인천지방법원 2025타경514022. 미추홀구 용현동 하이빌리지 4층 402호, 전용 48.015㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사대성하우징으로, 2020.06.18. 매매를 원인으로 거래가액 110,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기상 말소기준은 2022.01.25. 포천세무서장이 한 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 등기된 한국토지주택공사 주택임차권은 계약일 2020.05.19., 확정일자 2020.05.20., 전입·점유개시 2020.06.11.로 말소기준인 2022.01.25.보다 앞섭니다. 따라서 형식상 대항력이 있으나, 이 항목은 자료상 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류되어 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 또한 2026.04.01. 서울보증보험 주식회사가 주택임차권등기 말소 동의 확약서를 제출해, 이 주택임차권 자체의 인수는 실질 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514022 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 623-179 하이빌리지 4층 402호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 토금북로37번길 6 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 48.015㎡ · 지상5층 건물 내 4층 402호 |
| 사용승인 | 2012.03.05. |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 · 2020.06.18. 매매 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 144,344,109원 |
| 매각기일 | 2026.09.02. |
① 권리 흐름 — 기준권리는 압류, 핵심은 선행 임차권
2012년과 2016년에 설정됐던 근저당권과 과거 경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현 소유권 취득 이후 현재 권리관계에서 기준이 되는 것은 2022.01.25. 국 압류입니다. 2022.08.09. 주택도시보증공사 가압류 995,000,000원, 2025.11.18. 서울보증보험 주식회사 강제경매개시결정은 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·승계 분석 — 확약 대상은 0원, 확약 밖은 미상
| 구분 | 보증금 / 점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 110,000,000원 · 제4층 제402호 48.015㎡ 전부 | 대항력 有 전입 2020.06.11. | 우선변제 가능 확정 2020.05.20. · 배당요구 | 보증기관 승계 실질 인수 0원 2026.04.01. 말소 동의 확약 |
| 증보험 | 보증금 미상 · 주거 | 대항력 미상 전입일 미상 | 우선변제 미상 | 별도 확인 필요 확약 적용 범위 밖 인수위험 잔존 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 봐야 한다
하이빌리지(623-179)는 총 8세대, 사용승인 2012.03.05.인 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 실거래는 4건이고, 전체 평균은 126,750,000원입니다. 그러나 최근 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 50.64㎡ | 5 | 83,000,000원 |
| 2022.04 | 50.64㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2022.03 | 50.64㎡ | 3 | 156,000,000원 |
| 2021.12 | 48.02㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 126,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 83,000,000원 |
신건 최저가 146,000,000원은 전체 실거래 평균 126,750,000원보다도 높지만, 더 중요한 것은 최근 거래입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 83,000,000원이고, 최저가는 그 최근 시세의 175.9%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -41.3%입니다. 따라서 전체 평균 대비 수치만 보고 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,844,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 995,000,000원 | 33,156,000원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 144,344,109원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 현재 회차에서 한국토지주택공사 보증금 110,000,000원은 전액 배당되고 매수인 산정 인수액은 0원입니다. 다만 한국토지주택공사 항목은 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도의 실제 임차인 보증금으로 다시 합산하지 않습니다. 말소기준 압류의 체납액과 당해세 등 실제 선순위 배당항목에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 2회 유찰의 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 146,000,000원 | 0원 | 한국토지주택공사 보증금 전액 배당 가능 |
| 1회 유찰 | 116,800,000원 | 0원 | 한국토지주택공사 보증금 전액 배당 가능 |
| 2회 유찰 | 93,440,000원 | 18,641,920원 | 룰상 미배당 발생 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천용현초등학교 서측 인근. 다세대주택·아파트·단독주택·오피스텔·학교·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 로변에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 4층 402호이며, 기본적인 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6미터, 북서측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로각지, 토지면적 184.7㎡, 공시지가 1,690,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와 별 차이가 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이며 확인되는 실거래는 4건, 최근 12개월 표본은 1건입니다. 최근 거래 추세 -41.3%를 감안해 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 주택임차권 말소 확약서 원본 확인. 2026.04.01. 제출된 말소 동의 확약서의 당사자·대상 등기·효력 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 증보험 항목 확인. 전입일과 보증금이 미상이므로 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 확약 밖 임차위험이 남아 있는지 반드시 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 합산 금지. 한국토지주택공사 110,000,000원은 보증기관 대위·승계 항목이므로 실제 임차인의 별도 보증금처럼 다시 더하면 안 됩니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 126,750,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 83,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -41.3%입니다. 신건 146,000,000원은 최근 시세의 175.9%이므로 가격 메리트가 없습니다.
- 유찰 뒤에도 가격 재검증. 2회 유찰 시 93,440,000원도 최근 12개월 거래 83,000,000원보다 높습니다.
- 세금·배당 원본 대조. 말소기준이 국 압류이므로 체납세액·당해세 및 실제 배당순위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 권리는 낮아졌지만, 가격과 미상임차는 그대로 남는다”
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준보다 앞선 한국토지주택공사 임차권은 원래 대항력이 있는 선순위 임차권이지만, 2026.04.01. 말소 동의 확약으로 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 볼 수 있습니다. 둘째, 그 확약 밖에 전입일·보증금이 확인되지 않은 증보험 항목이 남아 있어 임차 리스크를 완전히 0이라고 단정할 수 없습니다.
그리고 가격은 명확합니다. 신건 146,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 83,000,000원의 175.9%입니다. 최근 추세도 -41.3%이고, 2회 유찰가 93,440,000원조차 최근 거래 83,000,000원보다 높습니다. 따라서 이 물건은 확약 확인이 끝나도 신건에서 가격 메리트가 없는 물건입니다. 권리 원본을 먼저 닫고, 가격은 최근 거래 수준을 기준으로 훨씬 보수적으로 접근해야 합니다.
