부산지방법원 2025타경864. 부산 남구 용당동 신대연코오롱하늘채 111동 4층 401호, 공동주택(아파트)입니다. 소유자는 서순옥이고 2019.04.05. 281,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2023.03.10. 설정된 전남동부수산업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 384,000,000원입니다. 그 뒤 권문오 근저당, 경남신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 박선주 주택임차권이 이어지며 모두 말소기준 이후 권리입니다.
핵심은 임차권입니다. 박선주의 임차보증금은 20,000,000원, 임대차계약일은 2023.10.30., 점유개시일은 2023.11.13., 확정일자는 2023.11.15., 주민등록일자는 2025.11.03.입니다. 말소기준일 2023.03.10.보다 주민등록일이 뒤이므로 대항력은 없고, 배당요구는 2026.05.07. 확인됩니다. 따라서 미배당이 발생하더라도 이 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니며, 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경864 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용당동 599-1 신대연코오롱하늘채아파트 111동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) 이용 중 · 111동 4층 401호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상15층 · 사용승인 2007.03.28 |
| 실거래 비교면적 | 84.6588㎡ |
| 소유자 | 서순옥 (2019.04.05. 거래가 281,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 325,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 330,256,744원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.03.10. 전남동부수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.03.04. 권문오 근저당권 200,000,000원, 2025.04.30. 경남신용보증재단 가압류 42,339,702원, 2025.12.17. 임의경매개시결정, 2026.05.07. 박선주 주택임차권이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박선주 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 20,000,000원 | 2025.11.03 / 2023.11.15 | 대항력 없음 | 미상 · 배당요구 확인 | 매수인 승계 없음 |
② 시세 비교 — 신건 3.25억은 최근 평균의 100.4%
신대연코오롱하늘채는 712세대, 사용승인일은 2007.03.28.입니다. 비교 가능한 84.66㎡ 동일면적 최근 12건의 평균 거래가는 323,583,333원이고, 가장 최근 거래는 2026.07. 330,000,000원입니다. 현재 최저가 325,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.66㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 9 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 1 | 294,000,000원 |
| 2026.05 | 84.66㎡ | 15 | 335,000,000원 |
| 2026.05 | 84.66㎡ | 6 | 310,000,000원 |
| 2026.05 | 84.66㎡ | 7 | 330,000,000원 |
| 2026.04 | 84.66㎡ | 1 | 315,000,000원 |
| 2026.03 | 84.66㎡ | 9 | 335,000,000원 |
| 2026.02 | 84.66㎡ | 13 | 335,000,000원 |
| 2026.02 | 84.66㎡ | 11 | 325,000,000원 |
| 2026.02 | 84.66㎡ | 10 | 340,000,000원 |
| 2026.01 | 84.66㎡ | 9 | 319,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 323,583,333원 |
최근 거래 범위는 294,000,000원~340,000,000원이고 최근 12개월 평균은 323,583,333원입니다. 감정가이자 현재 최저가인 325,000,000원은 이 평균보다 낮지 않습니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 현재 회차 가격에 추가 메리트를 부여하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,350,000원 |
| 2. 근저당 · 전남동부수산업협동조합 | 384,000,000원 | 319,650,000원 |
| 3. 근저당 · 권문오 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 42,339,702원 | 0원 |
| 5. 7번 가압류 변경 | 35,331,490원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 예상배당은 319,650,000원, 미배당은 342,021,192원, 소유자 잔여는 0원입니다. 박선주 임차권은 대항력이 없으므로 배당 부족이 매수인 보증금 승계로 이어지지 않으며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 용당동 석포여자중학교 북서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류소가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 단지. 신대연코오롱하늘채는 712세대이며 사용승인일은 2007.03.28.입니다.
- 도로. 단지 내 가로망이 정비되어 있고 주 출입구인 북동측으로 노폭 약 12m 내외의 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·자연녹지지역·제1종지구단위계획구역 등이 확인되며, 공시지가는 974,800원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 100.4%이므로 신건 단계의 할인 메리트를 전제로 응찰하지 않아야 합니다.
- 임차권 확인. 박선주 보증금 20,000,000원, 전입 2025.11.03., 확정일자 2023.11.15., 배당요구 2026.05.07.을 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 260,000,000원, 2회 유찰 시 208,000,000원 시나리오와 최근 실거래를 함께 비교해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 선순위 근저당권에 미배당이 발생합니다. 다만 후순위 임차권은 대항력이 없어 그 부족분이 매수인 승계로 연결되지는 않습니다.
- 현장 확인. 관리비, 실제 점유관계, 내부 상태와 인도 가능 여부를 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 무난, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.03.10. 전남동부수산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 박선주 임차권 역시 전입일이 말소기준보다 뒤라 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 325,000,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 323,583,333원의 100.4%입니다. 최신 거래 330,000,000원과 같은 가격대 안에 있지만, 신건 단계에서 시장 평균보다 할인된 가격은 아닙니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 신중입니다. 인수 위험이 없다는 점은 장점이지만, 그 자체가 현재 가격의 할인 근거가 되지는 않습니다.
