인천지방법원 2025타경513810. 인천 청라동 리베라움더레이크플러스 제6층 제615호 오피스텔입니다. 감정가는 112,000,000원, 현재 최저매각가도 112,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 소유자는 김소영이며, 2022.03.08 소유권이전 등기가 이뤄졌고 거래가액은 141,500,000원입니다. 같은 날 반월농업협동조합이 채권최고액 98,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.08.11 인천신용보증재단의 26,632,474원 가압류, 2025.11.10 반월농업협동조합의 임의경매개시결정, 2025.12.19 국의 압류가 순서대로 들어왔습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513810 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 96-9 리베라움더레이크플러스 6층615호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제6층 제615호 · 27층 건물 · 사용승인일 2022.02.11 |
| 소유자 | 김소영 · 2022.03.08 소유권이전 · 거래가액 141,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 112,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 반월농업협동조합 / 84,246,738원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
최초 신탁 명의는 주식회사하나자산신탁이었으나 해당 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022.03.08 김소영 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 이어 같은 날 설정된 반월농업협동조합 근저당권이 말소기준이 됩니다. 이후 인천신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 국 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 현재 회차 배당 구조
현재 최저매각가 112,000,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 2,368,000원, 반월농업협동조합 근저당권 98,400,000원, 인천신용보증재단 가압류에 11,232,000원이 배당되는 구조입니다. 전체 채권액 125,032,474원 중 109,632,000원이 배당되고, 15,400,474원이 미배당으로 남습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 1. 근저당 · 반월농업협동조합 | 98,400,000원 | 98,400,000원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 26,632,474원 | 11,232,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 125,032,474원, 채권자 배당액 109,632,000원, 미배당 15,400,474원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 15,400,474원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 89,600,000원 | 87,587,200원 | 37,445,274원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 71,680,000원 | 69,989,760원 | 55,042,714원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 84,246,738원에 대해 근저당 배당 시뮬레이션이 98,400,000원으로 잡혀 있고 신청채권자는 충족 상태입니다. 1회 유찰 시에도 배당액 87,587,200원으로 충족 상태지만, 2회 유찰 시에는 69,989,760원으로 내려가 신청채권액을 충족하지 못하는 시나리오입니다. 다만 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 오피스텔 이용·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며, 감정 당시 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 27층 건물의 제6층 제615호이며 사용승인일은 2022.02.11입니다.
- 주위환경. 청라3동행정복지센터 북동측 인근으로 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지이용. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당하며 북측과 서측 도로를 이용합니다.
- 공시지가. 4,546,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 폐문부재·임대관계 미상 상태이므로 실제 거주자 또는 사용자 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.03.08 반월농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 인천신용보증재단 채권에 15,400,474원의 미배당이 발생하며, 유찰 시 미배당은 더 커집니다.
- 신청채권 충족. 현재 회차와 1회 유찰 시에는 신청채권액이 충족되는 시나리오지만, 2회 유찰 시에는 충족되지 않습니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 오피스텔 현황 확인. 내부 미확인 상태이므로 실제 내부 상태·관리상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — 등기상 인수 0원, 승부처는 점유 확인
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.03.08 반월농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액도 모두 0원입니다.
다만 오피스텔은 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건을 단순히 “임차인 부담이 전혀 없다”고 단정하기보다는, 등기상 인수 위험은 낮지만 실제 점유·명도 관계는 입찰 전 확인해야 하는 물건으로 보는 편이 정확합니다. 현재 회차의 핵심은 권리보다 현장 확인입니다.
