부산지방법원 2025타경22117. 부산진구 전포동 토포필리아센트럴 14층 1405호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 권리분석의 기준점은 2016년 9월 29일 설정된 서부산새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,860,000,000원이고 등기에는 공동담보목록 제2016-345호가 기재되어 있습니다. 따라서 이 채권최고액 전체를 이 1405호 한 호실의 단독 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
그 뒤 김판재의 임차관계는 2022년에 시작됐고 김우정의 전입은 2024년입니다. 모두 말소기준권리보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없는 순위로 정리됩니다. 2024년 등기된 김판재의 주택임차권 역시 말소기준권리 이후 권리로, 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 따라서 이 사건의 승계형 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22117 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 전포동 591-8 토포필리아센트럴 14층 1405호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 동성로 136 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) 이용 중으로 조사 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 15층 건물 · 사용승인일 2016.09.27 |
| 소유자 | 정태양 2분의 1 · 주식회사서융제이엔케이 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김판재 / 45,249,107원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무 미상 · 최저매각가격에는 대지권 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 임차인 승계는 0원
말소기준권리인 2016.09.29 근저당권보다 먼저 성립한 대항력 임차인은 확인되지 않습니다. 2025.06.19 현재 사건의 강제경매개시결정과 2025.09.16 국의 압류도 모두 말소기준 이후입니다. 2016년 근저당권은 2026.07.14 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만, 근저당권의 원래 순위일인 2016.09.29가 그대로 기준입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계 없음
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김우정 | 미상 | 2024.04.29 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김판재 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.02 / 2022.03.02 | 40,000,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김우정은 전입일이 2024.04.29로 말소기준권리보다 늦으므로 보증금과 확정일자가 확인되지 않았더라도 선순위 대항력 임차인이 될 수 없는 순위입니다. 김판재 역시 전입·확정일자가 2022.03.02로 말소기준보다 늦습니다. 보증금 40,000,000원의 임차권등기가 존재하고 배당요구도 2024.05.02 접수됐지만, 제공된 판정상 대항력은 없으며 임차권은 매각으로 소멸합니다.
③ 가격·회차 — 신건 135,000,000원을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가격은 감정가와 같은 135,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 135,000,000원입니다. 다만 비교할 최근 실거래가격이 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 135,000,000원 | 132,310,000원 | 1,772,939,107원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 108,000,000원 | 105,688,000원 | 1,799,561,107원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 86,400,000원 | 84,444,800원 | 1,820,804,307원 | 0원 |
위 80%·64% 금액은 제공된 회차별 시나리오입니다. 실제 매각 진행 여부와 다음 매각조건은 법원 원본을 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 서부산새마을금고 | 1,860,000,000원 | 132,310,000원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 김판재 | 45,249,107원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
135,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 2,690,000원을 제외한 132,310,000원이 선순위 근저당권에 배당되고, 신청채권자 김판재의 청구액 45,249,107원에는 예상배당이 없습니다. 전체 채권 미배당액은 1,772,939,107원이지만, 이는 후순위 채권의 미회수 문제이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
근저당권 채권최고액 1,860,000,000원에는 공동담보목록 표시가 있으므로, 해당 액수를 이 호실의 단독 실제 채무로 단정하지 않습니다. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 부산진구 전포동 전포초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·업무시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 부전역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 5,659,000원/㎡입니다.
- 건물상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 내부 마감은 이해관계인 부재로 조사하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권부터 확인. 대지권 미등기이며 유무 미상입니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함돼 있으므로 감정평가서와 매각물건명세서 원본을 우선 대조해야 합니다.
- 가격 메리트 단정 금지. 현재 최저가는 감정가와 같은 135,000,000원이며 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 감정가 100%라는 이유만으로 적정가나 저가라고 판단하지 마세요.
- 김판재 관계 확인. 임차권자와 현재 경매 채권자가 동일명입니다. 임대차계약, 보증금 지급관계와 경매채권 발생경위를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 김우정 점유 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 점유 부분·보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 현장 점유와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 근저당 공동담보 확인. 채권최고액 1,860,000,000원에는 공동담보목록 제2016-345호가 표시돼 있습니다. 공동담보 다른 물건의 배당·변제 상황을 원본에서 확인해야 실제 채권 잔액을 파악할 수 있습니다.
- 세금·비용 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 배당요구종기 이후 제출된 권리와 세금 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
이 물건의 등기 순위만 보면 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2016.09.29 근저당권이고, 김판재·김우정의 전입은 모두 그 이후입니다. 김판재의 보증금 40,000,000원도 매수인에게 승계되지 않으며, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 이번 사건에서 더 중요한 확인사항은 대지권 미등기와 대지권 유무 미상입니다. 더구나 현재는 감정가와 최저가가 모두 135,000,000원인 신건이고, 최근 실거래 비교 자료도 없어 가격이 싸다는 근거는 없습니다. 따라서 결론은 “권리 승계는 정리되지만, 대지권과 가격 검증을 끝내기 전에는 보수적으로 본다.”입니다.
