인천지방법원 2025타경513485. 인천 계양구 작전동 현대아파트 104동 10층 1006호입니다. 감정 이용상태 역시 아파트로 확인됩니다. 현재 소유자는 강병모이고, 말소기준권리는 2021년 11월 16일 설정된 주식회사키움저축은행 근저당권 447,600,000원입니다. 이후 엘하비스트대부·태지대부금융 근저당, 삼성카드·인천신용보증재단·롯데카드·한성택·농협은행 가압류, 국민건강보험공단·계양구 압류 및 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 과거 근저당권 설정과 말소 이력이 매우 많지만, 상당수는 이미 등기부상 말소된 과거 권리입니다. 실제 낙찰자 관점에서 중요한 것은 현재 살아 있는 권리의 선후관계입니다. 이 사건에서는 2021.11.16. 키움저축은행 근저당이 기준점이고 그 이후 권리들은 매각으로 정리되는 구조라, 복잡해 보이는 등기 이력에 비해 매수인이 승계할 등기상 부담은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513485 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 111 현대아파트 104동 10층 1006호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 봉오대로743번길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트 슬래브지붕 15층 건물 내 10층 1006호 |
| 소유자 | 강병모 |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 342,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 411,387,319원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 별도의 임차인 신고가 확인되지 않아 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 없습니다. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션에서도 0원입니다. 따라서 현재 최저가 342,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 권리상 실질취득액 역시 342,000,000원입니다.
| 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 인수 0원 |
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 342,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 단지·동일 평형의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가 자료가 제시되지 않아, 이 342,000,000원이 실제 시세보다 낮은지·높은지는 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 342,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,588,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사키움저축은행 | 447,600,000원 | 336,412,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사엘하비스트대부 | 34,500,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사태지대부금융 | 75,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 35,730,802원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 인천신용보증재단 | 31,249,990원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 15,911,613원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한성택 | 36,959,608원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 14,086,375원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 691,038,388원 중 336,412,000원이 채권자에게 배당되는 산정이며, 미배당은 354,626,388원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 산정에 미반영될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 342,000,000원 | 336,412,000원 | 354,626,388원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 273,600,000원 | 268,969,600원 | 422,068,788원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 218,880,000원 | 215,015,680원 | 476,022,708원 | 0원 |
이 시나리오에서 눈여겨볼 부분은 채권자의 손실과 매수인의 인수위험이 서로 다른 문제라는 점입니다. 유찰될수록 후순위권자 미배당은 커지지만, 제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리분석상 핵심 변수는 인수금이 아니라 실제 적정 매입가격과 건물 상태입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 작전동 소재, 작전여자고등학교 동측 인근이며 공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 슬래브지붕 15층 건물의 10층 1006호이며, 위생설비·급배수시설·승강기·소화설비 등이 구비되어 있습니다. 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 광평수 부정형 토지로 공동주택 건부지이며, 단지 내 도로를 통해 외부 공도에 연계됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 작전동 111과 116-7은 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 노후도. 사용승인일은 1990.09.28.이며 준공 이후 약 35년이 경과해 건물 노후화에 따른 보수가 필요할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저가 342,000,000원이 실제 시세보다 낮다는 근거는 현재 자료에서 확인되지 않습니다. 동일 단지·유사 면적의 최신 거래를 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 노후화 확인. 사용승인 후 약 35년이 경과했습니다. 내부 마감, 배관, 누수, 창호, 승강기 및 공용부 보수 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계 재확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 현황과 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 설비 작동 확인. 위생·급배수·승강기·소화설비가 구비되어 있으나 정상 작동 여부는 별도 확인 사항입니다.
- 권리 원본 대조. 2021.11.16. 근저당권이 말소기준이며 이후 권리는 소멸하는 구조인지 등기부와 매각물건명세서 원본을 최종 대조해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 배당표에는 당해세 등 변동 가능 항목이 반영되지 않을 수 있으므로 체납 관리비와 조세 관련 사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 명확, 가격은 검증 필요”
이 물건의 권리구조는 핵심만 보면 명확합니다. 2021년 11월 16일 키움저축은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 현재는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저가가 모두 342,000,000원이고, 이를 최근 실거래와 비교할 자료가 없습니다. 게다가 1990.09.28. 사용승인 후 약 35년이 지난 아파트라 보수비 가능성도 고려해야 합니다. 결론은 “권리는 합격, 가격은 실거래와 현장 상태 확인 후 판단”입니다.
