부산지방법원 2025타경2889. 부산 동구 초량동 신화하니엘 더시티 13층 1301호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 집합건축물대장상으로는 업무시설(오피스텔), 감정평가 과정의 주위 탐문에서는 주거용오피스텔로 조사됐습니다. 소유자는 이정자로, 2017년 2월 21일 매매를 원인으로 거래가액 208,000,000원에 취득등기가 이루어졌습니다.
등기 흐름에서 가장 중요한 날짜는 2019.10.07입니다. 롯데오토리스 주식회사의 가압류 65,500,822원이 이 사건의 말소기준권리입니다. 그런데 임차인 양나영은 그보다 앞선 2018.11.06 전입신고·확정일자를 갖고 있고, 점유개시일자는 2018.11.22입니다. 따라서 후순위 임차권등기 자체만 보고 소멸한다고 끝낼 수 없고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2889 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 초량동 1145-9 신화하니엘 더시티 13층 1301호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 동구 고관로 48 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 주거용오피스텔 탐문 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 21층 건물 내 13층 1301호 |
| 소유자 | 이정자 · 2017.02.21 매매 · 거래가액 208,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 182,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구액 | 양나영 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
2017년 설정된 청송농업협동조합 근저당 150,000,000원은 2018.11.22 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리판단의 기준은 2019.10.07 롯데오토리스 가압류입니다. 그 뒤 서울보증보험 가압류, 부산광역시 동구·국의 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양나영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 전입 2018.11.06 확정 2018.11.06 점유 2018.11.22 | 2024.11.11 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 미배당 인수 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 양나영은 이 사건의 강제경매 신청채권자이기도 하고 청구액도 160,000,000원으로 임차보증금과 같습니다. 동일인·동일금액의 보증금 반환채권을 별개의 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 실질 부담은 고정된다
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 182,000,000원 | 160,000,000원 | 0원 | 182,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 145,600,000원 | 142,761,600원 | 17,238,400원 | 162,838,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 116,480,000원 | 114,049,280원 | 45,950,720원 | 162,430,720원 |
이 물건의 핵심은 여기입니다. 1회 유찰만 보면 최저가가 145,600,000원으로 크게 내려가지만 임차보증금 미배당 17,238,400원을 인수하므로 실질취득은 162,838,400원입니다. 2회 유찰에서도 낙찰가는 116,480,000원까지 내려가지만 인수가 45,950,720원으로 늘어 실질취득은 162,430,720원입니다. 대항력 임차인의 보증금보다 낙찰가가 낮아지면 가격 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 바뀌어 총부담은 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 |
| 1. 임차인 양나영 보증금 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 2. 롯데오토리스 주식회사 가압류 | 65,500,822원 | 18,652,000원 |
| 3. 서울보증보험주식회사 가압류 | 115,671,980원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 양나영 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 집행비용 3,348,000원과 임차보증금 160,000,000원, 롯데오토리스 18,652,000원으로 매각대금 182,000,000원이 전부 소진됩니다. 강제경매개시결정의 양나영 청구 160,000,000원은 같은 양나영의 보증금 반환채권과 연결된 동일금액 청구로 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동구 초량동 경남여자중학교 동측 인근이며, 주변은 업무시설·오피스텔·근린생활시설·공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부산도시철도 1호선 초량역과 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정이 양호합니다.
- 이용상태. 내부는 조사하지 못했으며 주위 탐문 결과 주거용오피스텔로 조사됐습니다. 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 개별난방·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지·가로장방형, 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며 북서측 약 15M 도로에 접합니다.
- 공시지가. 3,335,000원/㎡, 토지면적 1,016.9㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당액 재확인. 160,000,000원이 전액 배당되는지가 매수인 인수액을 결정합니다. 매각 직전 배당요구·채권신고·세금 자료를 다시 확인해야 합니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 시 낙찰가 145,600,000원 외에 17,238,400원, 2회 유찰 시 116,480,000원 외에 45,950,720원의 보증금 인수를 함께 계산해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세가 우선배당되면 임차인 배당액이 줄어 현재 회차에서도 인수액이 생길 수 있습니다.
- 임대차 실체 확인. 양나영의 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약서, 보증금 지급자료, 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔), 탐문상 주거용오피스텔이므로 실제 이용과 관련 공부를 함께 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 과정에서 내부를 조사하지 못했으므로 내부 마감·관리상태·점유현황은 현장에서 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 그대로 싸진다”가 아닌 물건
현재 신건 182,000,000원에서는 배당 가정상 양나영 보증금 160,000,000원이 전액 변제돼 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 말소기준권리보다 앞선 전입·확정일자를 가진 대항력 임차인이므로, 유찰 후 매각대금이 줄면 그 부족액은 사라지는 것이 아니라 매수인에게 넘어옵니다. 1회 유찰에서 인수 17,238,400원, 2회 유찰에서 45,950,720원으로 커지는 이유입니다.
따라서 이 물건의 승부처는 단순한 최저가가 아니라 배당 후 남는 임차보증금입니다. 게다가 세금 압류가 당해세로 우선배당될 경우 현재 배당 가정도 달라질 수 있습니다. 시세 비교 없이 최저가만으로 가격 메리트를 단정할 수 없고, 현재는 배당구조 확인, 유찰 후에는 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
