부산지방법원 2025타경3639. 부산 동구 초량동 신우아파트, 현칭 ‘신우맨숀’ 4층 406호입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이고, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 4층에 위치합니다. 소유자는 김창득이며 2011.09.07. 거래가액 64,000,000원으로 소유권을 취득한 기록이 있습니다.
말소기준권리는 2016.09.02. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 42,000,000원이었고 2023.03.20. 변경등기로 채권최고액 23,610,000원이 기재돼 있습니다. 이후 국민은행의 추가 근저당, 중소기업은행 근저당, 신용보증기금 가압류, 지방자치단체와 국가의 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 놓여 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3639 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 초량동 1143-15 신우아파트 4층 406호 · 도로명 부산광역시 동구 고관로 70 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 중 · 대상면적 62.15㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 406호 |
| 소유자 | 김창득 · 2011.09.07. 거래가액 64,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 124,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 33,123,700원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 현칭 | 신우맨숀 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.09.02. 국민은행 근저당권입니다. 2016.10.04. 국민은행 추가 근저당, 2023.03.24. 중소기업은행 근저당, 2025.06.09. 신용보증기금 가압류, 2025.09.12. 임의경매개시결정, 2025.12.10. 부산광역시 동구 압류, 2026.02.09. 국가 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 승계되는 담보권 금액은 배당 가정상 0원입니다.
② 임차관계 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
| 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 인수 0원 |
현재 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 “임대관계: 미상”으로 기재되어 있으므로, 현장 점유자와 실제 전입·점유 관계는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 임의로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 신건이 45.9% 높다
신우의 실거래는 2건이 확인됩니다. 전체 평균은 117,500,000원이지만, 이 평균에는 2022년 150,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래이자 최근 12개월 거래는 2025.05. 85,000,000원이고, 최근 가격은 이전 거래보다 43.3% 하락했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 66.78㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2022.04 | 66.78㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 85,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 117,500,000원 |
최저가이자 실질취득가인 124,000,000원은 최근 12개월 평균 85,000,000원의 145.9%입니다. 전체 평균 117,500,000원보다도 높습니다. 따라서 감정가 대비 할인이나 신건이라는 이유만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 볼 수 없습니다. 최근 가격 흐름이 하락한 상황에서 신건 가격은 오히려 최근 확인 시세보다 현저히 높은 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,536,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행(을구 3번) | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 2. 근저당 · 국민은행(을구 4번) | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 59,037,518원 | 19,464,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 161,037,518원 중 예상배당은 121,464,000원이며 미배당은 39,573,518원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당 가정에 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰돼도 최근 시세와 비교해야 한다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 124,000,000원 | 39,573,518원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 99,200,000원 | 64,023,118원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 79,360,000원 | 83,505,998원 | 0원 |
1회 유찰 가격 99,200,000원도 최신 거래 85,000,000원보다 높습니다. 반면 2회 유찰 가격 79,360,000원은 최신 거래 85,000,000원보다 낮아집니다. 다만 실거래 표본이 2건뿐이고 최근 가격 추세가 -43.3%이므로 단순히 한 거래보다 낮아졌다는 이유만으로 곧바로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산국제영화고등학교 북동측 인근이며, 간선도로변 노선상가지대 내 공동주택·근린생활시설·업무시설(오피스텔)·병원·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 부산도시철도 1호선 초량역과 부산진역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 북서측 약 15m, 남서측 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·중점경관관리구역 등에 포함되고, 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 3,468,000원/㎡.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 30세대, 1976.12.30 준공 단지이며 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 43.3% 낮아 가격 변동성과 매수층을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 고평가 확인. 실질취득 124,000,000원은 최신 거래 85,000,000원의 145.9%입니다. 신건 최저가 자체를 할인 가격으로 해석하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 이전 거래보다 43.3% 낮습니다. 전체 평균 117,500,000원보다 최신·최근 12개월 시세 85,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입 관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 배당 밖 비용 확인. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정입니다. 세금·관리비 등 별도 부담 여부를 확인하세요.
- 현칭 확인. 매각물건명세서 비고상 현칭은 ‘신우맨숀’입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적”
이 물건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2016.09.02. 국민은행 근저당권을 기준으로 뒤의 주요 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 가격입니다. 실질취득가 124,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 85,000,000원보다 45.9% 높고, 최근 거래 추세도 -43.3%입니다. 30세대·1976년 준공 단지라는 점과 제한적인 거래 표본까지 고려하면, 신건 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 이 사건의 핵심입니다.
