인천지방법원 2025타경513500. 논현동 에코메트로3차더타워 판매시설 제1층 제101-2호로, 감정 이용상태는 상점(안경원)입니다. 현재 소유자는 김진희이며, 2023.09.27. 매매를 원인으로 2023.10.20. 소유권을 이전받으면서 거래가액 1,000,000,000원이 등기돼 있습니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권의 채권최고액은 960,000,000원이고, 이 권리가 본건의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 부천시·국·김포시의 압류, 충남신용보증재단·근로복지공단·카드사·중소기업은행· 토스뱅크의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 말소기준보다 먼저 점유·등록한 임차관계와 매각으로 효력을 잃지 않는 대지권부 토지 지상권이 있어, 단순한 ‘후순위 권리 소멸형’으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513500 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역씨10블록에코메트로3차더타워판매시설 1층101-2호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 판매시설 · 상점(안경원) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2층 건물 내 제1층 제101-2호 · 사용승인 2013.11.01. |
| 소유자 | 김진희 · 2023.09.27. 매매 · 거래가액 1,000,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,020,000,000원 / 1,020,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 228,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 인수는 남는다
② 임차관계 — 실제 신고 3건, 그중 대항력 2건
| 임차인 / 점유자 | 등록일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양준호 | 2025.06.04. | 30,000,000원 | 4,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 배당요구 2025.11.27. | 인수 없음 |
| 주식회사 와이알씨 대표자 신유리 | 2022.08.19. | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 최광순 | 2018.01.08. | 100,000,000원 | 4,300,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 100,000,000원 인수 |
말소기준일은 2023.10.20.입니다. 양준호는 2025.06.04.로 기준일 이후여서 대항력이 없지만, 주식회사 와이알씨는 2022.08.19., 최광순은 2018.01.08.로 기준일보다 앞섭니다. 최광순은 배당표에서도 보증금 100,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다. 주식회사 와이알씨는 대항력은 확인되지만 보증금 자체가 미상이라, 실제 인수액의 상단을 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가부터 이미 최근 평균의 191.5%
비교자료에는 에코메트로3차더타워의 95.69㎡·105.05㎡ 거래 12건이 제시돼 있고, 최근 12개월 평균은 532,500,000원, 최신 거래는 2026.08. 477,000,000원입니다. 본건 최저가 1,020,000,000원은 최근 12개월 평균의 191.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 95.69㎡ | 7 | 477,000,000원 |
| 2026.08 | 105.05㎡ | 47 | 570,000,000원 |
| 2026.07 | 95.69㎡ | 15 | 500,000,000원 |
| 2026.07 | 105.05㎡ | 23 | 530,000,000원 |
| 2026.05 | 105.05㎡ | 37 | 500,000,000원 |
| 2026.04 | 105.05㎡ | 12 | 475,000,000원 |
| 2026.03 | 105.05㎡ | 34 | 570,000,000원 |
| 2026.03 | 95.69㎡ | 15 | 489,000,000원 |
| 2026.02 | 95.69㎡ | 35 | 599,000,000원 |
| 2026.02 | 105.05㎡ | 42 | 580,000,000원 |
| 2026.02 | 95.69㎡ | 21 | 550,000,000원 |
| 2026.02 | 95.69㎡ | 21 | 550,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 532,500,000원 |
최저가와 확정 인수액만 합친 1,120,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 210.3%, 최신 거래 477,000,000원의 약 234.8%입니다. 더구나 이 비교표본의 거래층은 7층부터 47층이고, 본건은 판매시설 1층이므로 가격자료는 참고지표로 봐야 합니다. 그럼에도 현재 최저가가 최근 자료의 평균·최신 거래보다 현저히 높은 만큼 신건 가격이 싸다는 해석은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,020,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,600,000원 |
| 인수 · 임차인 최광순 보증금 | 100,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 갑구 12번 경매개시결정 · 정재원 | 228,200,000원 | 47,400,000원 |
| 갑구 13번 가압류 · 충남신용보증재단 | 90,000,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 근로복지공단 | 39,898,510원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 25,933,584원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 15,314,404원 | 0원 |
| 갑구 18번 경매개시결정 · 중소기업은행 | 228,200,000원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 중소기업은행 | 80,442,367원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 66,178,715원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,734,167,580원 중 예상 배당 1,007,400,000원, 미배당 726,767,580원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당하면 선순위 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 최광순 보증금 100,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수로 별도 부담합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 입지. 소래포구역 남서측 인근으로 각종 근린생활시설·업무시설·공동주택단지가 혼재하며, 주위여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 수인분당선 소래포구역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 상점(안경원)으로 이용 중이나, 매각물건명세서 비고에는 간판 없이 영업이 중단돼 있고 내부에 상가 집기류가 방치돼 있다고 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 대로2류·대로3류·중로1류에 접합니다. 공시지가는 4,284,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최광순 보증금. 100,000,000원 전액 매수인 인수 전제로 자금계획에 반드시 포함해야 합니다.
- 주식회사 와이알씨. 대항력은 있으나 보증금이 미상입니다. 금액이 확인되기 전에는 실질취득 총액의 상한을 확정할 수 없습니다.
- 존속 지상권. 대지권부 토지의 2013.12.17. 지상권설정등기가 매각 후에도 존속하므로 구체적 지상권 내용과 사용·수익 제한을 원문으로 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 여부에 따라 실제 배당순위와 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 영업상태. 감정 이용상태와 매각물건명세서상 현장 상태가 다르게 기재돼 있으므로 현재 점유·영업 여부와 방치 집기 처리 문제를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 기준. 신건뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 확정 인수액을 더한 실질취득 하한을 기준으로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금·임대차 관련 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 10.2억”만 보면 핵심을 놓친다
이 사건의 핵심은 후순위 압류가 얼마나 많이 붙었느냐가 아닙니다. 그 권리들은 말소기준 이후라 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 진짜 문제는 말소기준보다 앞선 임차관계와 매각 후에도 존속하는 지상권입니다. 최광순의 보증금 100,000,000원은 이미 매수인 인수로 잡혀 있고, 주식회사 와이알씨는 대항력은 있으나 보증금이 확인되지 않았습니다.
따라서 신건에서 확인되는 실질취득 하한은 1,120,000,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균 532,500,000원의 약 210.3%입니다. 2회 유찰된 652,800,000원까지 내려가더라도 확정 인수액을 합친 752,800,000원은 최근 평균의 약 141.4%입니다. 여기에 미상 임차보증금과 존속 지상권까지 남습니다. 권리도 보수적으로, 가격은 더 보수적으로 접근해야 하는 D등급 물건입니다.
