인천지방법원 2025타경513825. 인천 미추홀구 학익동 덕천빌라 3층 301호, 전용 32.14㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김지연이며 2021.06.28. 거래가 83,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구액은 83,000,000원입니다. 등기상 선언된 말소기준은 2023.03.03. 미추홀구 압류이며 이후 국·서울특별시·수원시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 한태준 임차권입니다. 임대차계약일은 2021.05.06., 전입·점유개시는 2021.05.24., 확정일자는 2021.05.06.이고 보증금은 83,000,000원입니다. 말소기준일보다 전입이 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 매각가 81,000,000원 가정의 배당 계산만 보면 집행비용 1,858,000원 차감 후 79,142,000원이 배당되어 3,858,000원 미배당이 생깁니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 정확도 규칙상 한태준 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513825 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 685-11 3층301호 · 매소홀로386번길 21-17 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 32.14㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호 |
| 사용승인일 | 1993.12.30 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.06.28. 매매 · 거래가액 83,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 81,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 83,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 그러나 확약이 핵심
현 소유권은 2021.06.28. 김지연에게 이전됐고, 한태준의 임대차는 그보다 앞선 2021.05.06. 계약, 2021.05.24. 전입·점유 구조입니다. 이후 2023.03.03. 미추홀구 압류가 말소기준으로 선언됐고, 2023.08.23. 한태준의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 임차권등기 자체는 말소기준 후 등기지만, 기재된 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력은 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 권리판정 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한태준 | 3층 301호 32.14㎡ 전부 | 83,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 실질 0원 주택도시보증공사 말소동의 확약서 |
한태준은 실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인이 아닙니다. 배당계산상 미배당 3,858,000원이 발생하지만, 해당 임차권에 대한 말소동의 확약이 있으므로 실질 승계액은 0원으로 봅니다.
② 가격 비교 — 81,000,000원이 싸다고 단정하기 어렵다
동일 전용면적 32.14㎡의 확인된 거래 표본은 2021.06. 3층 83,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 81,000,000원은 이 거래가의 97.6%입니다. 숫자만 보면 2,000,000원 낮지만, 비교거래가 1건뿐이고 2021년 거래이므로 현재 시세를 촘촘하게 보여주는 자료로 보기에는 한계가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 32.14㎡ | 3 | 83,000,000원 |
특히 이 빌라는 총 14세대이고, 경매 통계상 평균 유찰횟수는 3.3회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 따라서 81,000,000원이 과거 거래 83,000,000원보다 약간 낮다는 이유만으로 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다. 권리 문제가 확약으로 정리됐다고 해도 환금성 리스크는 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,858,000원 |
| 1. 임차인 한태준 보증금 | 83,000,000원 | 79,142,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 83,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체로는 임차인에게 79,142,000원이 배당되고 3,858,000원이 남습니다. 원칙적으로는 이 부족분이 매수인 인수액이 될 수 있지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남인천고등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트·다세대주택·근린시설 등으로 형성된 지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호이며 사용승인일은 1993.12.30입니다. 도시가스·난방·급배수·위생설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 8미터, 서측 약 4미터 포장도로를 이용합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,297,000원/㎡입니다.
- 환금성. 덕천빌라가동(1동)은 총 14세대이며, 확인된 동일면적 거래는 1건입니다. 경매 평균 유찰횟수 3.3회로 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 한태준 주택임차권등기의 말소동의 범위와 조건이 실제 매각절차에서 그대로 적용되는지 원문을 확인해야 합니다.
- ‘현*준’ 점유 확인. 현관 우편물 안내 흔적만으로는 임차인 여부나 대항력을 알 수 없습니다. 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 가격 보수적으로. 최저가 81,000,000원은 2021.06 거래 83,000,000원의 97.6%입니다. 비교거래가 오래됐고 1건뿐이라 단순 할인율만으로 응찰가를 정하기 어렵습니다.
- 유찰 가능성. 경매 평균 유찰횟수가 3.3회인 소규모 다세대입니다. 신건에서 서두르기보다 실제 응찰수요를 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·전입세대·세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 완전 무위험은 아니다”
이 사건은 표면적으로는 보증금 83,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 81,000,000원을 초과해 위험해 보입니다. 배당표만 보면 실제로 3,858,000원이 미배당됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 주택임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 한태준 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 따라서 이 부분만 놓고 보면 실질취득은 최저가와 같은 81,000,000원입니다.
다만 여기서 바로 ‘안전하고 싸다’고 결론내리기는 어렵습니다. 현관에는 별도 이름인 ‘현*준’의 우편물 안내 흔적이 있고, 그 사람의 보증금·전입·확정일자는 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 국세·지방세 압류 4건도 당해세 여부를 확인해야 합니다. 가격 역시 2021년 83,000,000원 거래보다 2,000,000원 낮은 수준일 뿐이고, 총 14세대·평균 유찰 3.3회의 다세대라는 환금성 부담이 있습니다. 주된 임차권은 확약으로 해소, 가격과 확약 밖 점유·세금은 보류. 이 세 가지를 확인한 뒤 입찰 여부를 정하는 사건입니다.
