부산지방법원 2025타경6249. 부산 남구 우암동 ‘우암중앙하이츠아파트’ 104동 15층 1504호입니다. 집합건축물대장상 용도는 아파트이고, 평가 대상 면적은 84.5909㎡입니다. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 22층 건물 내 15층이며, 현재 소유자는 최종문입니다. 최종문은 2022.09.29. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 350,000,000원으로 기재되어 있습니다.
권리분석의 기준점은 2024.02.29. 설정된 주식회사부산은행 근저당권 11,550,000원입니다. 이 권리를 말소기준으로 계산하면 이후 부산신용보증재단·부산은행·한화생명보험의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6249 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 우암동 101-1 우암중앙하이츠아파트 104동 15층1504호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.5909㎡ · 22층 건물 내 15층 |
| 소유자 | 최종문 · 2022.09.29. 소유권이전 · 거래가액 350,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 308,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 11,550,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수는 0원이지만, 실제 점유·임대차 관계는 입찰 전 현장조사와 관련 원본을 다시 확인하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 신건 308,000,000원은 최근 시세 이상
우암중앙하이츠아파트는 465세대, 사용승인일은 2004.12.10.입니다. 평가 대상과 매칭된 84.59㎡·84.99㎡ 거래 표본은 12건이며, 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 290,636,363원과 최신 거래, 최근 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.59㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 14 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 22 | 282,000,000원 |
| 2026.03 | 84.59㎡ | 21 | 304,000,000원 |
| 2026.03 | 84.59㎡ | 10 | 297,000,000원 |
| 2026.02 | 84.59㎡ | 20 | 320,000,000원 |
| 2026.01 | 84.59㎡ | 19 | 290,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 9 | 293,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 9 | 293,000,000원 |
| 2025.11 | 84.59㎡ | 20 | 263,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 20 | 285,000,000원 |
| 2025.05 | 84.59㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 11건 | 290,636,363원 |
최근 12개월 평균은 290,636,363원인데 현재 최저가는 308,000,000원으로 최근 평균의 106.0%입니다. 최신 거래는 2026.07. 260,000,000원이고, 최근 가격 추세는 -3.1%입니다. 즉 전체 과거 거래 평균만 볼 것이 아니라 최근 거래와 하락 추세를 함께 보면, 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,112,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 11,550,000원 | 11,550,000원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사부산은행 | 13,543,138원 | 13,543,138원 |
| 5. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 33,073,667원 | 33,073,667원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 169,721,195원 |
매각가 308,000,000원 가정 시 채권자 청구 합계 133,166,805원은 전액 배당되고, 부족액은 0원, 소유자 잔여는 169,721,195원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성지고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 감정요항상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 22층 건물 내 15층이며, 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북서측으로 폭 약 20미터 내외 도로와 접하고, 토지는 평지의 부정형이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역, 일반도로·중로1류 접합, 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 1,377,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 사례. 84.59㎡·84.99㎡ 거래 표본 12건의 최저는 260,000,000원, 최고는 320,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가 308,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.0%입니다. 현재 회차를 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -3.1%이고 최신 거래는 260,000,000원입니다. 과거 전체 평균만으로 가격 상한을 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유를 재확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 내부 이용상황과 관리상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2026.08.13. 을구 14번 근저당권의 한국자산관리공사 권리이전 기재를 포함해 최종 등기 상태와 말소관계를 확인해야 합니다.
- 회차별 가격 구분. 제공된 시나리오상 1회 유찰 246,400,000원, 2회 유찰 197,120,000원으로 현재 신건과 가격 차이가 큽니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 물건은 제공된 배당 계산상 매수인 인수 0원이고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조라 권리 측면은 비교적 단순합니다. 그러나 현재 신건 최저가 308,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 290,636,363원의 106.0%입니다. 최신 거래는 260,000,000원, 최근 추세는 -3.1%이므로 신건 가격에 메리트를 부여하기 어렵습니다.
또한 감정요항상 임대관계가 미상이고 내부도 확인되지 않았으며, 등기부에는 2026.08.13. 권리이전 기재도 있습니다. 따라서 결론은 “현재 계산상 인수는 0원이지만, 가격은 보수적으로 보고 점유·등기 원본을 재확인해야 하는 신건”입니다. 가격만 놓고 보면 현재 회차보다 유찰 시나리오를 따로 비교하는 편이 합리적입니다.
