인천지방법원 2025타경513325. 석남동 드림투 1동 11층 오피1105호, 용도는 오피스텔입니다. 등기상 현 소유자는 홍예지이고, 2019.09.27. 농협은행주식회사의 채권최고액 240,000,000원 근저당권이 설정돼 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.10.31. 조영순의 강제경매개시결정은 그 뒤에 들어온 권리라 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
권리만 보면 복잡하지 않습니다. 2019.08.02. 청천새마을금고가 당시 공유자 4명의 각 지분에 설정했던 근저당권 4건은 2019.09.27. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 새로 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 다만 가격에서는 신건이라는 점을 따로 봐야 합니다. 최저가 219,000,000원은 최근 12개월 평균보다 낮지만, 최신 실거래 217,000,000원보다 높고 최근 거래군의 추세도 -3.9%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513325 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 498-3 드림투 1동 11층 오피1105호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 실거래 비교면적 82.02㎡ |
| 단지 | DREAMTWO · 65세대 · 2018.11.14. 준공 |
| 소유자 | 홍예지 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조영순 / 47,071,232원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 발생하지 않으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 농협은행주식회사 근저당권은 채권최고액 240,000,000원이지만 현재 회차 매각대금 219,000,000원에서는 집행비용을 제외한 215,134,000원이 배당되는 구조로 계산돼 미배당이 발생합니다. 이 미배당 채권은 매수인이 떠안는 금액이 아니라, 매각으로 소멸하는 담보권 측의 미회수분입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
DREAMTWO의 실거래 표본은 12건이며, 그중 최근 12개월로 집계된 5건의 평균은 225,800,000원입니다. 현재 최저가 219,000,000원은 이 최근 평균의 97.0%입니다. 반면 가장 최신 거래인 2025.12. 거래가는 217,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 가격 추세도 -3.9%이므로 전체 12건 평균 231,166,666원만 보고 할인폭을 크게 평가하면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 82.02㎡ | 13 | 217,000,000원 |
| 2025.04 | 82.32㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2025.03 | 82.32㎡ | 10 | 267,000,000원 |
| 2025.03 | 80.88㎡ | 14 | 220,000,000원 |
| 2025.01 | 84.52㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 225,800,000원 |
실거래 범위 전체는 180,000,000원부터 281,000,000원까지 넓게 분포합니다. 하지만 가격 판단의 우선 기준은 최근 12개월 평균 225,800,000원과 최신 거래 217,000,000원입니다. 현재 신건 최저가는 최근 평균 아래이기는 하나 최신 거래보다 높으므로, “시세보다 확실히 싸다”라고 평가할 단계는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,866,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 240,000,000원 | 215,134,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 조영순 | 47,071,232원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 287,071,232원 중 예상 배당액은 215,134,000원이며 미배당액은 71,937,232원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 219,000,000원 | 215,134,000원 | 71,937,232원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 175,200,000원 | 171,947,200원 | 115,124,032원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 140,160,000원 | 137,397,760원 | 149,673,472원 | 0원 |
유찰될수록 담보권자 측 미배당액은 커지지만, 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다. 즉 이 사건에서는 낙찰가 하락이 별도 보증금 승계로 상쇄되는 구조가 아니며, 회차별 매수인 실질취득 판단금액은 각 회차 매각가가 중심이 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정·토지 정보 기준)
- 용도. 사건상 용도는 오피스텔이며, DREAMTWO는 65세대, 준공일은 2018.11.14.입니다.
- 거래. 실거래 표본은 12건, 최근 12개월 거래는 5건이며 최근 12개월 평균은 225,800,000원입니다.
- 토지. 토지면적 465.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방 형태, 소로한면 접면으로 표시돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함되고 도로에 접합니다.
- 공시지가. 1,702,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 219,000,000원은 최근 12개월 평균의 97.0%입니다. 최신 거래 217,000,000원과 최근 추세 -3.9%를 함께 봐야 합니다.
- 말소기준 확인. 2019.09.27. 농협은행주식회사 근저당권을 기준으로 등기부 원본의 변동 여부를 매각 직전 다시 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 매각기일 전 현황조사·매각물건명세서의 변경 여부를 대조해야 합니다.
- 미배당과 인수 구분. 농협은행 및 신청채권자의 미배당액은 매수인 인수액과 동일하지 않습니다. 본 사건의 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지 규제 확인. 토지이용계획상 토지거래계약에관한허가구역 표시가 있으므로 입찰 전 적용 범위와 절차를 원문에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 물건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원으로 권리상 큰 인수 변수가 드러나지 않습니다. 2019.09.27. 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 신건 최저가 219,000,000원은 최근 12개월 평균 225,800,000원의 97.0%로 할인폭이 크지 않으며, 최신 거래 217,000,000원보다 높습니다. 여기에 최근 가격 추세 -3.9%까지 겹칩니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 신중입니다. 현재 회차에서의 판단 포인트는 “인수할 권리가 있느냐”가 아니라 “최근 거래 흐름 속에서 219,000,000원을 지불할 이유가 충분하냐”입니다.
