부산지방법원 2025타경2810. 부산 동래구 사직동 42-10, 5층 305호 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 사용승인일은 1979.03.22입니다. 현재 소유자는 정현숙 씨로, 2019.11.28 매매를 원인으로 95,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기상 말소기준권리는 2020.08.18 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권 79,200,000원입니다.
그 뒤 2024년 구수본 근저당 30,000,000원, 2025년 김정순 근저당 30,000,000원, 그리고 2025.07.23 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리되어 있어 권리 구조 자체는 단순합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2810 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 사직동 42-10 5층 305호 · 도로명 부산광역시 동래구 사직북로19번길 44 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 대상면적 63.07㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 305호 · 사용승인일 1979.03.22 |
| 소유자 | 정현숙 (2019.11.28 매매, 거래가액 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 133,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 22,706,849원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 과거 2016.07.20 설정된 이상원 전세권 85,000,000원은 2020.08.18 해지로 이미 말소되어 현재 인수대상이 아닙니다. 2023년 양봉세의 강제경매개시결정도 2024.05.31 말소되어 현재 경매의 인수 위험과 연결되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래를 보면 신건이 높다
가격 판단은 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 태양연립의 확인된 거래는 4건이며 전체 평균은 125,000,000원이지만, 최신 거래인 2026.01 거래는 110,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 거래 1건 기준 110,000,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 65.29㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2024.04 | 63.7㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2022.09 | 63.7㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2022.07 | 63.07㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 125,000,000원 |
현재 최저가 133,000,000원은 전체 거래 평균 125,000,000원의 106.4%이고, 더 중요하게는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 110,000,000원의 120.9%입니다. 즉 인수액이 0원이어서 실질취득도 133,000,000원인데, 이 실질취득가가 최신 시세보다 23,000,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,662,000원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 79,200,000원 | 79,200,000원 |
| 2. 근저당 · 구수본 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김정순 | 30,000,000원 | 21,138,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 133,000,000원 가정 시 채권총액 139,200,000원 중 130,338,000원이 배당되고 8,862,000원이 미배당으로 남는 추정입니다. 이 미배당액은 매수인 인수가 아니라 채권자 측 미회수액이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 사직동 예원초등학교 북동측 인근. 주변은 아파트단지, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 점포 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 305호이며 사용승인일은 1979.03.22입니다. 급배수·위생시설·공동현관기·도시가스 개별난방시설이 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 평지의 세로장방형이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 남동측 약 15미터 폭 포장도로와 접하고 주차시설이 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역에 포함되고 중로2류에 저촉됩니다. 공시지가는 3,360,000원/㎡이며 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 태양연립은 20세대이고 확인된 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이며, 최신 거래가격이 110,000,000원으로 과거 거래 평균보다 낮아 가격 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 착시 금지. 인수 0원이라는 권리상 장점과 가격 메리트는 별개입니다. 현재 실질취득 133,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 110,000,000원의 120.9%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격이 과거 대비 -15.4%인 만큼 전체 평균 125,000,000원만 기준으로 응찰가를 정하지 말고 최신 거래를 우선해 보수적으로 산정해야 합니다.
- 회차별 가격. 1회 유찰 시 106,400,000원, 2회 유찰 시 85,120,000원입니다. 인수액은 각 회차 모두 0원이므로 유찰 시에는 실제 취득가격 자체가 내려갑니다.
- 노후·소규모 단지 확인. 사용승인일 1979.03.22, 20세대 규모이므로 현장 상태와 개별 호수의 수리 상태, 주차 여건을 직접 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 입찰 전 현장 점유상태와 체납 관리비를 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건의 권리 구조는 어렵지 않습니다. 2020년 현대캐피탈 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수도 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 가격입니다. 현재 실질취득 133,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 110,000,000원의 120.9%이고, 최근 가격 추세도 -15.4%입니다. 전체 평균 125,000,000원보다도 현재 최저가가 높습니다. 따라서 이 물건은 권리상 안전하다는 이유만으로 신건에서 가격 가점을 줄 수 없습니다. 권리는 합격이지만, 가격은 최근 시세와 유찰 여부를 더 지켜봐야 하는 물건입니다.
