광주지방법원 2025타경32674. 광주 광산구 쌍암동 에드가303 2층 201호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가의 실제 이용상태는 공동주택(오피스텔)로 조사됐습니다. 소유자는 최수백이며, 소유권이전 등기는 2013.11.01. 접수됐고 원인은 2012.06.25. 매매, 거래가액은 57,400,000원입니다.
등기 흐름만 보면 과거 중흥신용협동조합 근저당권 27,300,000원은 2016.06.10. 해지로 이미 말소됐고, 2022년 국세 압류 역시 2023.09.04. 해제로 말소됐습니다. 현재 핵심은 2024.02.05. 등기된 한희선의 주택임차권과, 별도로 현황조사·매각물건명세서에 나타나는 유소연의 점유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32674 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 694-116 에드가303 2층 201호 |
| 도로명 | 광주광역시 광산구 임방울대로826번길 55 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공동주택(오피스텔) |
| 대상 면적 | 27.5352㎡ |
| 소유자 | 최수백 · 거래가액 57,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 59,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 58,428,698원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 있다
말소기준으로 제시된 권리는 2025.05.01. 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 2024.02.05. 등기된 한희선의 주택임차권은 등기 순서상 선순위이고, 전입일 2019.12.20., 확정일자 2019.11.28., 보증금 55,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 2명, 주택도시보증공사는 승계인
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월세 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유소연 | 전부 | 3,000,000원 | 300,000원 | 전입 미상 / 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한희선 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 55,000,000원 | - | 2019.12.20 / 2019.11.28 | 있음 | 있음 | HUG 승계·확약 |
실제 임차인은 유소연·한희선 2명입니다. 주택도시보증공사는 한희선 임차권의 승계인인 신청채권자이지 별도의 실제 임차인이 아닙니다. 따라서 한희선 보증금 55,000,000원과 주택도시보증공사를 별도 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세 아래
한양에드가303동의 실거래는 총 8건이 확인됩니다. 전체 평균은 61,375,000원이지만, 가격 판단은 과거 거래를 모두 섞은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 64,000,000원, 최신 거래 63,000,000원, 최근 추세 +5.8%를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 25.63㎡ | 10 | 63,000,000원 |
| 2025.06 | 25.63㎡ | 6 | 65,000,000원 |
| 2024.07 | 24.87㎡ | 6 | 63,000,000원 |
| 2024.06 | 25.63㎡ | 10 | 50,000,000원 |
| 2023.11 | 25.63㎡ | 9 | 63,000,000원 |
| 2022.10 | 25.63㎡ | 10 | 63,000,000원 |
| 2021.12 | 25.63㎡ | 9 | 70,000,000원 |
| 2021.10 | 27.54㎡ | 3 | 54,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 2건 | 64,000,000원 |
현재 최저매각가 59,000,000원은 최근 12개월 평균의 92.2%입니다. 최신 거래 63,000,000원보다도 낮고, 최근 거래군은 과거 거래군 대비 5.8% 상승한 흐름입니다. 따라서 가격만 놓고 보면 신건 감정가가 시세 이상인 유형은 아닙니다. 다만 이 가격 메리트를 그대로 확정하기 전에 유소연의 전입·점유 관계를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,462,000원 |
| 1. 임차인 한희선 보증금 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 58,428,698원 | 2,538,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 한희선 보증금 55,000,000원이 전액 배당돼 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 2,538,000원을 배당받고 55,890,698원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 숫자상 인수액과 확약 적용 후 실질은 다르다
| 회차 | 매각가 | 시뮬레이션 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 100% | 59,000,000원 | 0원 | 한희선 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 80% | 47,200,000원 | 9,049,600원 | 한희선 실질 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 37,760,000원 | 18,319,680원 | 한희선 실질 0원 |
일반적인 대항력 임차인이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인 인수로 전환돼 실질취득액이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 하지만 이 사건의 한희선 임차권은 주택도시보증공사의 명시적 포기·말소 확약이 있으므로 위 시뮬레이션의 9,049,600원·18,319,680원은 룰상 계산값일 뿐 한희선 관련 실질 인수는 0원입니다. 다만 이 확약은 유소연에게 확장되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 롯데마트 남동측 인근이며 각종 상업용 건물과 오피스텔이 형성된 번화한 상가지대입니다.
- 교통. 첨단지구 내 간선도로망이 정비돼 차량 통행이 용이하고 인근에 시내버스승강장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 10층 건물의 2층 201호이며 기본 위생·급수·개별난방·소화전·화재탐지·스프링클러·엘리베이터·기계식주차 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 왕복 4차선 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·국가산업단지·가로구역별 최고높이 제한구역·중점경관관리구역이며 중로1류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,256.4㎡, 공시지가 1,530,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 거래. 한양에드가303동 130세대이며 최근 실거래 8건, 전체 거래 범위는 50,000,000원~70,000,000원입니다.
- 조사 한계. 현장 감정은 폐문부재로 외부관찰에 의해 진행됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 잔존 임대차보증금 반환청구권·대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 범위를 원문으로 확인하세요.
- 유소연 전입 확인. 보증금 3,000,000원·월세 300,000원 점유자의 전입일과 실제 점유 개시 시점을 확인해야 대항력 여부를 판정할 수 있습니다.
- 임차인 수 구분. 실제 임차인은 유소연·한희선 2명이며 주택도시보증공사는 한희선 권리의 승계인입니다. 중복 임차보증금으로 계산하지 마세요.
- 배당표 확인. 현재 59,000,000원 가정에서 한희선 보증금은 전액 배당되지만, 신청채권자에게는 55,890,698원의 미배당이 발생합니다.
- 4회 유찰 상태 확인. 현재 최저가가 감정가 100%로 표시되는 회차 조건과 매각기일 진행 상태를 입찰 전 재확인하세요.
- 점유·명도 확인. 폐문부재 외부관찰 물건이므로 실제 점유자와 인도 조건을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 가격 메리트는 있지만 권리 확인이 먼저다
이 물건은 현재 최저가 59,000,000원이 최근 12개월 평균 64,000,000원의 92.2%라서 가격만 보면 접근 근거가 있습니다. 더구나 가장 큰 금액인 한희선 보증금 55,000,000원은 주택도시보증공사의 확약으로 잔존 반환청구권·대항력 포기 및 임차권등기 말소가 예정돼 있어 그 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단됩니다.
하지만 이 사건을 “인수 0원짜리 안전물건”으로 단정하면 안 됩니다. 유소연 보증금 3,000,000원은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력이 가능·미상이고, 한희선에 대한 확약의 효력은 유소연에게 적용되지 않습니다. 여기에 4회 유찰 이력과 단지 평균 3.1회 유찰이라는 흐름까지 겹칩니다. 결론은 가격은 긍정적, 주된 임차권은 확약으로 해소, 그러나 미상 임차인 확인 전까지 권리는 보류입니다.
