인천지방법원 2025타경513587. 인천 미추홀구 주안동 제이프라임빌 4층 402호, 62.3㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 심미소이고, 2021.04.05 매매를 원인으로 2021.05.07 소유권을 이전하면서 거래가액 162,000,000원이 등기돼 있습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 2021년부터 대항력을 갖춘 박송이의 임차권입니다.
박송이는 2021.05.07 전입·점유를 시작했고, 임차보증금은 162,000,000원입니다. 등기부에는 임차권등기명령에 따른 주택임차권이 2023.07.18 등기됐으며, 이후 2023.11.01 경정등기로 임대차계약일자와 확정일자가 2021.04.05로 정정돼 있습니다. 이 임차권보다 뒤인 2025.03.20 국민건강보험공단 압류가 현재 사건의 말소기준으로 선언돼 있어, 임차권 자체는 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513587 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 18-112 제이프라임빌 4층 402호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 석정로423번길 34 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 62.3㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 402호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 심미소 · 2021.04.05 매매 · 거래가액 162,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 155,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 162,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 사건의 선언된 말소기준권리는 2025.03.20 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 앞선 박송이의 주택임차권은 말소기준 이전 권리이므로 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 이후 2025.12.15 미추홀구 압류와 2026.05.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박송이 | 4층 402호 62.3㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 162,000,000원 | 2021.05.07 | 2021.05.12 경정등기: 2021.04.05 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 원칙 인수 확약 반영 0원 |
| 임차권 경정 | 을구 5번 임차권의 경정등기 | — | — | 2021.04.05 | 별도 임차인 아님 | 동일 권리 경정 | — |
따라서 확인되는 실제 명의 임차인은 박송이 1명입니다. 을구 5-2는 별도 임차인이 아니라 을구 5번 주택임차권의 계약일자·확정일자 경정 기록입니다. 박송이의 임차권은 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 확약이 있어도 가격은 비싸다
제이프라임빌은 8세대, 2012.11.30 준공 다세대주택입니다. 확인되는 동일 면적 62.3㎡ 거래는 2021.07과 2021.09 두 건이며 모두 139,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 62.3㎡ | 5 | 139,000,000원 |
| 2021.07 | 62.3㎡ | 2 | 139,000,000원 |
| 평균 | 62.3㎡ | 2건 | 139,000,000원 |
말소동의 확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 155,000,000원입니다. 이는 확인되는 최근 실거래 139,000,000원의 111.5%입니다. 따라서 권리상 인수 문제가 해소되더라도 현재 신건 가격을 ‘싸다’고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,970,000원 |
| 1. 임차인 박송이 보증금 | 162,000,000원 | 152,030,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 162,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체로는 박송이 보증금 부족분 9,970,000원이 발생합니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼, 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 여부가 먼저다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 155,000,000원 | 9,970,000원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 124,000,000원 | 40,536,000원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 99,200,000원 | 64,985,600원 | 실질 인수 0원 |
확약을 적용하지 않는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 매수인의 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다. 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 있어 그 원칙적 인수액을 실질 0원으로 반영합니다. 따라서 유찰 시에는 매각가 하락 자체가 실질취득액 하락으로 이어집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 주안역 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·다가구주택·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 주안역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 402호이며, 외벽은 타일 붙임 및 스톤코트 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스설비 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 폭 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 247.4㎡, 평지의 정방형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,376,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 확인되는 동일 면적 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 적어 가격 확인은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 본건의 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 입찰 전 적용 대상이 을구 5번 박송이 임차권 전체인지 원문으로 확인해야 합니다.
- 확약 전제와 원칙 구조를 분리. 확약이 없다면 신건 기준 9,970,000원이 미배당되어 매수인 인수 대상입니다. 확약이 유효하게 적용돼야 실질 인수 0원이 됩니다.
- 실거래보다 높은 신건 가격. 최저가 155,000,000원은 확인되는 139,000,000원 거래의 111.5%입니다. 신건에서 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
- 임차권 경정 확인. 2023.11.01 경정등기로 임대차계약일자와 확정일자가 2021.04.05로 기재돼 있으므로 등기부 원문을 대조해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이고 확인되는 거래도 2건이므로, 아파트처럼 거래 표본이 충분한 물건과 동일하게 판단하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 해소”와 “가격 매력”은 별개다
이 물건은 첫인상만 보면 선순위 임차보증금 162,000,000원이 최저가 155,000,000원보다 커서 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제 배당 계산에서도 9,970,000원의 미배당액이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점이 결정적인 예외입니다. 이 확약을 해당 임차권에 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득액 155,000,000원은 확인되는 실거래 139,000,000원의 111.5%입니다. 총 8세대의 소규모 다세대이고 실거래 표본도 2건에 불과합니다. 결론은 권리 위험은 확약으로 낮아지지만, 현재 가격은 보수적으로 봐야 한다입니다.
