인천지방법원 2025타경513456. 인천 남동구 간석동 774-7 라동 지층2호, 전용 39.51㎡ 다세대주택입니다. 건물은 1990.01.19 사용승인된 연와조 스라브지붕 2층 건물이고, 본건은 제지층 제2호입니다. 현재 소유자는 임남섭으로 2024.03.15 소유권을 이전받았고 거래가액은 56,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 2024.05.09 경기광주세무서장의 압류입니다. 이 압류가 말소기준으로 계산되어 이후의 주택임차권등기와 강제경매개시결정 자체는 매각으로 소멸합니다. 다만 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 주민등록일자 2022.03.22, 점유개시일자 2022.04.07로 말소기준보다 앞서고 데이터상 대항력 있음으로 판정되어, 배당되지 않는 보증금 잔액은 매수인에게 남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513456 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 774-7 라동 지층2호 · 경인로742번길 28-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 39.51㎡ · 제지층 제2호 |
| 건물 | 연와조 스라브지붕 2층 · 사용승인일 1990.01.19 |
| 소유자 | 임남섭 · 2024.03.15 소유권이전 · 거래가액 56,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 57,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 58,516,163원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 대항력 부족분은 별개
1990년과 2001년에 설정된 한국주택은행 계열 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 작동하는 것은 2024.05.09의 국세 압류입니다. 2024.08.22 설정된 한국토지주택공사 주택임차권과 2025.10.29 강제경매개시결정은 그보다 뒤이므로 등기 자체는 매각으로 소멸합니다.
② 임차·승계 관계 — 실제 임차인 0명, 보증기관 명의 1건
한국토지주택공사는 데이터상 보증기관 명의 권리로 분류되어 실제 임차인 수에는 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 0명이며, 보증금 56,000,000원을 별도의 임차인 보증금과 중복 합산해서도 안 됩니다.
| 구분 | 명칭 | 보증금 | 주민등록 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 보증기관 명의 | 한국토지주택공사 | 56,000,000원 | 2022.03.22 / 2022.03.18 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 |
③ 유찰돼도 실질취득이 크게 내려가지 않는 구조
대항력 있는 보증금 56,000,000원이 낙찰가를 웃돌기 시작하는 1회 유찰 이후에는 낙찰가 하락분 상당액이 미배당 인수액 증가로 바뀝니다. 따라서 최저가 숫자만 보고 4,560만원·3,648만원에 살 수 있다고 해석하면 안 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 57,000,000원 | 426,000원 | 57,426,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 45,600,000원 | 11,620,800원 | 57,220,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 36,480,000원 | 20,576,640원 | 57,056,640원 |
즉 1회·2회 유찰 시 표면 최저가는 각각 45,600,000원과 36,480,000원까지 낮아지지만, 실질취득은 각각 57,220,800원, 57,056,640원입니다. 이 물건의 가격 판단 기준은 낮아지는 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액이어야 합니다.
④ 시세 비교 — 실질취득은 최근 평균 아래, 다만 거래 추세는 -4.7%
현대로얄(774-7) 39.51㎡ 거래는 5건이 확인됩니다. 전체 평균은 70,000,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근12개월 평균 68,000,000원, 최신 거래 80,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -4.7%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 39.51㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2024.03 | 39.51㎡ | -1 | 56,000,000원 |
| 2022.10 | 39.51㎡ | -1 | 66,000,000원 |
| 2021.12 | 39.51㎡ | -1 | 45,000,000원 |
| 2021.06 | 39.51㎡ | 2 | 103,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 39.51㎡ | 2건 | 68,000,000원 |
현재 실질취득 57,426,000원은 최근12개월 평균 68,000,000원의 약 84.5% 수준입니다. 가격 차이는 존재합니다. 다만 거래 추세가 -4.7%로 하락 방향이고, 본건은 지층이며 단지는 12세대에 불과합니다. 따라서 단순히 전체 평균 70,000,000원 대비 싸다는 이유만으로 높은 가격 점수를 주기는 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 57,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,426,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 56,000,000원 | 55,574,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 58,516,163원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,426,000원을 제외한 55,574,000원이 보증금에 배당되고, 56,000,000원 중 426,000원이 남습니다. 데이터상 이 부족분이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구액 58,516,163원은 예상배당 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며 전용 39.51㎡, 지층 제2호입니다.
- 입지. 신명여자고등학교 북서측 근거리에 위치하며 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 구조. 연와조 스라브지붕 2층 건물, 사용승인일 1990.01.19이며 외벽은 적벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방 등 기본설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 사다리형 평지이며 동측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 336.6㎡, 공시지가는 1,410,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고, 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 현대로얄(774-7)은 12세대이고 본건은 지층입니다. 거래 표본도 5건으로 많지 않아 재매각 가격은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 볼 것. 현재 57,000,000원 + 인수 426,000원 = 57,426,000원입니다.
- 유찰가 착시 주의. 1회 유찰 시 45,600,000원이지만 인수 11,620,800원이 붙어 실질취득은 57,220,800원입니다.
- 2회 유찰도 동일. 36,480,000원 낙찰가에 인수 20,576,640원이 더해져 실질취득은 57,056,640원입니다.
- 확약서 원문 확인. 2026.02.02 제출된 것은 주택임차권등기 말소 동의 확약서로 기재돼 있습니다. 대항력 포기 문구가 실제 포함되는지는 원문 확인이 필요합니다.
- 보증기관 중복계산 금지. 한국토지주택공사 명의 56,000,000원은 보증기관 권리로 분류되므로 별도 실제 임차인의 보증금처럼 다시 합산하면 안 됩니다.
- 지층 실거래를 우선 비교. 동일 39.51㎡ 지층 거래는 45,000,000원·56,000,000원·66,000,000원이 확인됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군 대비 과거 거래군 추세가 -4.7%이므로 전체 평균 70,000,000원만으로 가격 메리트를 과대평가하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서·현황조사 및 배당요구 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸지는 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 57,000,000원이라는 신건 최저가가 아닙니다. 한국토지주택공사 명의 보증금 56,000,000원의 대항력이 말소기준보다 앞서 있어, 현재 회차에서도 426,000원의 부족분이 매수인 인수로 계산됩니다. 더 중요한 점은 유찰될수록 낙찰가 감소분이 인수액 증가로 상당 부분 바뀐다는 것입니다. 1회 유찰 실질취득 57,220,800원, 2회 유찰 실질취득 57,056,640원으로, 표면 최저가가 크게 내려가도 실제 부담은 5,700만원대에 머뭅니다.
가격만 보면 현재 실질취득 57,426,000원은 데이터상 최근12개월 평균 68,000,000원보다 낮습니다. 그러나 거래 추세가 -4.7%이고, 본건은 1990년 사용승인된 12세대 규모 다세대의 지층입니다. 여기에 확약서가 주택임차권등기 말소 동의로만 확인되고 대항력 포기까지 명확하지 않다는 점이 남습니다. 따라서 결론은 가격 간격은 있으나 권리와 환금성 확인이 선행돼야 하는 C등급 물건입니다.
