인천지방법원 2025타경513815. 하늘도시우미린2단지 759동 10층 1001호 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 대상 면적은 84.6182㎡입니다. 건물은 철근콘크리트구조 33층 건물이며 사용승인일은 2012.08.29.입니다. 등기상 현재 단독소유자는 성석환이고, 2017.10.20. 소유권을 이전받을 때 등기된 거래가액은 307,000,000원입니다.
권리분석의 출발점은 2017.10.20. 설정된 현대라이프생명보험주식회사 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 268,800,000원이고, 2024.03.11. 변경등기에는 채권최고액 234,408,587원이 기록돼 있습니다. 이후 설정된 서천농업협동조합·문의분·이명덕의 근저당권과 삼성카드 주식회사의 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513815 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1871-3 하늘도시우미린2단지 759동 10층1001호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.6182㎡ · 33층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 성석환 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2017.10.20. · 거래가액 307,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 382,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 75,991,876원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 등기 발행일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.10.20. 현대라이프생명보험주식회사 근저당권입니다. 같은 날 설정된 서천농업협동조합 근저당권을 비롯해 2025년 문의분 근저당권, 삼성카드 가압류, 이명덕 근저당권 및 2025.11.12. 경매개시결정은 기준권리보다 뒤에 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 3.82억은 최근 평균의 102.9%
하늘도시우미린2단지는 1,287세대, 사용승인일 2012.08.29.인 단지입니다. 대상 면적 84.6182㎡와 매칭되는 최근 거래 12건의 평균은 371,250,000원입니다. 최저매각가 382,000,000원은 이 최근 12개월 평균의 102.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.8㎡ | 23 | 362,000,000원 |
| 2026.04 | 84.8㎡ | 19 | 360,000,000원 |
| 2026.04 | 84.8㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2026.04 | 84.8㎡ | 25 | 370,000,000원 |
| 2026.04 | 84.62㎡ | 16 | 360,000,000원 |
| 2026.04 | 84.78㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 24 | 370,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 34 | 420,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 35 | 377,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 35 | 377,000,000원 |
| 2026.03 | 84.78㎡ | 33 | 399,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 29 | 380,000,000원 |
| 평균 | 84.6182㎡ | 12건 | 371,250,000원 |
최근 거래 범위는 330,000,000원~420,000,000원이고 최근 12개월 평균은 371,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.04의 362,000,000원입니다. 현재 최저가 382,000,000원은 최근 평균의 102.9%이고 최신 거래액보다도 높습니다. 따라서 신건 가격을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 382,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,148,000원 |
| 1. 근저당 · 현대라이프생명보험주식회사 | 268,800,000원 | 268,800,000원 |
| 2. 근저당 · 서천농업협동조합 | 33,600,000원 | 33,600,000원 |
| 3. 근저당 · 문의분 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 14,056,672원 | 14,056,672원 |
| 5. 근저당 · 이명덕 | 36,000,000원 | 34,395,328원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 377,456,672원 중 예상배당은 375,852,000원, 미배당은 1,604,672원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 6,148,000원으로 반영돼 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 382,000,000원 | 375,852,000원 | 1,604,672원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 305,600,000원 | 300,521,600원 | 76,935,072원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 244,480,000원 | 240,257,280원 | 137,199,392원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족과 매수인이 떠안는 채무는 구분해서 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 중산동 소재 인천영종초등학교 남동측 인근으로, 아파트·공원·학교·관공서·근린생활시설이 혼재하는 아파트 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 33층 건물 내 10층 1001호이며 사용승인일은 2012.08.29.입니다. 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·지역난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지는 아파트 건부지로 이용 중이며 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 정비돼 있고 외곽 공도와 접합니다. 대로2류와 대로3류에도 접합니다.
- 공시지가. 공시지가는 1,445,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저가 382,000,000원은 최근 12개월 평균 371,250,000원의 102.9%입니다. 최근 평균보다 높은 가격을 전제로 응찰가를 정하지 않도록 비교가 필요합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.04, 362,000,000원입니다. 최근 평균뿐 아니라 최신 거래 수준과도 함께 비교해야 합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가에는 임대미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서·현장 점유를 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2017.10.20. 현대라이프생명보험주식회사 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기에서 최종 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 268,800,000원과 2024.03.11. 변경등기의 234,408,587원을 함께 확인해 실제 배당요구 및 채권관계를 대조할 필요가 있습니다.
- 신청채권자 배당. 청구액은 75,991,876원이고 회차별 시뮬레이션에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시돼 있으므로 신청권리의 순위와 배당관계를 원본 서류에서 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “권리 소멸형이어도 가격은 따로 본다”
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017.10.20. 근저당권이 말소기준이고, 이후 주요 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 현재 최저가 382,000,000원은 동일 면적대 최근 12개월 평균 371,250,000원의 102.9%이고 최신 거래 362,000,000원보다 높습니다.
따라서 결론은 “권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로”입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵고, 임대관계도 감정평가상 미상으로 남아 있습니다. 권리 소멸 여부와 실제 점유를 최종 확인한 뒤, 최근 실거래 수준을 기준으로 응찰가를 따로 정하는 접근이 적합합니다.
