부산지방법원 2025타경3257. 부산진구 개금동 국민주택 1층 에이-557호로, 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 다세대입니다. 현재 소유자는 천기쁨이고, 2022.05.24. 소유권을 취득하면서 같은 날 울산중앙새마을금고 명의의 채권최고액 71,400,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.08.05. 같은 채권자의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 매각으로 근저당과 경매개시결정은 소멸하고, 배당표상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리보다 가격 판단이 중요합니다. 전체 12건 실거래 평균은 69,666,666원이지만, 과거 거래에는 91,000,000원·107,000,000원·125,000,000원 등 높은 거래가 포함되어 있습니다. 반면 최근 12개월 평균은 42,875,000원이고 최신 거래도 52,500,000원입니다. 현재 최저가 57,000,000원은 최근 12개월 평균의 132.9%이며, 최근과 과거 거래의 추세는 -48.4%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3257 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 778 국민주택 1층 에이-557호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 진사로 72 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택으로 이용 중 |
| 면적 / 층 | 39.67㎡ · 지상 2층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 천기쁨 · 2022.05.24. 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 57,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 울산중앙새마을금고 / 68,682,181원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없음
현재 등기상 핵심 권리는 2022.05.24. 설정된 울산중앙새마을금고 근저당권 71,400,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 2025.08.05. 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 과거 개금2동새마을금고의 14,000,000원 근저당과 28,000,000원 근저당은 이미 말소된 권리입니다.
② 시세 비교 — 최근 가격을 우선해서 봐야 한다
국민(778-0), 면적 39.67㎡의 실거래 12건 중 최근 거래는 다음과 같습니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해서 가격을 판단할 필요가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 39.67㎡ | 2 | 52,500,000원 |
| 2025.05 | 39.67㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2025.05 | 39.67㎡ | 2 | 41,000,000원 |
| 2025.01 | 39.67㎡ | 1 | 38,000,000원 |
| 2024.08 | 39.67㎡ | 1 | 57,500,000원 |
| 2024.06 | 39.67㎡ | 2 | 46,000,000원 |
| 2024.03 | 39.67㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.67㎡ | 4건 | 42,875,000원 |
현재 최저가 57,000,000원은 최근 12개월 평균 42,875,000원보다 높고, 최신 거래 52,500,000원도 웃돕니다. 특히 최저가가 최근 12개월 평균의 132.9%이고, 최근 거래 흐름이 과거 대비 -48.4%인 만큼 전체 12건 평균 69,666,666원만 보고 가격 메리트를 높게 평가해서는 안 됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 1회보다 2회 유찰 구간이 최근 평균 아래
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 57,000,000원 | 55,574,000원 | 15,826,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 45,600,000원 | 44,379,200원 | 27,020,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 36,480,000원 | 35,423,360원 | 35,976,640원 | 0원 |
1회 유찰 가격인 45,600,000원은 최근 12개월 평균 42,875,000원보다 아직 높고, 2회 유찰 가격 36,480,000원은 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 채권자의 미배당액은 유찰될수록 커지지만, 배당 부족분은 이 사건 자료상 매수인 인수로 전환되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,426,000원 |
| 1. 근저당 · 울산중앙새마을금고 | 71,400,000원 | 55,574,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 미배당액은 15,826,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 추정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주례초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 2층 건물의 1층이며, 급·배수·위생설비와 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측·남측·북측으로 약 6m 내외 폭의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류, 일단의 주택단지조성사업지역, 상대보호구역이며 공시지가는 1,372,000원/㎡입니다.
- 환금성. 국민(778-0)은 90세대, 1974.12.30. 준공이며 최근 실거래 가격이 38,000,000원부터 52,500,000원까지 형성돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 응찰가를 판단. 전체 12건 평균 69,666,666원보다 최근 12개월 평균 42,875,000원과 최신 거래 52,500,000원을 우선 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근과 과거 거래의 추세가 -48.4%이므로 과거 고가 거래만으로 현재 가격을 정당화하기 어렵습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 45,600,000원, 2회 유찰 36,480,000원 구간을 최근 실거래와 비교해 응찰 여부를 판단할 수 있습니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유와 명도 상대를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 사건은 말소기준권리와 인수관계 자체는 비교적 단순합니다. 2022.05.24. 울산중앙새마을금고 근저당을 기준으로 이후 경매개시결정이 소멸하고, 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 57,000,000원은 최근 12개월 평균 42,875,000원의 132.9%이고, 최신 거래 52,500,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 거래 추세 -48.4%까지 겹칩니다. 따라서 권리 안전성은 긍정적이지만 신건 가격 메리트는 부족하며, 최근 시세와 유찰 시나리오를 기준으로 보수적으로 접근하는 편이 타당합니다.
