부산지방법원 2025타경3530. 부산 동구 좌천동 다전리치텔 12층 1201호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가에서는 공부상 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 13층 건물의 12층 호실이며 사용승인일은 2003.03.17입니다. 현재 소유자는 한승민으로, 2008.11.19 강제경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다.
등기부의 과거 근저당과 전세권은 이미 말소됐지만, 현재 남아 있는 을구 7번 주택임차권이 문제입니다. 한국토지주택공사 명의로 보증금 45,000,000원, 전입 2022.09.02, 확정일자 2022.08.16의 임차권이 2024.09.12 등기됐습니다. 말소기준인 2025.08.27 강제경매개시결정보다 앞서므로 매각으로 당연히 사라지는 권리가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3530 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 좌천동 567-2 다전리치텔 12층 1201호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 동구 고관로185번길 1 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 지하 1층 지상 13층 중 12층 |
| 소유자 | 한승민 (2008.11.19 강제경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 46,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 다전리치텔관리단 / 344,339원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아 남는다
현재 권리분석의 기준점은 2025.08.27 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.09.12 을구 7번 한국토지주택공사 임차권은 매각으로 소멸하지 않으며, 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 반면 이후의 2025.12.17 서울보증보험주식회사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 보증기관 승계 신고는 별도 집계
실제 임차인으로 집계할 건은 0명이며, 한국토지주택공사 명의 임차권 1건은 보증기관 승계 신고로 분리해 봅니다. 보증금은 중복 합산하지 않습니다. 다만 승계 신고라는 이유로 등기된 임차권의 선순위성이나 매수인 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
| 명의 | 구분 | 범위 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 승계 | 건물 전부 | 45,000,000원 | 2022.09.02 | 2022.08.16 | 2024.09.12 | 대항력 有 우선변제 有 승계 |
③ 회차별 실질 부담 — 유찰가 하락분이 인수액으로 이동
신건 최저가는 46,000,000원으로 보증금 45,000,000원보다 높지만, 집행비용이 먼저 빠지기 때문에 임차권 배당액은 44,772,000원이고 228,000원이 남아 매수인에게 넘어갑니다. 더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 구간에서는 가격이 떨어진 만큼 임차보증금 미배당액이 커져, 실질 부담이 보증금 수준 아래로 쉽게 내려가지 않는 구조가 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질부담 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 46,000,000원 | 228,000원 | 46,000,000원 + 228,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 36,800,000원 | 9,262,400원 | 36,800,000원 + 9,262,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 29,440,000원 | 16,489,920원 | 29,440,000원 + 16,489,920원 |
④ 예상배당표 (매각가 46,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,228,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차권 보증금 | 45,000,000원 | 44,772,000원 |
| 2. 다전리치텔관리단 | 344,339원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험주식회사 | 344,339원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 46,000,000원 가정에서 집행비용 1,228,000원과 임차권 배당 44,772,000원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 228,000원은 매수인 인수, 두 경매채권의 미배당 합계는 688,678원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 도시철도 1호선 좌천역 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 좌천역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐으나 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 13층, 사용승인일 2003.03.17. 위생·급배수·승강기·도시가스·소화전·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,612,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 인수 포함 금액 확인. 현재 228,000원인 인수액은 유찰 시 9,262,400원·16,489,920원으로 커집니다.
- 임차권 배당액 재확인. 매각물건명세서상 45,000,000원 보증금 중 실제 배당되지 않는 금액이 매수인 인수액이 됩니다.
- 승계 신고 중복 집계 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분리하고 보증금을 다른 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다.
- 현장 내부 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 내부 마감재를 확인하지 못했습니다.
- 점유 상태 확인. 임대관계가 현장에서 확인되지 않았으므로 실제 점유 및 인도 가능 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당관계를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 하락 ≠ 실질부담 하락”
이 물건은 과거 근저당·전세권이 이미 정리돼 있어 복잡해 보이는 등기 이력 자체가 핵심은 아닙니다. 승부처는 45,000,000원 선순위 임차권입니다. 신건 46,000,000원에서는 배당 부족분이 228,000원에 그치지만, 1회 유찰에서는 9,262,400원, 2회 유찰에서는 16,489,920원으로 인수액이 커집니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 회차에 들어가면 낙찰가가 내려가도 그 하락분이 인수액으로 바뀌어 실질 부담은 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 따라서 이 사건은 최저가 숫자보다 낙찰가 + 미배당 임차보증금을 함께 보는 것이 핵심입니다.
