인천지방법원 2025타경513237. 인천 미추홀구 용현동 ‘밀레니엄’ 5층 503호, 전용 84.54㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “임차권이 있으니 인수”로 끝나지 않습니다. 이시현의 임대차는 계약일 2022.06.01, 확정일자 2022.06.02, 전입·점유개시 2022.06.17이고, 경매의 말소기준으로 제시된 강제경매개시결정은 2025.12.08입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인이며 우선변제권도 갖습니다.
보증금은 308,000,000원입니다. 현재 매각가 287,000,000원 가정에서 집행비용 4,818,000원을 먼저 제외하면 임차인에게 282,182,000원이 배당되고, 계산상 25,818,000원이 남습니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 이 부족분은 매수인 부담이 됩니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이시현 임차권에 관한 인수액은 실질 0원*으로 반영합니다. 이 확약의 적용 범위는 이시현 임차권에 한정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513237 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 624-18 밀레니엄 5층503호 · 아암대로53번길 33 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 84.54㎡ · 지하1층 지상14층 규모 복합용도 건물 내 5층 |
| 소유자 | 조석훈 · 2022.07.04 매매, 2022.07.11 소유권이전 · 거래가액 308,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 287,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 308,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
과거 농협은행 근저당권 164,400,000원은 2017.03.29 설정됐지만 2022.06.17 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 이시현은 같은 날 전입·점유를 시작했고, 2024.02.20 보증금 308,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 등기상 말소기준으로 제시된 권리는 2025.12.08 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로 이 임차권은 그보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
확인되는 실제 임차인은 이시현 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 임차인 중복 신고는 없으며, 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 별도 표시됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이시현 | 제5층 제503호 84.54㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 308,000,000원 | 2022.06.17 | 2022.06.02 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
③ 시세 비교 — 판단 기준은 287,000,000원이 아니라 최근 거래와의 괴리
이 물건은 과거 거래 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해서 봐야 합니다. 확인된 전체 거래 6건 평균은 232,500,000원이지만, 최근 12개월 거래는 2건 평균 165,000,000원이고 최신 거래는 2026.04 160,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -38.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.98㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 84.54㎡ | 8 | 170,000,000원 |
| 2022.07 | 84.54㎡ | 5 | 308,000,000원 |
| 2022.01 | 84.54㎡ | 6 | 268,000,000원 |
| 2021.09 | 84.54㎡ | 13 | 244,000,000원 |
| 2021.06 | 76.46㎡ | 14 | 245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.54㎡ | 2건 | 165,000,000원 |
확약을 반영하면 현재 실질취득액은 최저가와 같은 287,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 165,000,000원의 173.9%입니다. 따라서 전체 평균 232,500,000원만 보고 할인 여부를 판단하면 안 됩니다. 특히 최신 거래 160,000,000원과 최근 12개월 평균 165,000,000원이 모두 현재 최저가보다 낮고, 최근 추세 역시 -38.0%인 만큼 현 회차를 두고 “시세보다 싸다”는 평가는 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,818,000원 |
| 1. 임차인 이시현 보증금 | 308,000,000원 | 282,182,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 308,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 이시현의 보증금 미배당액은 25,818,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 반영하면 이 임차권에 대한 매수인 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
⑤ 회차별 인수 계산 — 확약 전 룰값과 실질값을 분리
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 287,000,000원 | 25,818,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 | 229,600,000원 | 82,414,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 183,680,000원 | 127,691,520원 | 0원* |
확약이 없다면 유찰될수록 매각가가 내려가는 만큼 대항력 임차인의 미배당 보증금이 커져, 단순한 최저가 하락을 그대로 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 이 사건은 그 룰상 인수분을 말소동의 확약서가 해소하는 구조이므로, 확약을 실제 매각조건과 원문에서 재확인하는 것이 권리분석의 핵심입니다. 확약이 유효하게 적용되는 전제에서는 실질취득액은 각 회차 매각가와 같아집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물 이용상태는 오피스텔입니다. 지하1층·지상14층 규모의 아파트 및 오피스텔 복합용도 건물 내 5층 503호입니다.
- 입지. 중구 신흥동 인하대병원사거리 인근으로, 주변은 오피스텔·다세대주택·아파트·숙박업소 등이 혼재된 주상지대입니다.
- 교통. 경인고속국도 인천I.C에 인접하고 수도권제2순환고속국도가 서측 인근에 있으며, 수인분당선 숭의역과 시내버스정류장이 인근에 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 공시지가는 1,797,000원/㎡입니다. 토지는 평지·가로장방 형태이고 남측 소로에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 토지거래에 관한 허가구역에 포함되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래성. 밀레니엄은 25세대이며 2017.01.19 사용승인, 확인된 거래는 6건이고 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 가격 추세는 -38.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 이시현 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심입니다.
- 임차권등기 확인. 이시현의 보증금은 308,000,000원, 전입·점유개시는 2022.06.17, 확정일자는 2022.06.02, 임차권등기는 2024.02.20입니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 232,500,000원보다 최근 12개월 평균 165,000,000원과 최신 거래 160,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세가 -38.0%이므로 과거 308,000,000원 거래를 현재 시세의 기준으로 삼기 어렵습니다.
- 유찰 후에도 숫자 재검토. 1회 유찰 229,600,000원, 2회 유찰 183,680,000원으로 내려가도 최근 12개월 평균 165,000,000원보다 높습니다.
- 현장·원문 대조. 감정요항표에는 임대차관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유상태와 매각물건명세서·등기부 원문을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 해소 ≠ 가격 메리트”
이 사건은 권리와 가격을 반드시 분리해서 봐야 합니다. 이시현은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고, 배당모형상 현재 가격에서는 25,818,000원의 보증금이 미배당됩니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 정리됩니다.
그 다음부터는 오직 가격입니다. 확약을 반영한 실질취득액 287,000,000원은 최근 12개월 평균 165,000,000원의 173.9%이고, 최신 거래는 160,000,000원, 최근 가격 추세는 -38.0%입니다. 더구나 2회 유찰 시 매각가인 183,680,000원도 최근 12개월 평균보다 높습니다. 권리 인수는 확약으로 낮아졌지만, 현재 가격은 최근 시장보다 높다. 이 물건의 핵심 결론입니다.
