광주지방법원 2025타경32672. 광주 남구 진월동 새한아파트 101동 3층 301호입니다. 숫자만 보면 감정가 418,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 149,812,000원까지 내려온 아파트입니다. 그러나 이 사건의 가격 판단 기준은 최저매각가가 아닙니다. 임차인 김용균은 2021.05.26. 전입신고와 확정일자를 갖추고 2021.05.28. 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 조진승의 2022.09.22. 근저당보다 앞서 대항요건을 갖췄으므로, 배당에서 돌려받지 못한 보증금은 매수인에게 넘어옵니다.
임차인의 보증금은 350,000,000원으로 최저매각가보다 훨씬 큽니다. 매각대금 149,812,000원에서 집행비용 2,897,368원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 146,914,632원입니다. 따라서 남은 203,085,368원이 매수인 인수액이 되고, 낙찰대금과 합친 실질취득 예상액은 352,897,368원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 임차보증금 인수액이 늘어나므로, 총 부담은 보증금 350,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32672 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 진월동 281 새한아파트 101동 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 16층 건 중 3층 |
| 소유자 | 조상의 (2019.02.26. 소유권이전 · 거래가액 307,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 418,000,000원 / 149,812,000원 (4회 유찰 · 감정가의 35.84%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 364,332,066원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.22. 조진승 근저당권 · 채권최고액 24,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 부족분은 남는다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 주요 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김용균 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 계약 2021.05.01. 전입·확정 2021.05.26. 점유 2021.05.28. 배당요구 2024.06.13. | 350,000,000원 | 있음 | 있음 | 미배당액 인수 |
김용균은 실제 임차인 1명으로 확인되며 보증금은 350,000,000원입니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가에서는 매각대금 전부를 투입해도 보증금을 전액 돌려줄 수 없습니다. 임차권등기 자체는 매각으로 말소되더라도, 대항력 있는 임차인의 미회수 보증금 반환의무는 소멸하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
동일 단지의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 이 사건을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 확인 가능한 기준은 감정가 418,000,000원과 실질취득 예상액입니다. 현재 최저가만 감정가와 비교하면 35.84%이지만, 인수액까지 합친 352,897,368원은 감정가의 약 84.4%입니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 149,812,000원 | 203,085,368원 | 352,897,368원 |
| 5회 유찰 시 | 119,849,600원 | 232,628,294원 | 352,477,894원 |
| 6회 유찰 시 | 95,879,680원 | 256,246,154원 | 352,125,834원 |
한 회차 더 유찰되면 낙찰가는 29,962,400원 낮아지지만 인수액은 29,542,926원 증가하여 실질취득은 419,474원만 줄어듭니다. 6회 유찰 시에도 실질취득은 352,125,834원입니다. 유찰이 거듭될수록 싸지는 것이 아니라 낙찰대금이 임차보증금 인수액으로 이동하는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,812,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,897,368원 |
| 1. 임차인 김용균 보증금 | 350,000,000원 | 146,914,632원 |
| 미배당 보증금 · 매수인 인수 | - | 203,085,368원 |
| 근저당 · 조진승 | 24,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 김유학 | 124,200,000원 | 0원 |
| 가압류 · 주월새마을금고 | 11,092,690원 | 0원 |
| 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 32,014,145원 | 0원 |
| 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,867,620원 | 0원 |
| 경매신청 · 주택도시보증공사 | 364,332,066원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 공제한 나머지 매각대금이 임차인에게 배당되는 가정입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 항목에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 말소기준 이후 권리
말소기준권리는 2022.09.22. 접수된 조진승 명의 근저당권입니다. 이후 등기된 김유학 가압류, 주월새마을금고 가압류, 광주광역시 남구 압류, 롯데캐피탈주식회사 가압류, 삼성카드 주식회사 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 임차인 김용균의 임차권등기는 2024.06.13. 접수되었어도, 그 기초가 되는 전입·점유가 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 “임차권등기가 말소기준 이후이므로 모두 소멸한다”는 식으로 판단하면 안 됩니다. 등기 말소 여부와 미배당 보증금 승계 여부를 분리해서 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주광역시 남구 진월동 새한아파트 단지로, 주변에는 아파트단지와 근린생활시설이 소재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하며 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 16층 건 중 3층 301호입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 새시창으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 단지 서측·남측·동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고, 동측에 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성 판단. 아파트 용도라는 점만으로 환금성을 낙관할 수 없습니다. 최근 실거래 자료를 확인해 실질취득 352,897,368원과 직접 비교해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질 입찰 상한 계산. 낙찰가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금 인수액을 합한 금액을 기준으로 손익을 계산해야 합니다.
- 임차인 현재 점유 확인. 임차권등기 후 실제 퇴거 여부, 열쇠 인도 여부와 명도 조건을 현장 조사 및 원문 서류로 확인해야 합니다.
- 보증금 변제·채권 변동 확인. 임차보증금 350,000,000원 중 이미 변제된 금액이 있는지, 배당기일까지 채권관계가 변경됐는지 확인해야 합니다.
- 인수면제 자료 확인. 대항력 포기, 임차권등기 말소, 보증금 인수 면제에 관한 확약이 있는지 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 최근 실거래 확인. 최근 12개월 평균, 최신 거래와 동·층·면적이 유사한 거래를 조사하기 전에는 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 기일 결과 확인. 매각기일 2026.07.15.의 진행·변경·낙찰 여부를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 체납관리비, 당해세와 취득 관련 부대비용을 실질취득 예상액에 추가해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차 자료와 배당요구 종기 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 “3.5억 보증금”을 먼저 보라
이 사건은 최저가만 보면 감정가의 35.84%까지 떨어진 아파트입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 350,000,000원이고, 현재 매각가 가정에서 203,085,368원이 미배당됩니다. 결국 매수인이 부담할 실질취득 예상액은 352,897,368원으로, 감정가의 약 84.4%입니다.
5회·6회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 보증금 인수액이 반대로 증가하여 실질취득은 352,477,894원, 352,125,834원 수준에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐느냐”가 아니라 실질취득 약 3.52억~3.53억이 최근 시세보다 충분히 낮은가입니다. 최근 실거래 근거가 없는 상태에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 대항력 있는 임차보증금 인수까지 겹쳐 입찰 보류와 원문 재확인이 필요한 고위험 물건입니다.