인천지방법원 2025타경513886. 검암동 소풍 나동 4층 402호로, 감정평가상 공부 용도는 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 현재 소유자는 신정훈이고, 등기상 소유권은 2013년 4월 15일 이전됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2020년 1월 20일 설정된 하나은행 근저당권 100,100,000원입니다. 이 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전됐지만, 선순위 담보권의 지위 자체가 핵심 기준점으로 남습니다.
말소기준권리 뒤에는 엔씨파이낸스대부 근저당권 46,800,000원, 서울보증보험 가압류 73,079,080원, 중소벤처기업진흥공단 가압류 18,056,889원과 압류가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 매각으로 소멸하고, 임차인도 없습니다. 따라서 현재 회차 기준 매수인의 실질취득액은 최저가와 같은 142,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513886 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 534-4 소풍 나동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 · 철근콘크리트조 지상 5층 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 신정훈 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 44,818,179원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2020.01.20 하나은행 근저당권이며, 2024.12.13 한국주택금융공사로 근저당권이 이전된 이력이 있습니다. 이후 설정·등기된 엔씨파이낸스대부 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’를 봐야 한다
소풍가동나동의 확인된 거래는 4건이며 전체 평균은 164,000,000원입니다. 그러나 최근 12개월 거래는 2025년 9월의 136,000,000원 1건이고, 최근 거래 대비 과거 거래 흐름은 -21.5%입니다. 전체 평균 1.64억만 보면 신건 1.42억이 낮아 보이지만, 최근 가격을 우선하면 결론은 반대입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 41.75㎡ | 2 | 136,000,000원 |
| 2023.04 | 42.38㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2022.01 | 42.38㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2021.08 | 55.03㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 164,000,000원 |
현재 최저가 142,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 136,000,000원보다 높아, 최근 시세 대비 104.4%입니다. 게다가 대상 면적 47.31㎡와 확인된 거래 면적은 정확히 일치하지 않습니다. 최근 12개월 표본도 1건뿐이므로 시세 정밀도에는 한계가 있지만, 적어도 현재 가격을 “최근 시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,788,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 100,100,000원 | 100,100,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사엔씨파이낸스대부 | 46,800,000원 | 39,112,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 73,079,080원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 18,056,889원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 238,035,969원 중 예상 배당액은 139,212,000원, 미배당은 98,823,969원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은지초등학교 북서측 인근으로, 주위에는 다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 도시형생활주택-단지형다세대주택이며, 철근콘크리트조 지상 5층 건물의 4층 402호입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암2지구)이며, 토지는 평지의 세로장방 형태이고 소로 한 면에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 포함되고, 토지거래허가구역은 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 지정됐습니다.
- 거래 표본. 확인된 거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건이며 대상 면적과 정확히 일치하지 않아 가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 우선. 전체 평균 164,000,000원보다 최신 거래 136,000,000원과 최근 12개월 평균 136,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 현재 실질취득 142,000,000원은 최근 거래의 104.4%입니다. 현재 가격을 할인 구간으로 보기는 어렵습니다.
- 면적 차이 확인. 대상 면적 47.31㎡와 확인된 거래 면적이 정확히 일치하지 않으므로 개별 호수 조건과 실제 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 하나은행 근저당권의 한국주택금융공사 이전 내역과 후순위 권리의 말소 여부를 등기 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가 기타 참고사항에서 이해관계인의 협조가 원활하지 못해 일부 현황이 미상으로 기재돼 있어 현장 점유 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 괜찮지만, 가격은 보수적으로”
이 물건의 장점은 명확합니다. 임차인이 없고, 말소기준권리 뒤 권리들은 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격은 별개의 문제입니다. 현재 신건 실질취득액 142,000,000원은 최신 거래 136,000,000원보다 높고, 최근 거래 추세도 -21.5%입니다. 과거 거래가 포함된 전체 평균 164,000,000원만 보면 싸 보일 수 있으나, 최근 가격을 우선하면 신건 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 권리는 통과, 가격은 보수적으로 보는 사건입니다.
