인천지방법원 2025타경514141. 인천 남동구 구월동 소재 공동주택, 통칭 ‘삼성베라체 2동’ 4층 402호로 호칭되는 다세대주택입니다. 전용면적은 51.87㎡이고 2010년 10월경 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층에 위치합니다. 현재 소유자는 메트로하우스주식회사로, 2022.06.20 매매를 원인으로 2022.06.28 소유권을 이전받았고 거래가액은 124,000,000원입니다.
이번 경매에서 현재 살아 있는 등기 중 말소기준은 2024.01.16 남동구 압류입니다. 그보다 뒤의 서인천세무서 압류와 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 순서만으로 끝나지 않습니다. 을구 7번 한국토지주택공사 임차권은 2024.08.01 등기됐지만 임대차계약일 2022.05.17, 확정일자 2022.05.19, 점유개시 2022.06.15, 주민등록 2022.06.22로 말소기준보다 앞선 기초를 갖습니다. 다만 이 신고는 박성재 보증금 140,000,000원의 보증기관 대위·승계이므로 별도의 두 번째 140,000,000원 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514141 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 6-58 주건축물 1동 4층402호 · 도로명 인천광역시 남동구 석산로208번길 70 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 51.87㎡ · 5층 건물 중 4층 402호 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 메트로하우스주식회사 · 2022.06.20 매매 · 거래가액 124,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 147,521,643원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.01.16 압류
2019년 임의경매와 당시 가압류·압류·근저당 등은 2022.03.22 임의경매 매각을 원인으로 대부분 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 기준이 되는 것은 2024.01.16 남동구 압류입니다. 이후 2024.04.16 국의 압류와 2025.11.28 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, LH는 대위·승계 신고
| 이름 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성재 | 미상 LH 승계 신고 140,000,000원 | 2024.09.23 / 미상 | 없음 전입이 말소기준 후 | 미상 | LH가 박성재 보증금 대위·승계 |
| 한국토지주택공사 실제 임차인 아님 | 140,000,000원 | 2022.06.22 / 2022.05.19 | 있음 | 있음 배당요구 2024.08.01 | 승계·대위 박성재 보증금의 중복 신고 |
| 주식회 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증금은 중복 합산하지 않습니다. 한국토지주택공사의 140,000,000원은 박성재 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인은 박성재와 ‘주식회’ 2명입니다. 박성재의 현황조사상 전입 2024.09.23은 말소기준 2024.01.16 이후여서 그 전입만 보면 대항력이 없습니다. 반면 LH가 승계한 임차권에는 2022년의 계약·확정일자·점유·주민등록이 기재돼 있습니다.
③ 가격 비교 — 1.49억 신건을 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
동일 면적 51.87㎡에 확인되는 실거래 표본은 2022.06, 4층, 124,000,000원 1건입니다. 시세 요약값도 124,000,000원으로, 현재 최저매각가 149,000,000원은 그 120.2%입니다. 금액으로는 25,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 51.87㎡ | 4 | 124,000,000원 |
| 시세지표 | 51.87㎡ | 1건 | 124,000,000원 |
표본이 1건뿐이므로 124,000,000원을 현재의 절대 시세라고 단정할 수는 없습니다. 그렇더라도 제공된 가격 근거 안에서는 신건 최저가가 시세지표보다 20.2% 높기 때문에 가격 가점을 줄 수 없습니다. 특히 이 물건은 총 8세대 규모 다세대주택이라, 아파트처럼 다수 거래로 가격을 교차검증하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,886,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금(우선변제) | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 147,521,643원 | 6,114,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
149,000,000원 매각 가정에서 신청채권자 서울보증보험 주식회사에는 6,114,000원이 배당되고 141,407,643원이 미배당으로 남습니다. 배당표상 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 자동 계산 인수액과 확약 반영을 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 149,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 119,200,000원 | 23,268,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 95,360,000원 | 46,756,480원 | 0원* |
* 1회·2회 유찰 시 자동 배당 시나리오는 대항력 있는 140,000,000원 임차보증금의 미배당분을 각각 23,268,800원·46,756,480원으로 계산합니다. 그러나 2026.04.02 주택임차권등기 말소 동의 확약서를 반영하면 해당 LH 승계 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 단, 이 확약은 ‘주식회’의 미상 점유 위험까지 제거하는 것으로 보지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 2010년 10월경 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물입니다.
- 입지. 간석초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 지하철역 및 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 공동주택 부지는 동측으로 공도와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,648,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 삼성베라체(2동)는 총 8세대로, 동일 면적 실거래 표본도 1건이라 가격 검증의 폭이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.02 제출된 주택임차권등기 말소 동의 확약서의 적용 대상과 말소 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- ‘주식회’ 점유 확인. 전입일·보증금이 미상이므로 대항력 가능 여부와 실제 점유관계를 현장·원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 140,000,000원은 박성재 보증금의 보증기관 대위·승계 신고입니다.
- 가격 상한 보수적으로. 신건 149,000,000원은 시세지표 124,000,000원의 120.2%입니다. 현재 데이터만으로는 신건 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 배당순위 재확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 항목은 매각 직전 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 명도 확인. 실제 임차인과 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도·명도 절차를 별도로 고려해야 합니다.
맺으며 — “주된 임차권은 확약, 남은 승부처는 미상 점유와 가격”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 140,000,000원의 대항력 임차권이 있어 무거워 보입니다. 하지만 한국토지주택공사는 박성재 보증금의 대위·승계 주체이고, 2026.04.02 주택임차권등기 말소 동의 확약서까지 제출돼 있어 해당 승계 임차권은 정확도 룰상 실질 인수 0원*으로 처리할 수 있습니다.
그렇다고 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 확약 밖의 ‘주식회’는 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능·미상이 남습니다. 가격도 신건 149,000,000원이 시세 표본 124,000,000원의 120.2%로 높습니다. 총 8세대 다세대주택이고 거래 표본도 1건뿐이라 환금성과 가격 검증 측면에서도 보수적으로 접근해야 합니다. 결론은 “주된 인수위험은 완화, 그러나 미상임차인 확인 전 권리 확정 금지·신건 가격은 보류”입니다.
