인천지방법원 2025타경513416. 송도동 도담프라자주건축물제1동 1층 115호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 정덕진은 2024.03.22. 거래가액 1,409,058,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 안산농업협동조합 명의 채권최고액 1,140,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 이후 기술보증기금·경기신용보증재단·중소기업은행의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부 흐름만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 1층 근린생활시설로 이용되는 물건이고, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 인수 0원이라는 사실과 실제 점유·명도 상황은 구분해 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513416 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 20-15 도담프라자주건축물제1동 1층115호 |
| 등기표시 | 인천광역시 연수구 송도동 20-15, 20-16 도담프라자주건축물제1동 · 인천광역시 연수구 신송로170번길 10 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층 및 지상8층 중 1층 115호 |
| 소유자 | 정덕진 · 2024.03.22. 거래가액 1,409,058,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,380,000,000원 / 1,380,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산농업협동조합 / 950,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2024.03.22. 접수된 안산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,140,000,000원입니다. 이후 2025년에 설정된 기술보증기금 가압류 147,500,000원, 경기신용보증재단 가압류 23,156,250원, 중소기업은행 가압류 23,335,281원과 2025.10.28. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 1,380,000,000원, 시세 판단은 유보
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,380,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유권 취득 당시 거래가액은 2024.03.22. 1,409,058,000원이지만, 이는 현재 시세를 직접 나타내는 최신 실거래 평균으로 볼 수 없습니다.
현재 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 1,380,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않는 것이 맞습니다. 신건 단계에서 가격 가점을 주기보다 상권·임대료·공실·최근 거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,380,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,200,000원 |
| 1. 근저당 · 안산농업협동조합 | 1,140,000,000원 | 1,140,000,000원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 147,500,000원 | 147,500,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 23,156,250원 | 23,156,250원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 23,335,281원 | 23,335,281원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 29,808,469원 |
매각가 1,380,000,000원 가정 시 채권자 청구 합계 1,333,991,531원은 전액 배당되고, 소유자에게 29,808,469원이 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 소재 채드윅송도국제학교 동측 인근에 위치하며 주변은 노선 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 1층 115호는 근린생활시설로 이용 중이며, 상·하수도설비 및 승강기 등 상가 운영에 필요한 설비가 돼 있습니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 포장도로에 접하며, 토지는 평지의 가로장방형·중로각지입니다.
- 토지. 토지면적 1,527.6㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 공시지가 3,659,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·상대보호구역에 해당하고, 중로2류와 소로1류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층·지상8층 건물이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현장점유·사업자등록·상가임대차 관계를 확인해 실제 명도 조건을 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 평균·최신 거래·임대수익 자료를 확인한 뒤 1,380,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 회차별 배당. 1회 유찰 시 매각가 1,104,000,000원, 미배당 243,431,531원이며 2회 유찰 시 매각가 883,200,000원, 미배당 462,023,531원으로 커집니다. 다만 현재 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
- 신청채권 회수. 신청채권자 청구액은 950,000,000원입니다. 신건과 1회 유찰 시 시뮬레이션상 충족되지만, 2회 유찰 시 배당액 871,968,000원으로 청구액보다 작습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 가격과 점유는 별도 판단”
이 사건의 등기상 권리 구조는 명확합니다. 2024.03.22. 안산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신건 1,380,000,000원 배당 시뮬레이션에서도 채권자 채권이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 근린생활시설로 이용 중이고 임대관계가 미상이며, 현재 가격을 검증할 실거래 시세표본도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “권리는 비교적 단순하지만 신건 가격과 실제 점유는 확인 후 결정”입니다. 권리 안전성과 가격 매력은 별개의 문제로 봐야 합니다.
