인천지방법원 2025타경514209. 미추홀구 용현동 우솔빌1동 3층 302호, 전용 61.28㎡ 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 151,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 권리관계의 기준은 2022.11.08 주택도시보증공사 가압류이며, 그 뒤의 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 후순위 등기 자체보다 말소기준보다 앞선 2021.07.09 전입을 기초로 한 임차보증금 권리와, 그 권리를 둘러싼 보증기관 승계 및 말소 확약입니다.
등기부상 한국토지주택공사는 임차보증금 143,000,000원, 전입 2021.07.09, 확정일자 2021.04.23의 주택임차권자로 등기되어 있고 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 하지만 임차인 정보상 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계권자입니다. 따라서 이를 실제 임차인 보증금과 다시 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명으로 집계되며, 이름은 ‘주식회’로 기재되어 있으나 보증금·전입·확정일자는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514209 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 611-46 우솔빌1동 3층302호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 토금중로47번길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 61.28㎡ · 5층 건물 내 3층 302호 |
| 사용승인 | 2009.07.03 |
| 소유자 | 권철승 (2021.05.12 매매, 거래가액 143,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 151,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 152,857,204원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차권 원인이 핵심
말소기준은 2022.11.08 주택도시보증공사 가압류 1,804,000,000원입니다. 2023.03.08 이후의 국세·지방세 압류, 2025.11.26 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정, 2025.12.22 및 2026.03.16 압류는 등기 순위상 후순위로 매각 시 소멸합니다. 을구 7번 한국토지주택공사 주택임차권도 등기 접수일은 2023.08.22로 후순위지만, 그 등기에 적힌 전입일 2021.07.09와 확정일자 2021.04.23은 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인·보증기관 승계 — 실제 임차인 1명, 중복 합산 금지
| 구분 | 이름 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 보증기관 승계권자 | 한국토지주택공사 | 143,000,000원 | 有 전입 2021.07.09 기준 | 有 확정 2021.04.23 · 배당요구 | 승계 실제 임차인과 중복 합산 금지 · 확약 적용 시 실질 인수 0원* |
| 실제 임차인 | 주식회 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 · 확약 밖 임차인 위험은 별도 확인 필요 |
실제 임차인은 1명입니다. 한국토지주택공사의 143,000,000원은 보증기관의 대위·승계 신고이므로 별개의 두 번째 임차보증금으로 더해서는 안 됩니다. 반면 ‘주식회’는 보증금과 전입일, 확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다.
* 확약을 적용하지 않는 기계적 회차 계산에서는 1회 유찰 시 매수인 인수 24,691,200원, 2회 유찰 시 48,499,520원으로 산출되어 있습니다. 확약 적용 시 한국토지주택공사 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 151,000,000원’을 봐야 한다
우솔빌1동은 총 8세대, 사용승인 2009.07.03의 소규모 다세대입니다. 확인된 거래는 2건이고, 대상 면적 61.28㎡와 일치하는 최신 거래는 2025.04 125,000,000원입니다. 시장 산출치상 최근 12개월 평균도 125,000,000원이며, 전체 거래 평균은 130,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 61.28㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2023.08 | 63.06㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 61.28㎡ | 1건 | 125,000,000원 |
가격 판단에서 과거 거래가 섞인 전체 평균 130,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 125,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 확약을 적용한 실질취득액은 최저가와 같은 151,000,000원이고, 이는 최근 시세의 120.8%입니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 최근 거래가 과거 거래 대비 -7.4%인 하락 추세라는 점도 가격 부담을 키웁니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,914,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,804,000,000원 | 5,086,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 152,857,204원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 한국토지주택공사 보증금 143,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다. 또한 실제 임차인 ‘주식회’의 보증금·대항력은 미상이라 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 5층 건물 내 3층 302호입니다.
- 입지. 용현초등학교 남서측 인근으로 아파트·동류형 공동주택·근린생활시설이 혼재하고, 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 남서측 약 4미터, 북서측 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대로 확인 거래가 2건에 그치며, 최근 거래 추세가 -7.4%입니다. 대단지 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 얇을 가능성을 가격 판단에 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.04.01 제출된 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 을구 7번 한국토지주택공사 임차권에 실제로 적용되는지 조건과 제출 주체를 원문으로 확인하세요.
- 확약 밖 실제 임차인 확인. ‘주식회’의 보증금·전입·확정일자가 미상입니다. 대항력은 ‘가능·미상’으로 두고 현황조사·매각물건명세서·전입세대 관련 자료를 재확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 한국토지주택공사의 143,000,000원은 대위·승계 건이므로 실제 임차인 보증금과 별도로 더하지 마세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 130,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 125,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 현재 실질취득 151,000,000원은 최근 시세의 120.8%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래 대비 -7.4%이므로 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 조세 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당표의 선순위 차감과 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모와 2건의 거래 표본을 감안해 낙찰 후 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 가정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 인수는 줄었지만, 가격과 미상 임차인은 남는다”
이 사건은 표면적으로는 143,000,000원의 선순위 성격 임차보증금이 눈에 띄지만, 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 보증금 대위·승계권자이며, 2026.04.01 제출된 임차권등기 말소 동의 확약서를 적용하면 그 권리의 실질 인수는 0원입니다. 현재 회차 역시 배당 계산상 보증금 143,000,000원이 전액 배당되어 인수액이 0원입니다.
그렇다고 안전·저가형으로 보기는 어렵습니다. 확약 밖 실제 임차인 ‘주식회’는 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태이고, 실질취득 151,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 125,000,000원의 120.8%입니다. 거래 추세도 -7.4%로 하락 중이며, 8세대 다세대라는 환금성 한계도 있습니다. 주된 인수는 확약으로 해소됐지만, 가격은 최근 시세 이상이고 확약 밖 임차인 확인도 끝나지 않은 사건입니다. 현재 신건 가격에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
