인천지방법원 2025타경513259. 인천 부평구 부평동 756-186, 경인로884번길 18의 현대빌라 B동 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현 소유자는 유지성이며 2020.08.31 거래가액 115,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매에서 가장 중요한 기준일은 2023.05.25 국 압류입니다. 그런데 이보다 앞선 2022.07.15에 이예진이 전입·점유했고 2022.06.21 확정일자까지 갖췄습니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 미배당 잔액을 낙찰자가 인수합니다.
현재 최저가 109,000,000원에서 집행비용 2,326,000원을 먼저 제외하면 이예진에게 106,674,000원이 배당되고, 보증금 120,000,000원 중 13,326,000원이 남습니다. 즉 입찰가격 109,000,000원만 보고 경제성을 판단하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득 부담은 109,000,000원 + 13,326,000원 = 122,326,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513259 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 756-186 4층402호 · 경인로884번길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 유지성 · 2020.08.31 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 109,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 135,420,756원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 빠른 임차인이 핵심
| 명의 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이예진 | 2022.07.15 | 120,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| GANSUKH GANDELGER | 2025.05.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 택금융 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
GANSUKH GANDELGER는 2025.05.21 전입으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 ‘택금융’은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 있다고 단정할 수 없으며 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 이예진의 확정된 인수 위험 외에도 이 명의의 실제 점유관계와 보증금 유무를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
② 실질취득 — 유찰돼도 총부담이 크게 안 내려간다
이 사건은 최저가 하락 = 실질취득가 하락으로 곧바로 이어지는 구조가 아닙니다. 선순위 임차보증금이 120,000,000원으로 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 배당되지 못한 임차보증금이 늘어납니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 109,000,000원 | 13,326,000원 | 122,326,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 87,200,000원 | 34,769,600원 | 121,969,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 69,760,000원 | 51,895,680원 | 121,655,680원 |
실거래 비교 자료가 없어 이 실질취득액이 주변 시세 대비 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다. 따라서 본건의 가격 판단 기준은 최저가 109,000,000원 자체가 아니라, 선순위 임차인 인수를 포함한 실질취득액 122,326,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,326,000원 |
| 1. 임차인 이예진 보증금 | 120,000,000원 | 106,674,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 135,420,756원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 109,000,000원은 집행비용 2,326,000원과 이예진 우선변제 106,674,000원으로 소진됩니다. 이예진 보증금의 부족분 13,326,000원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동수중학교 서측 인근. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 이루어져 있으며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 전철역인 동수역이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호. 외벽은 치장벽돌 쌓기 마감, 창호는 샷시 창호 등이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 7미터 내외, 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 계산. 현재 회차 109,000,000원에 응찰하면 이예진 미배당액 13,326,000원을 더해 총 122,326,000원 부담으로 봐야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 매각가 87,200,000원으로 내려가지만 인수액은 34,769,600원으로 증가합니다. 2회 유찰 시에도 매각가 69,760,000원과 인수 51,895,680원을 함께 계산해야 합니다.
- 이예진 보증금 확인. 임차보증금 120,000,000원, 전입 2022.07.15, 확정일자 2022.06.21, 배당요구 2024.05.20이며 전액 배당되지 않으면 잔액 인수 조건입니다.
- 미상 명의 확인. ‘택금융’은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 실제 점유·임대차 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 후순위 전입. GANSUKH GANDELGER는 2025.05.21 전입으로 말소기준일 이후이므로 대항력은 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구와 실제 점유 상태를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “69,760,000원까지 내려가도 69,760,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 매우 분명합니다. 이예진의 임차보증금은 120,000,000원이고, 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 현재 신건에서 예상되는 인수액은 13,326,000원이므로 실질취득액은 122,326,000원입니다. 더 중요한 점은 유찰 후에도 이 구조가 크게 달라지지 않는다는 것입니다. 1회 유찰 시 총부담은 121,969,600원, 2회 유찰 시에도 121,655,680원입니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 얼마나 내려갔는가”가 아니라 “선순위 임차보증금을 포함해 실제 얼마를 부담하는가”로 판단해야 합니다.
여기에 전입일·보증금이 확인되지 않은 ‘택금융’ 명의까지 남아 있어 권리분석을 단순 안전형으로 볼 수 없습니다. 실거래 자료도 없어 현재 실질취득액이 시장가격 대비 유리한지 확인할 근거가 없습니다. 결론은 선순위 임차보증금 인수 구조를 먼저 확정하고, 그 다음 실질취득액 기준으로 시세를 별도 검증해야 하는 사건입니다.
