인천지방법원 2026타경86. 인천 미추홀구 학익동 주안7차신동아아파트 41동 2층 201호, 전용 59.4㎡ 아파트입니다. 소유자 윤문완 씨는 2005.12.27 매매로 소유권을 취득했습니다. 현재 살아 있는 권리 중 말소기준은 2014.12.24 국민은행 근저당권 48,000,000원이고, 그 뒤 국민은행 근저당 4건과 케이비국민카드 가압류, 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
권리만 보면 핵심은 단순하지만 가격은 별개입니다. 이 사건은 아직 유찰이 없는 신건이라 감정가 201,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 193,000,000원이고, 최저가는 그 평균의 104.1%입니다. 전체 거래 평균 192,333,333원과 비교해도 104.5%입니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 대비 할인처럼 보이는 숫자보다, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경86 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 645 주안7차신동아아파트 41동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.4㎡ · 철근콘크리트조 12층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 윤문완 (2005.12.27 매매로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 62,582,611원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2014.12.24 설정된 국민은행 근저당권 48,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 국민은행 근저당권 36,000,000원·24,000,000원·21,480,000원·31,560,000원과 케이비국민카드 가압류 14,392,396원, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건
동일 단지 ‘신동아7’의 동일 면적 59.4㎡ 실거래입니다. 총 12건의 평균은 192,333,333원이지만, 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 11건 평균은 193,000,000원, 최신 거래는 2026.07의 215,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간 대비 +4.3%로 집계돼 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.4㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2026.05 | 59.4㎡ | 2 | 173,000,000원 |
| 2026.02 | 59.4㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2026.02 | 59.4㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 59.4㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2025.11 | 59.4㎡ | 8 | 191,000,000원 |
| 2025.11 | 59.4㎡ | 8 | 191,000,000원 |
| 2025.11 | 59.4㎡ | 5 | 188,000,000원 |
| 2025.11 | 59.4㎡ | 11 | 210,000,000원 |
| 2025.09 | 59.4㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2025.09 | 59.4㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2025.06 | 59.4㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.4㎡ | 11건 | 193,000,000원 |
현재 최저가 201,000,000원은 최신 거래 215,000,000원보다는 낮습니다. 그러나 최신 한 건만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균 193,000,000원보다 높고, 동일한 2층 거래도 2026.05에 173,000,000원, 2026.02에 195,000,000원이 확인됩니다. 따라서 현재 신건 가격을 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,614,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 국민은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 국민은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 4. 을구 10번 근저당권 · 국민은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 5. 을구 11번 근저당권 · 국민은행 | 21,480,000원 | 21,480,000원 |
| 6. 을구 12번 근저당권 · 국민은행 | 31,560,000원 | 31,560,000원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 케이비국민카드 | 14,392,396원 | 14,392,396원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 21,953,604원 |
201,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 3,614,000원을 제외한 뒤 배당대상 채권 175,432,396원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 21,953,604원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 미반영에 따라 실제로 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 회차가 바뀌어야 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 201,000,000원 | 175,432,396원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 160,800,000원 | 157,748,800원 | 17,683,596원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 128,640,000원 | 126,039,040원 | 49,393,356원 | 0원 |
이 사건은 매각가가 낮아질수록 채권자 측 미배당액이 커지지만, 제시된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 매수자 측 핵심 변화는 인수금 증가가 아니라 실제 취득가격의 하락입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가서상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 12층 건물의 제2층 제201호입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 인주초등학교 북측 인근으로, 주위는 중·서민층 아파트가 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 근거리에 위치합니다.
- 단지. ‘신동아7’은 총 510세대이며 준공일은 1994.11.30입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 아파트지구, 지구단위계획구역, 정비구역, 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,685,000원/㎡입니다.
- 허가구역 기재. 감정 요항에는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태 기재. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 흐름. 동일 면적 실거래는 170,000,000원~215,000,000원 범위이며, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +4.3%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 평균 우선. 신건 최저가 201,000,000원은 최근 12개월 평균 193,000,000원의 104.1%입니다. 현재 회차를 할인 구간으로 보지 않는 것이 핵심입니다.
- 동일층 거래 확인. 대상은 2층이고, 같은 2층 거래로 2026.05 173,000,000원, 2026.02 195,000,000원이 확인됩니다.
- 회차 시나리오. 제시된 유찰 시나리오는 1회 유찰 시 160,800,000원, 2회 유찰 시 128,640,000원이며 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·임대관계는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 말소기준 확인. 권리분석의 기준점은 2014.12.24 국민은행 근저당 48,000,000원이며 이후 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건의 장점은 분명합니다. 2014.12.24 국민은행 근저당을 말소기준으로 이후 근저당·가압류· 경매개시결정이 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 신건 최저가 201,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 193,000,000원의 104.1%입니다. 최신 215,000,000원 거래가 존재하고 최근 추세도 +4.3%이지만, 같은 2층에서 173,000,000원과 195,000,000원 거래도 확인됩니다.
따라서 결론은 “등기상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격은 보수적으로 봐야 한다”입니다. 현재 회차에서 가격 메리트를 높게 평가하기보다 최근 12개월 평균과 동일층 실거래를 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다. 여기에 감정평가서상 임대관계가 미상이라는 점까지 고려하면, 권리 구조는 단순하지만 가격·점유 확인을 끝낸 뒤 접근할 물건입니다.
