인천지방법원 2026타경500901. 간석리페(2차)도시형생활주택 제1동 제3층 제306호, 전용 33.337㎡입니다. 감정평가상 주용도는 도시형생활주택(원룸형주택), 오피스텔이고, 사용승인일은 2013.03.20입니다. 현재 소유자는 강남진이며 2022.03.25. 매매를 원인으로 115,000,000원에 취득했습니다.
표면적으로는 감정가와 최저매각가가 모두 136,000,000원인 신건입니다. 그런데 동일 면적 실거래는 115,000,000원부터 130,000,000원 사이에 형성됐고 최근 7건 평균은 118,471,428원, 최신 거래는 2022.04. 120,000,000원입니다. 따라서 최저가 136,000,000원을 가격 메리트가 있는 금액으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500901 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 216-19 간석리페(2차)도시형생활주택 제1동 제3층 제306호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 33.337㎡ · 지하1층, 지상13층 건물 내 3층 |
| 이용상태 | 도시형생활주택(원룸형주택), 오피스텔 |
| 소유자 | 강남진 · 2022.03.25. 매매 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 136,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 122,378,903원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 더 큰 문제는 가등기
등기 순서상 2022.09.07. 주식회사지슨개발 명의의 소유권이전등기청구권 가등기가 설정됐고, 이후 명칭이 주식회사서현디앤디로 변경됐습니다. 매각물건명세서에는 2026.02.09. 가등기권자 주식회사서현디앤디가 해당 가등기를 순위보전가등기라고 신고했고, 따라서 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 더 나아가 가등기된 매매예약이 완결되면 매수인이 소유권을 상실할 수 있습니다.
2024.08.02.에는 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기가 있습니다. 보증금은 115,000,000원, 주민등록일자는 2022.02.28., 점유개시일자는 2022.03.03., 확정일자는 2022.02.09.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 이 신고는 보증기관 표시가 있는 건으로 실제 임차인 수에는 합산하지 않으며 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 또한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차권에 따른 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
② 임차권 · 보증기관 신고
| 신고자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 115,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 신고 |
전입일 2022.02.28.과 확정일자 2022.02.09.가 확인되고 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 보증기관 신고로 표시된 건이므로 보증금을 다른 임차보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 0명이며, 을구 3번 임차권에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 평균의 114.8%
간석리페(2차)도시형생활주택 동일 면적 33.34㎡의 확인된 실거래 7건입니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 금액도 118,471,428원이며, 최신 거래는 2022.04. 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 33.34㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2022.03 | 33.34㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2022.01 | 33.34㎡ | 3 | 117,300,000원 |
| 2021.11 | 33.34㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2021.11 | 33.34㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2021.11 | 33.34㎡ | 2 | 117,000,000원 |
| 2021.07 | 33.34㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 118,471,428원 |
실거래 최저는 115,000,000원, 최고는 130,000,000원이며 평균은 118,471,428원입니다. 감정가 겸 최저가 136,000,000원은 이 평균의 114.8%입니다. 최신 거래 120,000,000원보다도 높고 확인된 최고 거래 130,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 가격에 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,704,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 115,000,000원 | 115,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 122,378,903원 | 18,296,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 주택임차권 보증금 115,000,000원이 전액 배당되고 매수인 금전 인수는 0원입니다. 서울보증보험 주식회사의 청구금액 122,378,903원 중 예상배당은 18,296,000원으로 104,082,903원이 미배당됩니다. 이 배당표의 금전 인수 0원과 별개로 소유권이전등기청구권 가등기는 매수인이 인수합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 임차권은 확약, 가등기는 계속 남는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차권 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 136,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 108,800,000원 | 8,523,200원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 87,040,000원 | 29,926,720원 | 실질 0원 |
1회·2회 유찰 시 표시된 8,523,200원과 29,926,720원은 배당규칙상 계산되는 임차권 미배당액입니다. 그러나 을구 3번 주택임차권에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 이 임차권에 한해서는 실질 인수를 0원으로 봅니다. 이 확약은 소유권이전등기청구권 가등기에는 적용되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천지하철 1호선 간석오거리역 북서측 인근이며, 주변은 오피스텔과 상업시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 간석오거리역과 노선버스정류장이 인근에 있어 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하1층·지상13층 건물이며 사용승인일은 2013.03.20입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기와 기계식주차장 설비가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지는 486.9㎡, 공시지가는 2,089,000원/㎡입니다.
- 거래성. 총 98세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 7건, 가격 범위는 115,000,000원~130,000,000원입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인관계 확인. 주식회사서현디앤디의 순위보전가등기 권리신고와 매매예약 완결 가능성을 입찰 전 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 소유권 상실 위험 검토. 매각물건명세서에 가등기가 인수된다고 명시된 이상, 금전 인수 0원만 보고 접근하면 안 됩니다.
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 을구 3번 주택임차권 말소동의 확약서의 적용범위와 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 신건 최저가 136,000,000원은 최근 평균 118,471,428원보다 높고 최신 거래 120,000,000원도 웃돕니다.
- 유찰 시에도 권리 재검토. 1회 유찰 시 108,800,000원, 2회 유찰 시 87,040,000원으로 낮아져도 가등기 인수위험은 가격하락만으로 없어지지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·가등기 권리신고서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 소유권 안정성을 봐야 한다
이 사건에서 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 대항력과 우선변제권이 있지만, 보증기관 신고로 실제 임차인 수에는 포함하지 않고, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약까지 제출돼 있어 실질 금전 인수는 0원으로 정리할 수 있습니다.
하지만 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 2022.09.07. 소유권이전등기청구권 가등기에 대해 가등기권자 주식회사서현디앤디가 순위보전가등기라고 신고했고, 매각물건명세서는 이를 매수인 인수라고 명시합니다. 매매예약이 완결될 경우 소유권 상실 가능성까지 적시돼 있습니다.
가격도 방어적이지 않습니다. 감정가와 최저가는 136,000,000원으로 최근 실거래 평균 118,471,428원의 114.8%입니다. 최신 거래 120,000,000원과 실거래 최고 130,000,000원보다도 높습니다. 가격은 시세 이상, 권리는 가등기 인수. 따라서 이 물건은 신건에서 적극적으로 가격을 좇기보다 가등기의 실체와 말소 가능성을 먼저 확정하지 않으면 안 되는 고위험 사건입니다.
