부산지방법원 2025타경883. 해운대구 좌동 해운대베르나움 5층 에이509호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)로서 주거용 이용 중입니다. 소유자는 박묘연이며, 2015년 2월 10일 주식회사신한은행이 채권최고액 83,880,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 이수하가 건물 전부를 임차해 2021년 4월 9일 점유를 시작하고 2021년 4월 14일 주민등록을 마쳤으며, 2025년 8월 20일 확정일자를 받았습니다. 임차권등기는 2025년 12월 12일입니다. 기준 근저당보다 점유·주민등록이 늦기 때문에 이 경매에서 선순위 대항력을 갖는 구조는 아닙니다. 임차권등기 역시 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경883 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1476-1 해운대베르나움 5층 에이509호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 양운로 45 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) · 주거용 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 23층 건물 내 5층 에이509호 |
| 소유자 | 박묘연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 68,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 72,375,723원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 신한은행
2014년 한국토지신탁의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2015년 2월 10일 박묘연 앞으로 소유권이전이 된 직후 신한은행 근저당이 설정됐습니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 국세 압류는 각각 해제·말소됐으며, 2025년 12월 18일 신한은행이 임의경매를 신청했습니다. 현재 경매 기준에서 핵심은 2015.02.10. 신한은행 근저당입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수하 | 건물 전부 · 주거 점유 2021.04.09 · 주민등록 2021.04.14 | 5,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 말소기준 2015.02.10 이후 주민등록 | 후순위 확정일자 2025.08.20 | 승계 없음 |
임대차계약일은 2021년 4월 7일, 점유개시일은 2021년 4월 9일, 주민등록일은 2021년 4월 14일이며 확정일자는 2025년 8월 20일입니다. 임차권등기는 2025년 12월 12일 부산지방법원 동부지원 2025카임3784에 의해 이뤄졌고, 보증금은 5,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,624,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 83,880,000원 | 66,376,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 17,504,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 예상배당은 집행비용 1,624,000원과 신한은행 66,376,000원으로 매각대금 68,000,000원이 전부 소진되는 구조입니다. 신한은행 채권최고액 기준 미배당은 17,504,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 신한은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 68,000,000원 | 66,376,000원 | 17,504,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 54,400,000원 | 53,020,800원 | 30,859,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 43,520,000원 | 42,336,640원 | 41,543,360원 | 0원 |
유찰될수록 신한은행의 미배당액은 17,504,000원에서 30,859,200원, 41,543,360원으로 증가하지만 그 부족액이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 세 회차 모두 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 68,000,000원, 현재 최저매각가 68,000,000원이 실제 시장가격보다 높은지 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 신건이라는 이유나 유찰 시 최저가가 낮아진다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해송초등학교 북서측 인근에 위치하고, 주변은 공동주택·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 도시철도 2호선 장산역이 있습니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로서 현재 주거용으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화, 도시가스 개별난방, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 광대로, 남서측 소로, 북서측 약 6m 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 6,786,000원/㎡입니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 이수하의 임대차계약일 2021.04.07, 점유 2021.04.09, 주민등록 2021.04.14, 확정일자 2025.08.20을 원본과 대조하세요.
- 최우선변제 확인. 예상배당표에 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구와 소액임차인 요건을 확인해야 합니다.
- 명도 상태 확인. 감정평가상 주거용 이용 중인 오피스텔이므로 현재 점유자가 누구인지 매각기일 전 현황을 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 시세가 없어 68,000,000원의 가격 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 업무시설(오피스텔)·주거용 이용이라는 점을 실제 이용 및 금융·세무 검토에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 말소기준은 2015년 신한은행 근저당이고, 이수하의 점유·주민등록과 임차권등기는 모두 그 이후입니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 임차보증금이나 근저당 미배당액을 떠안는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다.
다만 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 감정평가상 오피스텔을 주거용으로 이용하고 있습니다. 따라서 임차인의 실제 배당 여부와 현재 점유상태는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다. 무엇보다 실거래 자료가 없으므로 68,000,000원이 싸다는 결론은 낼 수 없습니다. 권리 자체는 비교적 단순하지만, 이 물건의 최종 승부처는 임차인 배당 원본 확인과 가격 검증입니다.
