인천지방법원 2025타경513256. 인천 남동구 간석동 소재 대우자동차주식회사직장주택조합아파트, 일명 두진아파트의 제3층 제314호입니다. 실거래 비교 면적은 전용 59.43㎡이고, 건물은 철근콘크리트조 23층 아파트입니다. 현 소유자는 이도훈으로, 2025.05.29 상속을 원인으로 2025.11.11 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 경매를 신청한 채권자는 한국주택금융공사이고 청구액은 108,553,111원입니다.
권리의 중심은 2023.10.04 설정된 한국주택금융공사 근저당입니다. 채권최고액은 375,000,000원으로 감정가 190,000,000원을 크게 넘지만, 이 근저당이 말소기준권리이고 경매로 소멸하는 구조입니다. 이후 2025년 경매개시결정과 2025~2026년 가압류 3건도 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 채권이 매각대금으로 전액 변제되지 못한다는 사실과 낙찰자가 그 채무를 떠안는다는 것은 별개의 문제이며, 주어진 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513256 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 917-2 대우자동차주식회사직장주택조합아파트 3층 314호 |
| 도로명 | 인천광역시 남동구 호구포로899번길 8 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 실거래 비교 전용 59.43㎡ · 철근콘크리트조 23층 중 3층 |
| 현 소유자 | 이도훈 · 2025.05.29 상속 · 2025.11.11 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 108,553,111원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 표시 참고 | 출입구에는 ‘간석 두진아파트’로 표기되고, 1동 건물을 출입구 기준 101·102·103동으로 구분하며 본건은 ‘103동’으로 표기 |
① 권리 흐름 — 큰 근저당이지만 매수인 인수는 0원
말소기준은 2023.10.04 을구 12번 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액 375,000,000원으로 감정가보다 크지만, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 인천신용보증재단 19,958,036원, 인주새마을금고 16,814,072원, 선정당사자)송연실 51,200,000원의 가압류도 모두 매각으로 소멸합니다.
등재된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정요항에는 임대차관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유관계까지 ‘임차인 0명’이라고 단정하기보다는 현황조사와 현장 점유자를 마지막으로 확인하는 편이 안전합니다. 주어진 배당표상 임차보증금 인수액은 반영돼 있지 않으며 매수인 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 1.75억, 최신 1.84억인데 신건은 1.90억
두진아파트 전용 59.43㎡ 실거래 12건은 2024.11부터 2026.07까지 확인됩니다. 전체 12건 평균은 178,833,333원이지만 가격 판단에서는 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 175,000,000원, 최신 2026.07 거래는 184,000,000원이고, 최근 거래군이 이전 거래군보다 3.6% 낮아진 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.43㎡ | 11 | 184,000,000원 |
| 2026.03 | 59.43㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2026.02 | 59.43㎡ | 20 | 167,000,000원 |
| 2026.01 | 59.43㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2025.11 | 59.43㎡ | 19 | 179,000,000원 |
| 2025.06 | 59.43㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2025.05 | 59.43㎡ | 10 | 159,000,000원 |
| 2025.05 | 59.43㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2025.04 | 59.43㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 2025.03 | 59.43㎡ | 19 | 188,000,000원 |
| 2025.01 | 59.43㎡ | 7 | 179,000,000원 |
| 2024.11 | 59.43㎡ | 16 | 195,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.43㎡ | 5건 | 175,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 190,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.6%입니다. 전체 12건 평균과 비교해도 106.2%이고, 최신 거래 184,000,000원보다도 높습니다. 따라서 과거 195,000,000원 거래나 전체 평균만 보고 가격 점수를 올릴 수 없습니다. 특히 최근 추세가 -3.6%라는 점까지 감안하면 신건 가격 메리트는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,460,000원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 375,000,000원 | 186,540,000원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 19,958,036원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 인주새마을금고 | 16,814,072원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 선정당사자)송연실 | 51,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 462,972,108원 중 채권자 배당액은 186,540,000원, 미배당액은 276,432,108원으로 계산됩니다. 근저당은 채권최고액 기준으로 배당 모델이 작성됐으며, 신청채권자의 경매 청구액은 108,553,111원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 23층 건물의 3층 314호입니다.
- 입지. 남동구 간석동 만월산터널 남측 인근으로, 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재한 성숙된 주상지대입니다.
- 교통. 시내버스정류장이 인접하고 남측 근거리에 인천지하철 2호선 모래내시장역이 있어 대중교통 여건은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 단지. 두진아파트는 354세대, 사용승인일은 1994.12.08이며 비교 실거래 면적은 전용 59.43㎡입니다.
- 토지. 준주거지역 · 토지면적 7,756.4㎡ · 공시지가 1,921,000원/㎡이며, 완경사지대 내 사다리형 토지로 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남측·서측·북측으로 세로에 삼면 접하고, 토지 자료상 대로1류(폭 35m~40m)에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역 등이 기재돼 있고, 외국인 등에 한한 토지거래허가구역 기간은 자료상 2025.08.26~2026.08.25로 표시돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 평균 178,833,333원보다 최근 12개월 평균 175,000,000원과 최신 거래 184,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -3.6%이므로 과거 고가 거래를 근거로 신건 190,000,000원을 싸다고 평가하면 안 됩니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 152,000,000원, 2회 유찰 시 121,600,000원입니다. 현 회차와 다음 회차의 가격 차이를 미리 비교해 응찰 상한을 정할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 별도 임차인 내역은 없지만 감정요항의 임대차관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 대조해 명도 상대를 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 한국주택금융공사 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기의 매각 후 말소 처리와 최신 등기 상태를 확인해야 합니다.
- 동·호 표시 대조. 출입구 기준으로 101·102·103동이 구분되며 본건은 ‘103동’으로 표시된다는 비고가 있으므로 현장과 공부의 호수 식별을 확인해야 합니다.
- 배당액과 인수액 구분. 채권자 미배당액 276,432,108원이 발생해도 주어진 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 0원 인수, 가격은 최근 시세 이상”
이 물건의 권리구조는 숫자만 보면 복잡해 보입니다. 말소기준 근저당 채권최고액이 375,000,000원이고 후순위 가압류까지 합치면 총 채권액이 462,972,108원에 이릅니다. 하지만 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션의 매수인 인수는 0원입니다. 채권 미배당과 매수인 승계는 구분해야 합니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 실질취득액 190,000,000원은 최근 12개월 평균 175,000,000원의 108.6%이고, 가장 최근 2026.07 거래 184,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 거래 흐름은 과거 대비 -3.6%입니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수는 없지만 신건 가격 메리트도 없다”가 핵심입니다. 권리는 통과하되 가격은 최근 거래를 기준으로 냉정하게 제한해야 합니다.
