광주지방법원 2025타경32674. 광주 광산구 쌍암동 에드가303 2층 201호로, 법원 용도분류는 근린시설이며 감정평가상 이용상태는 공동주택(오피스텔)입니다. 소유자 최수백이 2012년 6월 25일 매매를 원인으로 거래가액 57,400,000원에 취득했고, 2013년 11월 1일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 등기부상 핵심은 근저당이 아니라 한희선의 주택임차권입니다. 2013년 중흥신용협동조합 근저당은 2016년 이미 말소됐고, 2022년 국세 압류도 2023년 해제됐습니다.

남은 말소기준권리는 2025년 5월 1일 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정입니다. 그러나 한희선은 2019년 12월 20일 주민등록과 점유를 시작했고, 2019년 11월 28일 확정일자를 갖춘 뒤 2024년 2월 5일 보증금 55,000,000원의 임차권등기까지 마쳤습니다. 경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 임차인이므로 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 부족액은 매수인이 인수합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다

현재 확인되는 실제 임차인은 한희선·유소연 2명입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 임차인 수에 포함하지 않았습니다. 한희선은 대항력과 우선변제권이 확인되지만, 유소연은 보증금 3,000,000원·월세 300,000원으로 전부를 점유하면서도 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.

② 임차인 분석 — 확정 인수 1명, 미상 점유 1명

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다

최근 거래를 우선하면, 같은 단지 유사 면적의 최근 12개월 거래는 2025년 6월 65,000,000원과 2025년 8월 63,000,000원으로 평균 64,000,000원입니다. 최신 거래는 63,000,000원이며, 최근 거래 평균은 이전 거래보다 5.8% 높은 흐름입니다.

현재 최저가 26,432,000원은 최근 12개월 평균의 41.3%지만, 이는 인수를 제외한 숫자입니다. 한희선의 미배당 보증금까지 합산한 실질취득액은 55,875,776원으로, 최근 12개월 평균의 87.3%, 최신 거래가의 88.7%입니다. 최근 평균보다 8,124,224원 낮지만, 유소연의 권리와 명도 비용이 확정되지 않은 상태라 이 차액을 전부 가격 메리트로 볼 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 26,432,000원 가정)

한희선의 보증금 부족분 29,443,776원은 매수인 인수로 계산했습니다. 주택도시보증공사의 청구액 58,428,698원은 현재 가정에서 전액 미배당이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 롯데마트 남동측 인근으로 각종 상업용 건물과 오피스텔이 형성된 번화한 상가지대입니다.
• 교통. 첨단지구 간선도로망이 정비돼 차량 통행이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 교통상황은 양호합니다.
• 도로. 서측으로 왕복 4차선 도로에 접하고 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 중로1류에 접합니다. 국가산업단지·중점경관관리구역·가로구역별 최고높이 제한구역에 포함됩니다.
• 토지. 대지 1,256.4㎡, 평지의 세로장방형이며 공시지가는 1,530,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 폐문부재로 내부가 아닌 외부 관찰에 의해 조사됐습니다.
• 환금성. 단지는 130세대이며 경매 통계상 평균 유찰 2.6회, 매각률 0.0%로 집계돼 환금성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가와 총취득액 분리. 입찰금액 외에 한희선의 미배당 보증금 29,443,776원을 별도 인수하는 구조입니다.
• 임차권 원본 확인. 을구 3번 주택임차권의 존속 조건과 배당요구·채권계산서 내용을 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
• 유소연 전입일 확인. 전입신고일이 말소기준일인 2025.05.01보다 앞서는지 확인하기 전에는 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
• 중복 점유 관계 확인. 한희선은 건물전부에 임차권등기를 마쳤고 유소연도 전부를 점유하는 것으로 조사됐으므로, 실제 인도·전대·점유승계 관계를 확인해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰로 낙찰가가 내려가도 한희선 인수액이 늘어 실질취득은 약 55,700,000원대에 머뭅니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가는 폐문부재로 외부 관찰만 이뤄졌으므로 내부 수리비와 설비 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 용도와 금융조건 확인. 법원 분류는 근린시설이고 감정 이용상태는 공동주택(오피스텔)이므로 대출·세금·임대 가능 용도를 사전에 확인해야 합니다.
• 체납과 비용 확인. 관리비·당해세·명도비·취득 관련 비용은 현재 실질취득액에 포함되지 않았습니다.

맺으며 — “45% 최저가”가 아니라 “87.3% 실질취득”

표면적인 최저가는 26,432,000원으로 감정가의 44.8%까지 내려왔습니다. 그러나 한희선의 보증금 부족액 29,443,776원을 인수하면 실질취득액은 55,875,776원입니다. 최근 12개월 평균 64,000,000원의 87.3%이므로 확정된 권리만 놓고 보면 시세 아래지만, 낙찰가가 더 내려가도 총취득액은 거의 줄지 않습니다.

여기에 유소연의 전입일과 대항력 여부가 확인되지 않았고, 건물전부를 대상으로 한 두 임차인의 점유 관계도 정리되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 유소연의 권리와 실제 점유관계를 얼마나 명확히 확인하느냐입니다. 가격은 검토 가능, 권리는 확인 전 보류. 최저가만 보고 접근할 물건은 아닙니다.