부산지방법원 2025타경873. 부산 남구 문현동 대연양우내안애퍼스트 내 근린생활시설2동 지5층 근생2-8호입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 후순위 근저당·압류가 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인입니다. 노혜진은 2023.01.03 전입했고, 부산은행의 말소기준 근저당은 2023.07.05 설정됐습니다. 제공된 배당모형에서도 노혜진은 대항력 있음·우선변제권 없음으로 반영되어, 보증금 50,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산됩니다.

따라서 이 물건은 감정가이자 최저매각가인 533,000,000원만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서 권리분석상 실질취득은 533,000,000원 + 50,000,000원 = 583,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 624,666,666원보다 낮기는 하지만, 본건 용도가 근린시설이고 제공 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 2.8회, 매각률이 0.0%인 점까지 함께 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선순위 임차인은 남는다

말소기준권리는 2023.07.05 설정된 주식회사부산은행 근저당권 330,000,000원입니다. 이후 설정된 최미희 근저당 66,000,000원, 박장선 근저당 50,000,000원, 국 압류, 부산광역시 남구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 노혜진의 전입일은 2023.01.03으로 말소기준보다 빠릅니다. 바로 이 선순위 점유가 낙찰자에게 남는 핵심 권리입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

② 시세 비교 — 기준은 5.33억이 아니라 실질취득 5.83억

제공된 대연양우내안애퍼스트 실거래 표본은 최근 12개월 12건, 평균 624,666,666원, 최저 580,000,000원, 최고 655,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 655,000,000원입니다.

최저가 533,000,000원만 놓으면 제공된 최근 12개월 평균의 85.3%입니다. 하지만 임차인 보증금 50,000,000원을 더한 실질취득 583,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 93.3%입니다. 최신 거래 655,000,000원과 비교하면 약 89.0% 수준입니다. 즉 인수액을 반영하면 표면상 할인폭은 상당 부분 줄어듭니다.

회차별로도 인수액 50,000,000원은 별도로 남습니다. 현재 회차의 낙찰가 533,000,000원에서는 실질취득 583,000,000원, 1회 유찰 시 낙찰가 426,400,000원에서는 실질취득 476,400,000원, 2회 유찰 시 낙찰가 341,120,000원에서는 실질취득 391,120,000원으로 계산됩니다. 이 사건은 낙찰가와 인수액을 반드시 합산해 회차별 가격을 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 533,000,000원 가정)

현재 회차에서는 채권자 총 청구액 446,000,000원이 전액 배당되는 모형이며, 소유자 잔여는 79,270,000원입니다. 노혜진 보증금 50,000,000원은 배당액이 0원이고 매수인 인수액으로 별도 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 잔여는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 문현동 지게골역 인근으로, 주변은 대단위 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 인근에 지하철 지게골역 및 시내버스정류장이 위치해 대중교통 상황은 무난합니다.
• 이용상태. 공부상 근린생활시설이며, 철근콘크리트구조 지하6층 건물 내 지5층 근생2-8호입니다.
• 층수 확인. 공부상 지하5층으로 등재되어 있으나 현황 남측도로변 기준으로는 지상2층에 해당합니다.
• 도로. 남측으로 광대로, 북측으로 소로에 각각 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,992,000원/㎡입니다. 토지는 완경사의 부정형이고 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보기설비가 되어 있습니다.
• 단지·환금성. 대연양우내안애퍼스트는 560세대, 2022.02.28 준공이며 제공 경매 통계상 평균 유찰 2.8회, 매각률 0.0%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 판단. 현재 회차 최저가 533,000,000원에 임차인 인수 50,000,000원을 합산한 583,000,000원을 가격 판단의 출발점으로 두어야 합니다.
• 노혜진 보증금 인수 확인. 전입일 2023.01.03, 보증금 50,000,000원, 월세 2,400,000원, 배당요구일 2026.02.25이며 제공 배당모형상 보증금 전액이 매수인 인수입니다.
• 근린시설 용도 확인. 단지 실거래 수치가 있더라도 본건은 공부상 근린생활시설이므로 응찰가 산정 때 직접 비교의 한계를 반영해야 합니다.
• 층수 현황 대조. 공부상 지하5층과 남측도로변 기준 지상2층이라는 차이가 있으므로 실제 접근성과 출입 동선을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 후순위 권리 원본 대조. 부산은행 말소기준 근저당 이후 최미희·박장선 근저당, 국·부산광역시 남구 압류가 매각으로 소멸하는지 등기 원본과 매각물건명세서를 최종 확인해야 합니다.
• 배당표 변동 확인. 현재 배당모형은 집행비용 7,730,000원과 채권최고액을 기준으로 하며 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “5.33억 낙찰”이 아니라 “5.83억 취득”으로 봐야 한다

이 사건은 후순위 등기권리보다 선순위 임차인의 보증금 인수가 핵심입니다. 노혜진의 전입은 2023.01.03, 말소기준인 부산은행 근저당은 2023.07.05입니다. 배당모형에서도 보증금 50,000,000원은 배당되지 않고 매수인에게 전액 인수되는 것으로 계산됩니다.

따라서 현재 최저가 533,000,000원을 그대로 시장가격과 비교하는 것은 적절하지 않습니다. 권리분석상 실질취득 583,000,000원을 기준으로 보면 최근 12개월 실거래 평균 624,666,666원의 약 93.3%입니다. 다만 본건은 아파트가 아니라 근린시설이고, 제공 경매 통계도 평균 2.8회 유찰·매각률 0.0%여서 단순히 “시세보다 싸다”는 결론으로 연결하기 어렵습니다. 후순위 등기는 정리되지만, 5,000만원 인수와 근린시설의 환금성을 함께 감당할 수 있는 가격인지가 승부처입니다.