인천지방법원 2026타경500505. 주안에쉐르 3층 301호로, 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가상 현재 이용상태는 연립주택(도시형생활주택)입니다. 전용 범위는 임차권등기 기준 37.3394㎡ 전부입니다. 이 물건의 핵심은 2023년 미추홀구 압류가 말소기준권리로 잡혀 있지만, 임차인 박지훈의 주민등록일이 2022.03.02, 점유개시일이 2022.02.28로 그보다 앞선다는 점입니다. 따라서 박지훈은 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.
보증금은 131,000,000원, 확정일자는 2022.01.21이고 배당요구도 확인됩니다. 신건 98,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,164,000원을 제하고 임차인에게 95,836,000원이 배당되며, 남는 35,164,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 즉 입찰표에 적는 금액은 98,000,000원이지만 경제적 부담은 그 가격으로 끝나지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500505 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1216-17 주안에쉐르 3층 301호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택(도시형생활주택)으로 이용 중 |
| 임차 범위 | 3층 301호 37.3394㎡ 전부 |
| 소유자 | 손재현 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 98,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 131,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2023.03.24. 미추홀구 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 박지훈의 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 등기 순서만 보면 매각으로 소멸 대상입니다. 하지만 임차권등기의 등기일보다 중요한 것은 임차인의 선행 대항요건입니다. 박지훈은 2022.02.28. 점유를 시작하고 2022.03.02. 주민등록을 마쳐 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 구조이므로, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박지훈 | 3층 301호 37.3394㎡ 전부 | 131,000,000원 | 전입 2022.03.02 확정 2022.01.21 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계·대위 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 박지훈은 보증기관의 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 잡혀 있으며, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사합니다. 다만 배당이 보증금 전액에 미치지 못하면 대항력에 따라 부족분이 매수인에게 남는 구조입니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 1.33억 안팎
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 최저가가 내려가면서 싸지는 것처럼 보여도, 배당받지 못하는 보증금이 그만큼 늘어납니다. 그래서 낙찰가와 인수액을 더한 실질취득 총액은 보증금 부근에서 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 98,000,000원 | 35,164,000원 | 133,164,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 78,400,000원 | 54,411,200원 | 132,811,200원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 62,720,000원 | 69,808,960원 | 132,528,960원 |
즉 98,000,000원에서 62,720,000원까지 최저가가 내려가도 총 부담은 132,528,960원~133,164,000원 수준입니다. 이 사건은 유찰 횟수가 늘어나는 것만으로 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 실질취득이 최근 거래를 크게 웃돈다
주안에쉐르의 비교 거래 12건 중 최근 12개월 거래는 7건이고 평균은 86,431,428원입니다. 최신 거래는 2026.01. 90,000,000원이며, 최근 구간이 이전 구간보다 -8.5% 낮아 하락 추세입니다. 현재 최저가 98,000,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균의 113.4%인데, 실제로는 대항력 임차인 인수액까지 더해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 35.0㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2025.10 | 35.0㎡ | 3 | 51,500,000원 |
| 2025.07 | 40.03㎡ | 2 | 104,520,000원 |
| 2025.02 | 36.55㎡ | 2 | 87,000,000원 |
| 2025.02 | 40.03㎡ | 2 | 93,000,000원 |
| 2025.02 | 35.44㎡ | 2 | 86,000,000원 |
| 2025.02 | 38.59㎡ | 3 | 93,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 86,431,428원 |
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 임차인 박지훈 보증금 | 131,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 131,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 박지훈의 보증금 중 35,164,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 관교동 관교여자중학교 서측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지·다세대주택·다가구주택 등이 있는 주거지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상4층 건물의 제3층 제301호이며 승강기와 기본 위생·급배수 설비가 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 1,654,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 완경사·사다리형·중로각지입니다.
- 거래 흐름. 주안에쉐르 127세대, 사용승인 2017.08.28. 최근 12개월 7건 평균 86,431,428원이며 최근 구간은 이전 구간 대비 -8.5%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 회차 기준 98,000,000원 + 인수 35,164,000원 = 133,164,000원입니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 실질취득 132,811,200원, 2회 유찰 시 132,528,960원으로 총액 감소가 제한적입니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로 대항력 포기와 임차권등기 말소 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차인 배당·명도 확인. 박지훈은 대항력과 우선변제권이 있는 실제 임차인 1명입니다. 배당 결과와 인도 조건을 함께 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 86,431,428원, 최신 90,000,000원, 추세 -8.5%이므로 과거 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,800만짜리 물건”으로 보면 틀린다
이 사건의 숫자만 보면 감정가와 최저가가 모두 98,000,000원인 신건입니다. 하지만 박지훈의 보증금은 131,000,000원이고 대항요건은 말소기준권리보다 먼저 갖춰졌습니다. 현재 배당표대로라면 미배당 35,164,000원이 매수인에게 남아 실질취득은 133,164,000원이 됩니다. 1회, 2회 유찰돼도 인수액이 늘어 총 부담은 계속 1.33억 안팎입니다.
그런데 최근 12개월 실거래 평균은 86,431,428원, 최신 거래는 90,000,000원이고 최근 추세도 -8.5%입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 낮아 보이는 최저가가 아니라 대항력 임차보증금과 확약서의 실제 효력입니다. 말소동의 확약서가 제출된 점은 중요하지만, 대항력 포기까지 명확하게 확인되지 않는 상태에서 인수를 0원으로 전제해 입찰하는 것은 위험합니다. 보수적으로 보면 권리·가격 모두 경계가 필요한 D등급 물건입니다.
