인천지방법원 2026타경500259. 인천 남동구 간석동 ‘파티오’ 7층 701호, 전용 47.5117㎡의 집합건물입니다. 사건상 용도는 아파트이고 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 소유자 이미향은 2021년 12월 17일 매매를 원인으로 2021년 12월 27일 소유권을 취득했고, 등기부 거래가액은 203,000,000원입니다.
이번 경매의 핵심은 등기 순서입니다. 데이터상 말소기준은 2026년 1월 14일 갑구 11번 강제경매개시결정인데, 김상엽의 임차권은 그보다 앞선 2023년 12월 12일에 등기돼 있습니다. 더구나 김상엽은 2021년 11월 10일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 10월 15일입니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아니라 매수인이 인수할 수 있는 선순위 대항력 임차권으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500259 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 117-4 파티오 7층 701호 · 인천광역시 남동구 경인로644번길 90 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택 · 전용 47.5117㎡ · 14층 건물 내 7층 701호 |
| 소유자 | 이미향 · 2021.12.17 매매 · 2021.12.27 소유권이전 · 거래가액 203,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 203,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 말소기준 | 갑구 11번 강제경매개시결정 · 2026.01.14 · 주택도시보증공사 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준보다 앞선다
이 사건은 근저당권이 말소기준인 전형적인 경매와 다릅니다. 데이터상 말소기준은 2026.01.14 강제경매개시결정이고, 김상엽의 주택임차권은 2023.12.12 등기됐습니다. 김상엽은 임대차계약일 2021.09.14, 확정일자 2021.10.15, 전입·점유개시 2021.11.10으로 확인되며 보증금은 203,000,000원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상엽 7층 701호 47.5117㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.10 확정일자 2021.10.15 | 203,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.12.12 | 14,488,000원 인수 |
| 유승기 현황조사·매각물건명세서 확인 | 전입신고일 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김상엽과 유승기는 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니므로 실제 임차인은 2명으로 봅니다. 특히 유승기는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 따라서 김상엽의 계산된 인수액 외에도 유승기 관련 추가 위험이 없는지 원문서 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 시세의 약 150.5%
‘파티오’는 총 21세대, 2017년 3월 15일 사용승인된 건물입니다. 대상 면적 47.5117㎡와 같은 면적대의 실거래 5건이 확인되며, 최근 12개월 거래 3건 평균은 137,166,666원입니다. 최신 거래는 2026년 6월 2층 106,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 47.51㎡ | 2 | 106,500,000원 |
| 2026.05 | 47.18㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 47.18㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2024.11 | 47.51㎡ | 4 | 123,730,000원 |
| 2021.12 | 47.51㎡ | 7 | 203,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 137,166,666원 |
전체 5건 평균은 147,646,000원이지만, 2021년의 203,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 더 중요한 최근 12개월 평균은 137,166,666원이고, 최근 거래 흐름은 과거 구간보다 -16.0% 낮아진 하락 추세입니다.
현재 최저가 192,000,000원만 놓고도 최근 12개월 평균의 140.0%입니다. 여기에 김상엽 미배당 보증금 14,488,000원을 더한 실질취득 206,488,000원은 최근 12개월 평균의 약 150.5% 수준입니다. 따라서 이 사건을 ‘신건 1.92억이라 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 유찰돼도 실질취득은 2.03억 부근에서 내려가지 않는다
대항력 있는 김상엽의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 인수액이 커집니다. 즉 최저가만 내려갈 뿐 매수인의 전체 부담은 크게 줄지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 192,000,000원 | 14,488,000원 | 206,488,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 153,600,000원 | 52,350,400원 | 205,950,400원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 122,880,000원 | 82,640,320원 | 205,520,320원 |
1회 유찰 시 낙찰가는 153,600,000원으로 떨어지지만 인수액이 52,350,400원으로 늘어 실질취득은 205,950,400원입니다. 2회 유찰 시에도 낙찰가 122,880,000원에 인수 82,640,320원이 붙어 실질취득은 205,520,320원입니다. 결국 이 사건은 낙찰가가 내려가도 총부담이 약 2.03억 수준에서 고정되는 대항력 인수형입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 1. 임차인 김상엽 보증금 | 203,000,000원 | 188,512,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 203,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김상엽 보증금 203,000,000원 중 188,512,000원이 배당되고 14,488,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 203,000,000원은 본 배당가정에서 0원 배당입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천약산초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간석오거리역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬라브지붕 14층 건물의 7층 701호입니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 대체로 가장형 토지이며, 북동측으로 노폭 약 8미터 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 공시지가는 2,538,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 규모. 파티오는 총 21세대, 2017.03.15 준공입니다. 최근 실거래는 있으나 거래 표본 자체는 5건으로 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 기준 192,000,000원이 아니라 인수액을 포함한 206,488,000원을 가격 비교 기준으로 잡아야 합니다.
- 김상엽 대항력·배당 원본 확인. 전입 2021.11.10, 확정 2021.10.15, 보증금 203,000,000원, 배당요구 2023.12.12의 연결관계를 원본과 대조해야 합니다.
- 말소동의 확약서 범위 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 임차권등기 말소에만 관한 것인지, 대항력 포기까지 포함하는지 확약서 원문을 직접 확인해야 합니다.
- 유승기 조사. 전입신고일·보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 137,166,666원, 최신 거래 106,500,000원, 추세 -16.0%를 기준으로 응찰가 타당성을 검토해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 153,600,000원, 2회 유찰 122,880,000원으로 내려가도 인수액 증가 때문에 실질취득은 각각 205,950,400원·205,520,320원입니다.
맺으며 — “1.92억짜리 경매”가 아니라 “2.06억짜리 인수형”
이 사건의 가격표에는 192,000,000원이 적혀 있지만, 권리분석을 거치면 전혀 다른 숫자가 보입니다. 김상엽의 선순위 대항력 임차보증금 203,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 배당가정에서 14,488,000원이 남기 때문에 실질취득은 206,488,000원입니다. 심지어 1회·2회 유찰돼도 실질취득은 약 2.05억 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 137,166,666원, 최신 거래는 106,500,000원이고 가격 추세도 -16.0%입니다. 여기에 유승기의 전입·보증금이 미상으로 남아 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있지만, 제공된 내용만으로 김상엽의 대항력까지 포기된 것으로 처리할 근거는 없습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 현재 자료만으로는 가격 메리트가 없고, 권리 리스크도 완전히 닫히지 않은 물건입니다.
