로 낮아집니다. 다만 실제 응찰 판단에서는 지하층이라는 물리적 특성과 거래량을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용중이며, 전용 33.72㎡의 지하층 102호입니다.
- 주위환경. 간석4동행정복지센터 북동측 인근으로 단독주택과 다세대주택이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 대중교통편익은 보통인 편입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 2M의 포장도로를 이용해 출입합니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며 사용승인일은 1986.06.18입니다. 외벽은 조적조마감, 내벽은 인테리어마감, 창호는 알류미늄새시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 142.3㎡, 공시지가 1,141,000원/㎡이며 다세대주택 부지로 이용중입니다.
- 환금성. 삼용빌라D동은 총 6세대이고 동일면적 거래가 3건 확인됩니다. 최신 거래는 2026.04의 47,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 75,666,666원보다 최신 거래 47,000,000원과 최근 12개월 평균 47,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 50,000,000원은 최근 시세의 106.4%입니다. 현재 회차를 “시세보다 싸다”고 판단할 근거가 없습니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래가격이 이전 거래군보다 47.8% 낮아진 흐름입니다. 과거 거래가를 그대로 현재 가치로 환산하지 마세요.
- 지하층 특성 확인. 대상은 지하층 102호입니다. 현장 확인을 통해 채광·환기·습기·누수·진입 상태를 직접 점검할 필요가 있습니다.
- 소규모 단지 거래성. 총 6세대이고 동일면적 확인 거래가 3건이므로 매도 시 거래 속도와 가격 형성의 불확실성을 고려해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.01입니다. 매각 전 등기부와 매각물건명세서 등 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건은 권리만 보면 단순합니다. 2021년 티포스코퍼레이션대부 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인이 없고 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 신건 최저가 50,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균인 47,000,000원보다 3,000,000원 높습니다. 여기에 거래 추세도 -47.8%로 뚜렷한 하락을 보여 전체 평균 75,666,666원을 가격 메리트의 근거로 삼기 어렵습니다.
특히 대상은 6세대 규모 다세대의 지하층입니다. 권리상 인수 위험이 없다는 점은 장점이지만, 최근 시세보다 높은 신건 가격과 소규모·지하층의 환금성 변수를 함께 반영하면 권리는 합격, 가격은 보류가 적절합니다. 현재 회차에서는 싸게 사는 구조가 아니며, 가격이 최근 거래 수준 아래로 내려오는지 여부가 핵심입니다.
