부산지방법원 2025타경3769. 부산 영도구 봉래동2가 오션블루 22층 에이-2201호입니다. 감정상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)이고, 등기상 현재 소유자는 이시복입니다. 2015.06.30. 김진규와 이시복이 각 2분의 1 지분으로 거래가액 208,652,000원에 소유권을 취득했고, 2018.04.09. 김진규 지분 전부가 협의분할에 의한 상속으로 이시복에게 이전돼 단독소유가 됐습니다.
권리 구조의 중심은 2022.05.09. 설정된 부산은행 근저당입니다. 을구 4번 채권최고액 119,900,000원이 말소기준권리이고, 같은 날 을구 5번 부산은행 근저당 162,800,000원, 2025년 삼성카드·부산신용보증재단 가압류, 2026년 영도구·국민건강보험공단 압류까지 모두 말소기준 이후입니다. 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 매수인이 떠안을 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3769 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 봉래동2가 49 오션블루 22층 에이-2201호 · 도로명 부산광역시 영도구 대교로 19 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(도시형생활주택) · 25층 건물 내 22층 |
| 소유자 | 이시복 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 183,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 260,256,744원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 별도의 대항력 임차인이나 인수 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 신한은행 근저당 171,600,000원과 우리은행 근저당 128,700,000원은 이미 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.05.09. 부산은행 을구 4번 근저당입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 약간 낮지만 하락 추세
오션블루의 비교 면적은 42.8㎡이고, 최근 거래 표본은 8건입니다. 전체 평균 194,000,000원보다 중요한 것은 최근 흐름입니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 186,500,000원, 최신 거래는 2026.05. 190,000,000원입니다. 현재 최저가 183,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.1% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 41.55㎡ | 18 | 190,000,000원 |
| 2025.08 | 42.8㎡ | 23 | 183,000,000원 |
| 2024.06 | 41.55㎡ | 18 | 194,000,000원 |
| 2024.03 | 42.8㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2023.08 | 41.55㎡ | 15 | 179,000,000원 |
| 2022.03 | 41.55㎡ | 18 | 190,000,000원 |
| 2022.02 | 42.8㎡ | 17 | 210,000,000원 |
| 2021.11 | 41.55㎡ | 23 | 201,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 186,500,000원 |
전체 8건 평균은 194,000,000원이지만, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -5.1%입니다. 과거 고가 거래가 전체 평균을 끌어올리고 있으므로 194,000,000원만 보고 현재 183,000,000원을 크게 저평가됐다고 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균 대비 98.1%라 신건 가격의 안전마진은 크지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,362,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 주식회사부산은행 | 119,900,000원 | 119,900,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 주식회사부산은행 | 162,800,000원 | 59,738,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 15,429,829원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 부산신용보증재단 | 48,976,406원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 347,106,235원 중 예상 배당액은 179,638,000원이고, 미배당액은 167,468,235원입니다. 이는 채권자 측 미회수 문제이며 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세 등 선순위 조세채권에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉래1동행정복지센터 서측 인근이며, 주위는 아파트·오피스텔·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 25층 건물 내 22층입니다.
- 도로. 북동측 폭 약 35m, 북서측 폭 약 5m, 남동측 폭 약 4m 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·대로1류에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역이 포함됩니다.
- 토지. 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지이며 오피스텔 및 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,915,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 내부 마감은 이해관계인 부재로 조사하지 못했습니다.
- 단지. 오션블루는 75세대이며 사용승인일은 2015.04.23입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 판단. 전체 평균 194,000,000원보다 최근 12개월 평균 186,500,000원과 최신 거래 190,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대 과거 거래 추세가 -5.1%이므로 신건 183,000,000원의 차이를 과대평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 146,400,000원, 2회 유찰 시 117,120,000원으로 내려가는 구조입니다. 현재는 신건입니다.
- 조세채권 확인. 영도구와 국민건강보험공단 압류가 등기돼 있으므로 실제 배당 전 당해세 등 선순위 조세채권 유무를 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 인수는 없지만 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장 및 매각자료 원본에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 신중”
이 물건의 장점은 분명합니다. 2022.05.09. 부산은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 권리들은 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수 0원입니다. 반면 가격은 최근 12개월 평균의 98.1%로 신건 할인폭이 얇습니다. 최신 거래가 190,000,000원이라고 해도 최근 거래 추세가 -5.1%인 만큼, 과거 평균보다 싸다는 이유만으로 높은 점수를 주기 어렵습니다. 권리는 합격, 가격은 신중. 현재 회차의 핵심은 권리 리스크가 아니라 최근 하락 흐름 속에서 183,000,000원이 충분한 안전마진을 주는지 판단하는 것입니다.
