인천지방법원 2025타경514185. 미추홀구 주안동 주안웰가 7층 717호, 전용 15.04㎡의 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 선순위 주택임차권입니다. 임차인 황민구는 2021년 3월 29일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2021년 4월 29일 전입·점유를 시작했습니다. 경매개시결정은 2025년 11월 26일이므로 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 75,000,000원, 배당요구도 했고 우선변제권도 행사합니다.
최저가 53,000,000원에서 집행비용 1,354,000원을 먼저 빼면 임차인 예상배당은 51,646,000원이고, 원칙상 미배당 보증금 23,354,000원은 매수인이 인수하게 됩니다. 다만 매각물건명세서에는 해당 주택임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있습니다. 따라서 이 확약을 해당 임차권 말소에 반영하면 실질 인수는 0원*입니다. 실제 임차인은 황민구 1명이며, 별도의 보증기관 명의 임차인을 보증금에 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514185 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 115-1 주안웰가 7층 717호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 주안로 142 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 15.04㎡ · 15층 건물 내 7층 |
| 사용승인일 | 2014.02.04 |
| 소유자 | 양현규 (2022.05.25 매매 · 거래가액 75,000,000원, 2022.05.30 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 53,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2014년 설정됐던 하나은행 근저당권 48,000,000원은 2021년 3월 23일 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025년 11월 26일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 2021년 4월 29일 전입·점유를 갖춘 황민구의 임차권은 선순위이므로 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황민구 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 75,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
실제 임차인 1명. 전입 2021.04.29 · 확정일자 2021.03.29 · 임차권등기 2023.06.15 · 보증금 75,000,000원.
② 시세 비교 — 확약이 있어도 가격은 비싸다
주안웰가 전용 15.04㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 42,458,333원입니다. 가장 최근인 2026년 8월 거래 중 하나는 48,000,000원이고, 최근 12건의 거래 범위는 30,000,000원~50,000,000원입니다. 현재 최저가 53,000,000원은 최근 12개월 평균의 124.8%이며 최근 거래 최고 50,000,000원보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 15.04㎡ | 9 | 48,000,000원 |
| 2026.08 | 15.04㎡ | 9 | 30,000,000원 |
| 2026.08 | 15.04㎡ | 9 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 15.04㎡ | 5 | 44,000,000원 |
| 2026.05 | 15.04㎡ | 5 | 44,000,000원 |
| 2026.04 | 15.04㎡ | 12 | 43,000,000원 |
| 2026.04 | 15.04㎡ | 5 | 44,000,000원 |
| 2026.03 | 15.04㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 15.04㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 15.04㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 2026.02 | 15.04㎡ | 12 | 30,000,000원 |
| 2026.02 | 15.04㎡ | 6 | 41,500,000원 |
| 평균 | 15.04㎡ | 12건 | 42,458,333원 |
따라서 확약으로 인수 문제가 해소된다고 해도 신건 가격 자체를 긍정적으로 평가하기 어렵습니다. 53,000,000원은 최근 평균 42,458,333원보다 높고 최신 거래 48,000,000원보다도 높습니다. 최근 시세보다 저렴하다는 표현이나 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,354,000원 |
| 1. 임차인 황민구 보증금 | 75,000,000원 | 51,646,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체로는 임차인에게 51,646,000원이 배당되고 보증금 부족분 23,354,000원이 남습니다. 다만 본 리포트의 매수인 실질 인수는 제출된 말소동의 확약서를 반영해 0원*으로 표시합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 원칙 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 원칙 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 53,000,000원 | 23,354,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 42,400,000원 | 33,763,200원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 33,920,000원 | 42,090,560원 | 실질 0원* |
확약을 제외한 권리구조만 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금이 늘어나므로, 단순히 최저가 하락을 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 이번 사건에서는 말소동의 확약서가 그 구조를 끊어 주는 핵심 서류입니다. 따라서 입찰 판단은 “얼마나 유찰됐는가”보다 먼저 확약의 실제 적용과 임차권 말소 조건을 확인하는 데서 시작해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 전용면적은 15.04㎡입니다. 15층 건물 내 7층이고 사용승인일은 2014.02.04입니다.
- 입지. 석암초등학교 북서측 인근으로 오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 1호선 경인선 주안역이 있어 대중교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 토지 북측으로 약 30미터 내외, 서측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 2,526,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. Wellga 280세대이며 최근 12개월 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 30,000,000원부터 50,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 해당 확약이 황민구의 주택임차권 말소에 실제 적용되는 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 대항력 임차권 재확인. 황민구는 전입 2021.04.29, 확정일자 2021.03.29, 보증금 75,000,000원으로 말소기준보다 앞선 임차인입니다.
- 가격 상한 보수적으로. 신건 최저가 53,000,000원은 최근 12개월 평균 42,458,333원의 124.8%이고 최신 거래 48,000,000원보다도 높습니다.
- 최근 거래 범위 확인. 최근 12건의 최고 거래가는 50,000,000원, 최저 거래가는 30,000,000원입니다. 신건 최저가가 최근 최고 실거래보다도 높습니다.
- 유찰 효과 분리. 확약을 반영하지 않는다면 유찰될수록 원칙 인수액이 증가합니다. 최저가 하락만 보고 싸졌다고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리의 열쇠는 확약, 가격은 여전히 보류
이 물건은 겉으로는 53,000,000원의 신건이지만, 원래 권리구조는 단순하지 않습니다. 보증금 75,000,000원의 대항력 임차인 황민구가 있고 신건 배당표 기준 23,354,000원의 미배당 보증금이 남습니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이를 반영하면 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 신건을 곧바로 매력적으로 볼 수는 없습니다. 최저가 53,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 42,458,333원의 124.8%이고, 최신 거래 48,000,000원 및 최근 최고 거래 50,000,000원보다도 높습니다. 확약으로 권리 위험을 지웠다고 해서 가격 메리트까지 생기는 것은 아닙니다. 결론은 “확약 원문 확인은 필수, 신건 가격은 보류”입니다.
* 실질 인수 0원 표시는 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 주택임차권 말소에 적용되는 것을 전제로 합니다. 확약을 반영하지 않은 배당표상 원칙 인수액은 현재 회차 23,354,000원입니다.
