부산지방법원 2025타경847. 부산 기장읍 동부리 한신아파트 107동 1층 101호, 전용 84.985㎡ 아파트입니다. 소유자는 우옥남이고, 현재 권리분석의 출발점은 1997년 9월 23일 설정된 한국주택은행 채권최고액 13,000,000원 근저당입니다. 이 권리는 회사합병으로 국민은행에 이전됐고, 경매에서는 말소기준 역할을 합니다. 이후 현재 남아 있는 2007년 국민은행 근저당 47,520,000원과 2025년 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

등기 이력은 오래됐지만 현재 입찰자가 볼 핵심은 단순합니다. 과거 건강보험공단 압류, 보광훼미리마트 가압류·근저당, 부산은행 근저당, 이전 경매개시결정 등은 이미 해제·말소됐습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 가격은 신건 최저가가 최근 동일 면적 평균보다 낮다는 장점이 있지만, 1층이라는 개별 조건을 별도로 반영해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 1997년 근저당이 기준

임차인 없음. 배당 시나리오에 임차보증금 인수는 잡혀 있지 않고, 매수인 인수액도 전 회차 0원입니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 전 실제 점유관계는 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다. 말소기준 근저당 13,000,000원과 후순위 국민은행 근저당 47,520,000원은 신건 가정 매각대금 221,000,000원에서 모두 배당되는 구조입니다.

② 시세 비교 — 평균 대비 할인, 그러나 1층은 별도 검증

한신아파트 동일 면적 84.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균은 241,541,666원, 최신 거래는 2026년 8월 20층 260,000,000원입니다. 신건 최저가 221,000,000원은 최근 12개월 평균의 91.5%입니다.

전체 표본만 보면 최저가 2.21억은 최근 평균보다 20,541,666원 낮고, 최신 거래 2.60억보다도 39,000,000원 낮습니다. 하지만 이 물건과 같은 1층 거래가 2026년 6월 202,000,000원에 체결됐습니다. 따라서 최저가 221,000,000원은 이 1층 거래보다 19,000,000원 높습니다. 평균 대비 8.5% 할인이라는 숫자만으로 신건 가격을 싸다고 단정하기 어려운 이유입니다.

③ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)

신건 221,000,000원 가정에서 채권총액 60,520,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 156,586,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.

④ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 계속 0원

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 기장초등학교 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 1995.05.18. 사용승인, 지하1층·지상25층 건물의 1층 101호입니다. 승강기·소방설비, 위생·급배수 및 난방설비가 있습니다.
• 도로. 아파트 부지 남측으로 노폭 약 15미터 도로에 접하고, 단지 내 가로망과 주차시설이 확보돼 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,270,000원/㎡입니다. 토지는 대체로 평탄한 부정형으로 아파트 및 부대복리시설 건부지로 이용 중입니다.
• 하자 표시. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 1,131세대 단지이고 동일 면적 실거래가 최근 12개월 12건 확인됩니다. 거래가는 202,000,000원부터 275,000,000원까지 층별 편차가 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 1층 가격 우선 확인. 단지 평균 241,541,666원보다 본건 최저가는 낮지만, 최근 동일 면적 1층 거래는 202,000,000원입니다.
• 점유관계 확인. 임차인 등재는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자를 직접 확인해야 합니다.
• 말소기준 확인. 1997.09.23. 한국주택은행 근저당이 기준이며 현재 국민은행으로 이전돼 있습니다.
• 과거 말소 권리 구분. 과거 압류·가압류·근저당·경매개시결정 다수는 이미 해제 또는 말소된 이력입니다. 현재 존속 권리와 혼동하지 않아야 합니다.
• 배당 외 비용 확인. 당해세·최우선변제·미납 관리비 등은 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 합격, 가격은 1층 기준으로”

이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 1997년 근저당이 말소기준이고, 현재 남아 있는 후순위 국민은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.

가격도 단지 전체 평균만 보면 나쁘지 않습니다. 신건 최저가 2.21억은 최근 동일 면적 12건 평균 2.415억의 91.5%이고 최신 거래 2.60억보다 낮습니다. 그러나 본건은 1층이며, 불과 2026년 6월 동일 면적 1층이 2.02억에 거래됐습니다. 따라서 이 물건은 “평균보다 8.5% 싸다”가 아니라 “1층 실거래보다 1,900만원 높은 신건”이라는 시선까지 함께 가져가야 합니다. 권리는 합격, 신건 가격은 층 보정 후 판단. 그것이 이 사건의 핵심입니다.