인천지방법원 2025타경513402. 검암동 부경캐슬 5층 502호는 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 147,000,000원으로 아직 유찰 없는 신건입니다. 현 소유자는 주식회사마니주택으로, 2020.07.18 매매를 원인으로 118,000,000원에 취득했습니다. 등기상 현재 말소기준은 2022.09.22 주택도시보증공사의 가압류이며, 그 뒤의 압류·경매개시결정과 한국토지주택공사의 임차권등기는 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있습니다.
하지만 단순히 “등기상 소멸”만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 한국토지주택공사의 임차권은 전입 2022.06.16, 확정일자 2022.05.19로 말소기준보다 앞서고 보증금이 132,000,000원입니다. 다만 이 권리는 박희성 보증금에 대한 보증기관 대위·승계로 기재되어 있으므로 한국토지주택공사 132,000,000원과 박희성의 보증금을 별개의 두 보증금처럼 더하면 안 됩니다. 실제 점유자로 볼 대상은 박희성·주식회 2명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513402 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 647-3 부경캐슬 5층 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 43.06㎡ · 5층 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사마니주택 (2020.07.18 매매 · 거래가액 118,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 147,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 140,617,971원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차관계가 핵심
2012년·2013년·2018년 설정됐던 우리은행·농협은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 기준이 되는 것은 2022.09.22 주택도시보증공사 가압류 1,716,000,000원입니다. 이후 동안산세무서 압류, 인천광역시 서구 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 — 실제 점유자 2명, 보증기관 신고는 중복 계산 금지
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박희성 | 2025.11.10 / 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 없음 | 확인 필요 | 실제 점유자 |
| 한국토지주택공사 | 2022.06.16 / 2022.05.19 | 132,000,000원 | 있음 | 있음 | 박희성 보증금 대위·승계 |
| 주식회 | 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 확인 필요 | 실제 점유자 |
한국토지주택공사는 실제 별도 임차인이 아니라 박희성 보증금의 대위·승계 신고자이므로 보증금 132,000,000원을 박희성 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 박희성은 전입일이 2025.11.10으로 말소기준 2022.09.22보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 ‘주식회’는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 37,000,000원 높다
부경캐슬(647-3)은 15세대이고 제공된 거래 표본은 2건입니다. 대상 전용면적은 43.06㎡인데 거래 표본은 34.38㎡와 54.96㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 단순 평균보다 최신 거래와 최근 비교값, 그리고 거래 추세를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 34.38㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2021.07 | 54.96㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 135,000,000원 |
전체 평균은 135,000,000원이지만 가격 판단의 우선 기준인 최근 12개월 비교값과 최신 거래는 모두 110,000,000원입니다. 신건 최저가 147,000,000원은 이 값의 133.6%로, 금액 차이는 37,000,000원입니다. 전체 평균 135,000,000원과 비교해도 신건 가격이 더 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,716,000,000원 | 12,142,000원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 140,617,971원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 매각가 147,000,000원 가정에서는 한국토지주택공사 보증금 132,000,000원이 전액 배당돼 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사에는 12,142,000원만 배당되고, 서울보증보험의 신청채권 140,617,971원에는 배당이 없습니다.
⑤ 유찰되면 — 낙찰가가 내려가도 인수위험이 생긴다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 147,000,000원 | 0원 | 147,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 117,600,000원 | 16,846,400원 | 134,446,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 94,080,000원 | 40,013,440원 | 134,093,440원 |
이 물건은 “유찰되면 최저가만큼 싸진다”고 볼 수 없습니다. 제공된 배당 시나리오상 1회 유찰 시 16,846,400원, 2회 유찰 시 40,013,440원의 매수인 인수가 발생합니다. 그래서 실질취득액은 각각 134,446,400원, 134,093,440원입니다. 최근 비교값 110,000,000원보다 여전히 높은 수준입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간재울초등학교 남측 인근이며 공동주택과 근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)이며 철근콘크리트구조, 5층 내 5층 502호입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구)이며 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 포함되고 토지거래허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 건물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 제시외 부분이 평가 및 매각에 포함됩니다.
- 환금성. 15세대 소규모 물건이며 제공된 실거래는 2건뿐이고 대상 전용 43.06㎡와 면적이 일치하지 않아 가격 비교의 정밀도가 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 신건 147,000,000원은 최근 비교값 110,000,000원의 133.6%입니다. 전체 평균 135,000,000원만 보고 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 하락 추세. 최근 대비 과거 거래 추세가 -31.2%로 표시돼 있으므로 가격 상한을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 확약서 원문. 2026.02.02 제출된 임차권등기 말소 동의 확약서가 대항력 포기까지 포함하는지 확인해야 합니다.
- 미상 점유자. ‘주식회’는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 박희성. 전입일은 2025.11.10으로 말소기준 이후이므로 대항력은 없지만 보증금과 점유관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 중복신고 금지. 한국토지주택공사 132,000,000원은 박희성 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 유찰 시 실질취득. 1회 유찰 134,446,400원, 2회 유찰 134,093,440원으로 계산돼 최저가 숫자만큼 취득원가가 떨어지지 않습니다.
맺으며 — 신건 가격도 높고, 임차 확인도 끝나지 않았다
현재 회차만 놓고 보면 배당표상 한국토지주택공사 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수 0원입니다. 하지만 이것만으로 안전형이라고 결론 내리기 어렵습니다. 한국토지주택공사의 132,000,000원은 박희성 보증금에 대한 대위·승계이고, 별도로 ‘주식회’라는 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
가격은 더 명확합니다. 신건 147,000,000원은 최근 거래 110,000,000원의 133.6%이고, 거래 추세도 -31.2%입니다. 1회·2회 유찰 뒤에도 제공된 인수 시나리오를 합친 실질취득액은 약 134,000,000원대로, 최근 비교값 110,000,000원보다 높습니다. 가격 메리트도 부족하고, 확약 범위와 미상 점유자의 권리도 추가 확인이 필요한 물건입니다.
