부산지방법원 2025타경6068. 부산 남구 문현동 보람 더 하임 1동 2702호, 31층 건물 중 27층의 아파트입니다. 현재 소유자는 권윤미·염동엽으로 각 2분의 1씩 공유하고 있으며, 이번 경매개시결정은 권윤미 지분 전부에 대해서만 내려졌습니다. 따라서 160,000,000원에 낙찰받는다고 해서 이 아파트 전체 소유권을 취득하는 것이 아니라, 기존 공유자 염동엽과 함께 1/2 지분을 보유하는 구조가 됩니다.
권리관계 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2015년 5월 26일 설정된 하나은행 근저당권 112,800,000원입니다. 그 뒤 2024년 권윤미 지분에 설정된 가토대부 근저당 36,000,000원과 2025년 이후 연속된 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 전체 아파트 실거래 평균과 지분 최저가를 그대로 나란히 놓으면 160,000,000원이 288,444,444원의 55.5%라 매우 저렴해 보입니다. 하지만 매각대상이 절반 지분이므로 같은 비율로 비교하려면 최근 12개월 전체 평균의 절반인 144,222,222원과 보아야 합니다. 현재 최저가는 이 지분가치보다 높고, 최신 2026년 8월 거래 300,000,000원의 절반인 150,000,000원보다도 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6068 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 806 보람 더 하임 1동 27층2702호 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 실거래 비교면적 85.0㎡ · 31층 중 27층 |
| 공유관계 | 권윤미 2분의 1 · 염동엽 2분의 1 |
| 매각대상 | 권윤미 지분 전부 — 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사가토대부 / 22,955,616원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행, 이후 권리는 소멸
현재 확인된 임차인 권리는 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 점유관계까지 단정할 수는 없습니다. 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 임차보증금이나 등기상 인수액은 0원입니다.
말소기준인 하나은행 근저당 112,800,000원보다 뒤에 설정된 가토대부의 권윤미 지분 근저당 36,000,000원, 염동엽·양소미·엄성향·김정형·방서현·최은주의 가압류, 가토대부의 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 55.5%가 아니라 ‘지분가치 대비 110.9%’
보람더하임 85.0㎡의 최근 거래는 다음과 같습니다. 전체 12건 평균은 292,333,333원이지만, 가격 메리트 판단에는 최근 12개월 9건 평균인 288,444,444원과 최신 거래 300,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -5.1%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 85.0㎡ | 28 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 29 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 16 | 288,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 9 | 282,000,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 22 | 288,000,000원 |
| 2025.11 | 85.0㎡ | 4 | 278,000,000원 |
| 2025.09 | 85.0㎡ | 20 | 280,000,000원 |
| 2025.09 | 85.0㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2025.05 | 85.0㎡ | 10 | 297,000,000원 |
| 2024.11 | 85.0㎡ | 23 | 315,000,000원 |
| 2024.06 | 85.0㎡ | 29 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 85.0㎡ | 9건 | 288,444,444원 |
표면적으로는 최저가 160,000,000원이 최근 12개월 평균 288,444,444원의 55.5%에 불과합니다. 하지만 이는 전체 호수 실거래와 1/2 지분 가격을 비교한 수치입니다. 동일한 지분비율로 환산하면 최근 평균의 절반은 144,222,222원이고, 최신 거래 300,000,000원의 절반은 150,000,000원입니다.
따라서 현재 160,000,000원은 최근 평균 지분가치의 약 110.9%, 최신 거래 지분가치의 약 106.7%입니다. 지분의 낮은 환금성과 공유관계까지 감안하기 전부터 이미 단순 비례가격보다 높습니다. 게다가 최근 거래 추세가 -5.1%이므로 전체 평균 292,333,333원만 보고 가격 가점을 주는 것도 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 112,800,000원 | 112,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사가토대부 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 가압류 · 염동엽 | 100,000,000원 | 8,160,000원 |
| 4. 가압류 · 양소미·엄성향 | 32,676,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김정형 | 49,339,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 방서현 | 65,308,240원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 최은주 | 165,781,410원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 염동엽 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 611,904,650원 중 예상 배당액은 156,960,000원, 미배당액은 454,944,650원입니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰되면 가격은 내려가지만 지분구조는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 454,944,650원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 486,496,650원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 102,400,000원 | 100,166,400원 | 511,738,250원 |
1회 유찰 시 128,000,000원, 2회 유찰 시 102,400,000원으로 낮아집니다. 그러나 어느 회차든 낙찰자가 취득하는 것은 권윤미의 1/2 지분이라는 점은 변하지 않습니다. 가격이 내려간다고 공유관계와 우선매수권, 지분 자체의 낮은 환금성이 사라지는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 남구 문현동 지하철 문현역 남서측 인근으로, 주변은 상업·업무시설과 주상복합건물, 아파트단지 등이 형성된 역세권 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 문현역이 있어 일반적인 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 31층 건물 중 27층이며 급·배수, 위생, 화재탐지·소화, 승강기, 도시가스, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 전포대로 왕복 10차선, 남측 약 8m, 서측 약 5m 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 4,297,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 보람더하임은 218세대, 2006.04.12 준공이며 85.0㎡ 실거래가 확인됩니다.
- 환금성. 전체 아파트 실거래는 존재하지만 이번 매각물은 전체 호수가 아닌 1/2 지분이므로 일반적인 아파트 매매와 동일한 환금성을 기대하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 확인. 2702호 전체가 아니라 권윤미의 2분의 1 지분만 매각됩니다. 낙찰 후 염동엽과의 공유관계가 남습니다.
- 시세 비교 기준. 160,000,000원을 전체 최근 평균 288,444,444원과 직접 비교하지 말고, 지분비율을 맞춘 144,222,222원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 구간이 이전 구간 대비 -5.1%이므로 전체 12건 평균 292,333,333원만 근거로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고가 1회 가능하므로 외부 입찰자의 낙찰 확실성에 영향을 줍니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 권리는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유관계는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 하나은행 112,800,000원과 가토대부 36,000,000원이 전액 배당되고 후순위 가압류에는 대규모 미배당이 발생합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서와 매각기일 현재 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 지분구조가 어렵다
이 사건은 겉으로 보면 감정가 160,000,000원이 최근 12개월 전체 실거래 평균 288,444,444원의 55.5%라 상당히 싸 보입니다. 하지만 그 비교 자체가 잘못된 출발점입니다. 매각대상은 권윤미의 1/2 지분이고, 최근 평균을 동일 지분으로 환산하면 144,222,222원입니다. 현재 최저가는 그보다 약 10.9% 높습니다.
권리 측면에서는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액이 0원이라는 장점이 있습니다. 반면 낙찰 후에도 다른 1/2 공유자가 남고, 공유자의 우선매수권이 있으며, 시장 가격도 최근 구간이 과거 대비 -5.1% 하락했습니다. 결론은 분명합니다. 권리 인수는 낮지만, 신건 가격은 지분가치 대비 높고 환금성 제약도 큰 사건입니다. ‘전체 아파트를 반값에 사는 경매’로 보면 안 됩니다.
