인천지방법원 2026타경500367. 송현동 솔빛마을주공2차아파트 206동 7층 706호, 전용 49.34㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 이인재·이형재·이호영 각 3분의 1 공유이고, 2024년 7월 6일 상속을 원인으로 2026년 2월 5일 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 경매를 신청한 채권자는 한국주택금융공사이고, 청구액은 142,773,353원입니다.
권리구조의 중심은 2018년 7월 10일 설정된 한국주택금융공사 근저당입니다. 채권최고액은 229,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 과거 우리은행 근저당 61,100,000원은 2018년 7월 23일 이미 말소됐습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 한국주택금융공사 채권에 미배당이 남지만, 그 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500367 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 동구 송현동 166 솔빛마을주공2차아파트 206동 7층706호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.34㎡ · 15층 건물 내 7층 · 사용승인 2003.12.25 |
| 소유자 | 이인재 3분의 1 · 이형재 3분의 1 · 이호영 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 142,773,353원 |
| 말소기준권리 | 2018.07.10 한국주택금융공사 근저당권 · 채권최고액 229,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 경매 실행
2009년 우리은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2018년 한국주택금융공사 근저당입니다. 같은 날 접수번호 257809로 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기도 기재됐으며, 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권 설정·압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권 제한행위를 할 수 없다는 내용입니다. 이후 한국주택금융공사가 담보권 실행을 위해 상속등기를 대위했고 2026년 2월 19일 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 시세 비교 — 신건 216,000,000원은 최근 시세 이상
솔빛마을주공2차 동일 면적 49.34㎡의 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 195,458,333원이지만, 가격 판단은 보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 201,166,666원, 최신 거래는 2026년 4월 188,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 49.34㎡ | 1 | 188,000,000원 |
| 2026.03 | 49.34㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 49.34㎡ | 8 | 207,000,000원 |
| 2025.09 | 49.34㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 2025.06 | 49.34㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2025.05 | 49.34㎡ | 14 | 202,000,000원 |
| 2025.03 | 49.34㎡ | 9 | 207,000,000원 |
| 2025.01 | 49.34㎡ | 3 | 178,500,000원 |
| 2025.01 | 49.34㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 2024.12 | 49.34㎡ | 7 | 188,000,000원 |
| 2024.11 | 49.34㎡ | 15 | 185,000,000원 |
| 2024.09 | 49.34㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.34㎡ | 6건 | 201,166,666원 |
현재 최저매각가 216,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.4%입니다. 전체 12건 평균과 비교해도 110.5%에 해당합니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 6.0% 높은 흐름이지만, 그 점을 반영하더라도 신건 최저가는 최근 평균보다 높고 최신 거래 188,000,000원도 웃돕니다. 따라서 현 회차를 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,824,000원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 229,000,000원 | 212,176,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 미배당은 16,824,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천송현초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철 1호선 동인천역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물 내 7층 706호이며 사용승인은 2003.12.25입니다. 위생·급배수·화재경보·도시가스·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 아파트로 이용 중이며 제3종일반주거지역입니다. 과밀억제권역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 솔빛마을주공2차는 354세대이며, 동일 49.34㎡ 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 최저가 216,000,000원은 최근 12개월 평균 201,166,666원의 107.4%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 보면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 172,800,000원, 2회 유찰 시 138,240,000원입니다. 현 회차와 최근 실거래를 함께 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 반드시 확인해야 합니다.
- 주택연금 관련 등기. 2018.07.10 한국주택금융공사 근저당과 함께 금지사항등기가 존재하므로 매각 후 말소 범위와 등기 정리 상태를 원본에서 확인하는 것이 좋습니다.
- 배당 부족액과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당 16,824,000원이 있어도 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 물건의 핵심은 권리와 가격을 분리해서 보는 것입니다. 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이고, 과거 우리은행 근저당은 이미 말소됐으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 신건 최저가 216,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 201,166,666원의 107.4%이고, 최신 거래 188,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래군 자체는 이전보다 6.0% 높은 흐름이지만 그 상승 흐름까지 반영해도 현재 경매가격은 최근 시세 이상입니다. 따라서 결론은 권리구조는 양호하지만 신건 가격은 보류입니다. 가격 메리트는 유찰 이후 172,800,000원·138,240,000원 시나리오에서 다시 비교하는 편이 합리적입니다.
