부산지방법원 2025타경854. 정관롯데캐슬2차 201동 19층 1901호로, 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상20층이며 본건은 19층, 사용승인일은 2013.06.19입니다. 등기상 현재 소유자는 김무철이고, 2020.09.21 소유권이전과 동시에 하나은행 근저당권 채권최고액 346,500,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 하나은행 추가 근저당 172,700,000원, 등촌신용협동조합 근저당 150,000,000원, 김권호 근저당 60,000,000원과 롯데카드·삼성카드 가압류, 경매개시결정 및 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 제공된 권리판정상 이 권리들은 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 낙찰자가 승계하는 보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경854 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 759 정관롯데캐슬2차 201동 19층1901호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 149.6196㎡ · 지상20층 중 19층 |
| 소유자 | 김무철 · 2020.07.15 매매 · 거래가액 430,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 539,000,000원 / 539,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 457,131,749원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 단지 | 정관롯데캐슬2차 · 911세대 · 2013.06.19 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권이나 임차보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 핵심은 2020.09.21 을구 5번 하나은행 근저당권이며, 그 뒤 설정된 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 제공된 등기 판정상 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가 539,000,000원
동일 면적 149.62㎡로 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 576,000,000원, 제공된 최근 12개월 평균은 597,500,000원이며, 최신 거래는 2023.07 · 635,000,000원입니다. 최저가 539,000,000원은 최근 12개월 평균의 90.2%, 전체 평균의 93.6% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 149.62㎡ | 20 | 635,000,000원 |
| 2023.04 | 149.62㎡ | 20 | 560,000,000원 |
| 2021.06 | 149.62㎡ | 13 | 533,000,000원 |
| 전체 평균 | 149.62㎡ | 3건 | 576,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 149.62㎡ | 2건 | 597,500,000원 |
가격 방향 자체는 최근 구간이 과거보다 높은 흐름으로 집계돼 있으며 최근 대비 이전 거래 추세는 12.1%입니다. 따라서 제공된 실거래만 놓고 보면 신건 최저가가 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 낮습니다. 다만 최신 거래월 자체가 2023.07이므로, 2026.08.31 입찰 가격을 확정할 때는 이 자료만으로 현재 시세를 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 539,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,790,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 346,500,000원 | 346,500,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 172,700,000원 | 172,700,000원 |
| 4. 근저당 · 등촌신용협동조합 | 150,000,000원 | 12,010,000원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 57,495,302원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 김권호 | 60,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,829,008원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 795,524,310원 중 예상 배당액은 531,210,000원, 미배당은 264,314,310원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 539,000,000원 | 531,210,000원 | 264,314,310원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 431,200,000원 | 424,488,000원 | 371,036,310원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 344,960,000원 | 339,330,560원 | 456,193,750원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 이 사건에서 유찰은 권리 인수 구조를 바꾸는 요소라기보다 배당 부족을 확대하는 요소로 나타납니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정원초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류소가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상20층 아파트의 19층이며, 사용승인일은 2013.06.19입니다. 급·배수, 위생, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 도시가스 및 지역난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 약 25m, 남동측 약 20m, 북동측 약 12m 내외 도로와 접하고 북서측에는 약 10m 내외 보행자전용도로가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 공시지가는 1,196,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 확인됩니다.
- 환금성 참고. 정관롯데캐슬2차는 911세대이며, 동일 면적 실거래 표본은 3건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.09.21 을구 5번 하나은행 근저당권을 기준으로 등기부 원본의 존속 여부와 변경 사항을 입찰 직전 확인하세요.
- 임차관계 확인. 현재 자료상 임차인은 없지만, 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 점유관계를 최종 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 최저가 539,000,000원은 제공 최근12개월 평균 597,500,000원의 90.2%이지만 최신 실거래가 2023.07이므로 현재 거래사례를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 명도·점유 확인. 등기상 소유자는 김무철이며 임차인은 확인되지 않습니다. 실제 점유자와 인도 절차는 현장에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 남는 신건
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.09.21 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류는 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 임차인이 없어 매수인 인수액도 0원입니다.
가격만 보면 신건 최저가 539,000,000원은 제공된 최근 12개월 실거래 평균 597,500,000원의 90.2%이고 최신 거래 635,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래 추세도 12.1%로 집계돼 제공 표본 안에서는 가격 위치가 불리하지 않습니다. 다만 가장 최근 거래가 2023.07이라는 점 때문에, 현재 매각기일의 시세를 이 숫자만으로 확정해서는 안 됩니다. 권리는 양호, 인수는 0원, 승부처는 최신 시세 확인과 세금 배당순위 점검입니다.
