인천지방법원 2025타경513875. 부평동 씨티원 제2층 제206호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김지연이며 2021.07.30 매매를 원인으로 2021.08.17 소유권을 취득했고, 등기부 기재 거래가액은 160,000,000원입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 신청한 강제경매이며 청구액은 160,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 소유권이나 압류보다 임차권입니다. 임차인 전장원은 2021.07.23 주민등록과 점유를 갖췄고, 2021.07.21 확정일자를 받았습니다. 반면 이 사건의 말소기준권리는 2023.04.18 울산세무서장 관련 압류입니다. 즉 임차인의 전입이 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513875 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 431-22 씨티원 2층 206호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제2층 제206호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.08.17 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 129,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
2016.04.29 신한은행 근저당권은 채권최고액 9,600,000,000원으로 등기됐으나 2016.05.30 일부포기를 원인으로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 이 사건의 말소기준은 2023.04.18 국 압류이며, 이후 서울특별시 압류와 2025.11.18 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 원칙상 인수형, 그러나 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전장원 | 제2층 제206호 37.69㎡ 전부 | 2021.07.23 / 2021.07.21 | 160,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 있음 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 임차보증금은 160,000,000원으로, 현재 최저매각가 129,000,000원을 초과합니다. 배당표상 집행비용 2,606,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 126,394,000원이 배당되므로, 일반적인 대항력 인수형 계산에서는 미배당 보증금 33,606,000원이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
따라서 현재 회차에서의 실질취득은 최저매각가 129,000,000원 + 실질 인수 0원 = 129,000,000원입니다. 1회·2회 유찰 시에도 제시된 확약이 그대로 유효하게 적용된다는 전제에서는 낙찰대금이 실질취득액이 됩니다. 다만 이 사건은 확약서가 권리분석의 전제이므로 입찰 전 원문과 적용대상을 직접 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,606,000원 |
| 1. 임차인 전장원 보증금 | 160,000,000원 | 126,394,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 33,606,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로 본 권리분석의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 배당표의 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 129,000,000원 | 33,606,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 103,200,000원 | 59,044,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 82,560,000원 | 79,326,080원 | 0원 |
확약을 반영하지 않는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커져 매수인 부담이 따라오는 구조입니다. 실제 제시된 계산에서도 룰상 인수액은 신건 33,606,000원, 1회 유찰 시 59,044,800원, 2회 유찰 시 79,326,080원으로 증가합니다. 그러나 이 사건에는 해당 임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 이를 반영한 실질 인수는 각 회차 0원입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천부원초등학교 동측 인근이며, 주위는 업무시설·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 부평구청역(인천1호선)이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상15층 건물의 제2층 제206호이며 사용승인은 2016.04.21입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·개별난방·화재경보 및 탐지·승강기·기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 및 서측으로 폭 약 8미터·40미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·철도보호지구에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 물건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 적용된다는 점에 달려 있습니다.
- 대항력 선후관계 확인. 임차인 전장원의 전입·점유 2021.07.23은 말소기준 2023.04.18보다 앞섭니다. 확약을 제외하면 명백한 인수 검토 대상입니다.
- 배당요구 확인. 임차인은 확정일자 2021.07.21을 갖고 배당요구를 했으며 배당요구일은 2023.09.06입니다.
- 압류 원본 확인. 말소기준권리는 2023.04.18 국 압류이고 처분청은 울산세무서장입니다. 2024.01.26 서울특별시 압류도 존재합니다.
- 가격은 별도 검증. 최근 실거래 자료가 없어 129,000,000원이 시세 대비 유리한지 판단할 수 없습니다.
- 이용·점유 확인. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 존재하지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 겉으로만 보면 주의가 필요한 전형적인 대항력 임차인 사건입니다. 전장원의 전입·점유는 2021.07.23이고 말소기준권리는 2023.04.18이므로, 임차보증금 160,000,000원이 매각대금에서 전액 회수되지 않으면 미배당액을 매수인이 떠안을 수 있기 때문입니다. 신건 기준 그 금액은 33,606,000원입니다.
하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있어, 정확도 규칙상 해당 임차인의 인수는 실질 0원으로 봅니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 129,000,000원입니다. 이 사건의 최종 포인트는 하나입니다. 확약서가 권리위험을 제거하는 핵심 문서이므로 입찰 전 그 원문과 적용대상을 반드시 확인하는 것입니다. 가격 측면은 최근 시세 자료가 없어 별도 검증이 필요합니다.
