광주지방법원 2025타경32672. 광주광역시 남구 진월동 새한아파트 101동 301호입니다. 감정가 418,000,000원이었던 물건이 5회 유찰되면서 최저매각가가 119,850,000원까지 내려왔습니다. 외형상으로는 감정가 대비 큰 폭으로 할인된 아파트처럼 보입니다. 그러나 이 사건에서는 매각가격보다 선순위 임차인의 보증금 인수 여부가 훨씬 중요합니다.
임차인 김용균의 주민등록일과 확정일자는 모두 2021.05.26이며, 점유개시일은 2021.05.28입니다. 말소기준권리인 조진승의 근저당권 설정일 2022.09.22보다 앞섭니다. 임차인은 대항력과 우선변제권을 가지고 배당요구도 했지만, 현재 최저가에서는 보증금 전액을 배당받지 못합니다. 그 부족분이 낙찰자에게 넘어오는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32672 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 진월동 281 새한아파트 101동 3층 301호 도로명주소: 광주광역시 남구 광복마을길 53 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트 벽식조 · 16층 건물 중 3층 301호 |
| 소유자 | 조상의 · 2019.02.26 소유권이전등기 · 등기상 거래가액 307,000,000원 |
| 감정가 | 418,000,000원 |
| 최저매각가 | 119,850,000원 (5회 유찰 · 감정가 약 29%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 364,332,066원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.22 조진승 근저당권 · 채권최고액 24,000,000원 |
| 임차보증금 | 김용균 · 350,000,000원 |
| 매수인 예상 인수 | 232,627,900원 (현재 최저가 낙찰 가정) |
| 자료상 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 정정 | 2026.08.11 · 대항력 포기 취지 확약서에 따른 조건변경신청 불허 · 임차권등기 인수조건 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 성립한 임차인의 대항력
조진승의 근저당권 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 이들 등기상 권리의 소멸과 선순위 임차보증금의 인수는 별개의 문제입니다. 후순위 가압류가 사라진다고 임차인의 미배당 보증금까지 사라지는 것은 아닙니다.
과거 삼성생명보험·한국외환은행·화정새마을금고·한국스탠다드차타드은행·주월새마을금고의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 내역입니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.09.22 설정된 조진승의 근저당권이며, 그보다 앞선 임차인의 대항력이 매수인 부담을 결정합니다.
② 임차인 분석 — 배당받지 못한 보증금을 누가 부담하나
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김용균 을구 14번 |
건물전부 350,000,000원 |
2021.05.26 2021.05.26 |
대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 |
잔액 인수 232,627,900원 |
실제 임차인 1명. 임차권등기일 및 배당요구일 2024.06.13. 임대차계약일 2021.05.01, 점유개시일 2021.05.28. 인수액은 현재 최저매각가를 기준으로 한 예상배당 결과입니다.
③ 실질취득비용 — 1.20억에 낙찰받아도 약 3.5억
이 사건의 가격 판단 기준은 최저매각가 단독이 아니라 낙찰가와 미배당 보증금의 합계입니다. 현재 회차에서는 다음과 같이 매수인 부담이 발생합니다.
| 낙찰가 가정 | 119,850,000원 |
|---|---|
| 임차보증금 전체 | 350,000,000원 |
| 임차인 예상배당 | 117,372,100원 |
| 매수인 인수액 | 232,627,900원 |
| 낙찰가 + 인수액 | 352,477,900원 |
| 실질취득 판단 | 보증금 규모인 약 350,000,000원 수준 |
352,477,900원은 최저가와 예상 인수액을 단순 합산한 금액입니다. 보증금 350,000,000원과의 차이는 매각대금에서 먼저 공제하는 추정 집행비용에 따른 것입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다.
④ 회차별 시나리오 — 유찰해도 인수부담은 사라지지 않는다
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 예상 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 119,850,000원 | 28.67% | 232,627,900원 | 실질취득 약 3.5억 |
| 6회 유찰 시 | 95,880,000원 | 22.94% | 256,245,840원 | 인수액 증가 |
| 7회 유찰 시 | 76,704,000원 | 18.35% | 275,076,672원 | 인수액 추가 증가 |
현재 회차의 낙찰가와 인수액 합계는 352,477,900원입니다. 이후 회차에서도 낙찰가 하락분의 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다. 회차별 예상 집행비용에 차이가 있어 산술합계에는 소폭 차이가 있지만, 최저가가 감정가의 29%에서 18% 수준까지 낮아진다고 실질취득비용도 같은 비율로 하락하는 것은 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 119,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,477,900원 |
| 1. 임차인 · 김용균 | 350,000,000원 | 117,372,100원 |
| 2. 근저당 · 조진승 | 24,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김유학 | 124,200,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주월새마을금고 | 11,092,690원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데캐피탈 | 32,014,145원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 | 5,867,620원 | 0원 |
| 7. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 364,332,066원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 제공된 배당 추정치를 기준으로 합니다. 집행비용 2,477,900원을 제외한 매각대금 117,372,100원이 임차인에게 배당되고, 다른 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 추정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 임차보증금과 별도의 매수인 인수액으로 합산하지 않습니다.
⑥ 가격·시세 판단 — 감정가 대비 할인율에 속지 말 것
감정가 418,000,000원에 비해 최저가 119,850,000원은 크게 낮아졌습니다. 그러나 이 가격만으로 시세 대비 저렴하다고 볼 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 합산하면 현재 예상 실질취득비용은 352,477,900원입니다.
시장가격 판단의 기준은 119,850,000원이 아니라 약 350,000,000원의 실질취득비용입니다. 동일 단지·유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않아 이 실질취득비용이 현재 시세보다 낮은지 또는 높은지 판단할 수 없습니다. 감정가와의 차이만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 진월동 새한아파트에 위치하며, 주변에는 아파트단지와 근린생활시설 등이 있는 아파트지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고, 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 단지 서측·남측·동측이 왕복 2차선 포장도로에 접하며, 동측에 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 16층 건물 중 3층 301호입니다. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 공부 및 위반 여부. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트 용도라는 점과 별개로, 5회 유찰 이력이 있습니다. 실거래 비교자료가 없어 현재 실질취득비용 3.5억원 수준에서의 매각 가능 가격과 처분기간은 판단하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 인수조건 확인. 2026.08.11 정정·변경된 매각물건명세서에서 김용균의 임차권등기가 인수조건으로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 확약서의 법적 효과. 주택도시보증공사의 대항력 포기 취지 확약서에 따른 매각조건변경신청이 불허된 사실을 확인해야 합니다. 확약서 제출만으로 인수 0원을 전제하면 안 됩니다.
- 실질취득비용 계산. 입찰가와 예상 미배당 보증금을 합산해야 합니다. 현재 추정 인수액은 232,627,900원이며, 단순 합산 실질취득비용은 352,477,900원입니다.
- 회차별 인수액 재산정. 낙찰가가 낮아지면 임차인 배당액이 감소하고 매수인 인수액은 증가할 수 있습니다. 이후 회차에서도 낙찰가만 기준으로 판단해서는 안 됩니다.
- 임차인 현황. 김용균의 실제 점유·퇴거 상태, 보증금 반환 여부, 임차권등기 말소에 필요한 조건을 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 동일 단지·유사 면적의 최근 12개월 실거래, 최신 거래 및 가격 추세를 확인하고 약 3.5억원의 실질취득비용과 비교해야 합니다.
- 비용 확인. 취득세·등기비용·미납 관리비 및 명도 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 매각 상태 확인. 자료상 매각기일은 2026.08.26입니다. 해당 기일의 진행 결과와 이후 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.20억 ≠ 취득비용 1.20억”
이 사건은 최저매각가만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 할인된 아파트입니다. 하지만 임차인 김용균의 보증금 350,000,000원이 매각가격을 초과하고, 임차인의 대항력도 말소기준권리보다 먼저 성립했습니다.
현재 최저가로 낙찰받으면 예상 인수액은 232,627,900원입니다. 낙찰가와 합산한 실질취득비용은 352,477,900원으로, 보증금 규모인 약 3.5억원에 해당합니다. 추가 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 인수액이 증가하기 때문에 총 취득부담은 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
특히 신청채권자인 주택도시보증공사의 대항력 포기 취지 확약서에 따른 매각조건변경신청이 불허되어 임차권등기 인수조건이 유지된다는 점이 중요합니다. 확약서가 제출되었다는 사실만으로 보증금 인수가 해소되었다고 볼 수 없습니다.
실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 실질취득비용 약 3.5억원이 시장가격보다 낮은지도 알 수 없습니다. 5회 유찰이라는 숫자나 감정가 대비 할인율보다 실제 보증금 인수조건과 총 취득비용을 먼저 판단해야 하는 고위험 권리구조입니다. 매각 결과와 최신 매각조건을 확인한 뒤, 실질취득비용을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
