인천지방법원 2025타경513569. 부평동 위너스빌2 2층 201호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 김찬송 씨는 2018.04.20. 거래가 150,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 조원 씨의 주민등록과 점유가 시작됐고, 2018.05.24. 확정일자를 갖췄습니다. 현재 경매의 기준이 되는 2025.11.03. 강제경매개시결정보다 훨씬 앞선 점유·전입이므로, 조원 씨에게는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이 존재합니다.
2024.05.30.에는 조원 씨 명의의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 임대차는 2018.03.13., 2020.04.26., 2022.04.01. 세 차례 계약 내용이 이어졌고, 등기에는 보증금이 145,000,000원, 150,000,000원, 155,000,000원으로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서상 현재 인수판단의 기준이 되는 보증금은 155,000,000원이며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513569 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 375-126 위너스빌2 2층 201호 · 도로명 인천광역시 부평구 주부토로 76 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 제2층 제201호 · 임차권 범위 59.49㎡ 전부 |
| 소유자 | 김찬송 (2018.04.20. 소유권이전 · 거래가 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 173,591,423원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 서측 포장도로 접함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
과거 우리은행·현대캐피탈·신한은행 근저당과 압류·가압류 등은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2025.11.03. 강제경매개시결정과 그보다 앞선 조원 씨의 임차권입니다. 조원 씨는 2018.04.20. 전입·점유, 2018.05.24. 확정일자를 갖췄고 배당요구도 했으므로 대항력과 우선변제권을 함께 행사할 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 1명, 추가 1명은 미상
| 이름 | 점유 / 범위 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조원 | 제2층 제201호 59.49㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 155,000,000원 | 2018.04.20 | 2018.05.24 | 2024.05.30 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
| 한국주 | 주거 · 범위 미상 | 미상 | 미상 | 2020.04.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
조원 씨는 전입일과 점유개시일이 모두 2018.04.20.로 확인되고, 현재 말소기준인 2025.11.03.보다 앞서므로 대항력이 명확합니다. 반면 ‘한국주’는 확정일자 2020.04.29.은 확인되지만 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 사람에 대해서는 대항력 있다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 두고 별도의 인수위험을 확인해야 합니다.
③ 배당 시나리오 (매각가 176,000,000원 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 시나리오 금액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | 미상 | 3,264,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 173,591,423원 | 172,736,000원 |
| 미배당 | - | 855,423원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 금액은 매각가 176,000,000원을 기준으로 한 단순 배당 시나리오입니다. 조원 씨는 확정일자와 배당요구를 갖추고 있고, 명세서가 “전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시하므로, 위 표의 ‘매수인 인수 0원’ 식 결론을 그대로 적용해서는 안 됩니다. 실제 입찰 판단에서는 임차권의 실제 배당액을 먼저 확정한 뒤 미배당 잔액을 낙찰가에 더해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 13층 건물의 제2층 제201호입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 부평고등학교 서측 인근. 주위는 오피스텔과 공동주택이 형성돼 있고 배후에 근린생활시설과 학교가 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 세장형 토지를 오피스텔 건부지로 이용 중이며 서측으로 포장도로에 접합니다. 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 설비. 위생설비·난방설비·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 조원 배당액을 먼저 확정. 보증금 155,000,000원 중 실제 배당액을 계산하고, 남는 금액을 낙찰가에 더해 실질취득가를 산출해야 합니다.
- ‘한국주’의 신원·전입·보증금 확인. 확정일자 2020.04.29.만으로 대항력을 단정할 수 없습니다. 전입일과 보증금이 확인되기 전까지 별도 인수위험으로 남겨야 합니다.
- 명세서의 인수문구 재확인. 을구 7번 주택임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다.
- 전기공급 상태 확인. 현황조사 당시 출입문에 ‘전기공급중단안내문’ 등이 부착돼 있으므로 실제 점유·공실·설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.01. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기사항을 원문과 대조해 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 근거 없이 감정가·최저가 176,000,000원만 보고 ‘저가’로 판단하지 말고, 오피스텔 실거래·임대수익과 인수잔액을 함께 비교해야 합니다.
맺으며 — “1.76억짜리 물건”으로 보면 위험하다
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 낙찰 뒤 남는 임차보증금입니다. 조원 씨는 2018.04.20. 전입·점유, 2018.05.24. 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 2024.05.30. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 명세서도 보증금 155,000,000원이 전액 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명확히 적고 있습니다.
여기에 ‘한국주’ 관련 임차기재는 전입일·보증금이 확인되지 않아 추가 위험을 배제할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “최저가 176,000,000원에 낙찰받는 오피스텔”이 아니라 “176,000,000원 + 임차보증금 미배당 잔액을 부담할 수 있는 오피스텔”로 봐야 합니다. 실거래 근거도 확인되지 않아 가격 할인 여부에는 가점을 줄 수 없습니다. 배당액과 추가 임차관계가 확정되기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 권리분석 고난도 물건입니다.
