부산지방법원 2024타경109822. 부산 사하구 다대동 958-17의 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 1층 근린생활시설 및 단독주택, 2층 단독주택으로 이용 중이며 토지면적은 173.0㎡입니다. 현재 소유자는 정희균 씨입니다. 등기부에는 근저당이나 압류가 확인되지 않고, 말소기준권리는 2024.09.11. 접수된 류경숙의 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 2022.01.05. 전입 임차인 박준영 씨입니다. 1층 점유, 보증금 5,000,000원·월세 300,000원으로 조사됐고, 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 있는 임차인입니다. 배당 구조상 우선변제권이 없어 보증금은 배당되지 않고 매수인에게 남습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109822 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 다대동 958-17 · 부산광역시 사하구 윤공단로17번길 22 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 이용상태 | 1층 근린생활시설 및 단독주택 · 2층 단독주택 |
| 토지 | 대 · 173.0㎡ · 주상용 · 완경사 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 정희균 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 482,861,920원 / 482,861,920원 |
| 유찰 | 4회 |
| 채권자 / 청구 | 류경숙 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
1998.11.12. 설정된 최해림의 전세권 35,000,000원은 2016.01.29. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 기준은 2024.09.11. 강제경매개시결정입니다. 그러나 박준영 씨는 2022.01.05. 이미 전입했으므로 기준권리보다 앞선 대항력을 갖습니다. 따라서 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸해도 임차보증금 5,000,000원은 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박준영 | 1층 | 2022.01.05 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 매수인 5,000,000원 인수 |
③ 가격 시나리오 — 유찰돼도 인수 500만원은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 100%) | 482,861,920원 | 5,000,000원 | 487,861,920원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 80%) | 386,289,536원 | 5,000,000원 | 391,289,536원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 64%) | 309,031,628원 | 5,000,000원 | 314,031,628원 | 0원 |
신청채권 210,000,000원은 현재 회차뿐 아니라 제시된 5회·6회 유찰 시나리오에서도 전액 배당되고, 채권 미배당액은 모두 0원입니다. 다만 이것은 채권자 배당 안정성에 관한 수치일 뿐, 매수인의 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 매수인에게는 별도로 임차보증금 5,000,000원 인수가 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 482,861,920원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,228,619원 |
| 인수 · 임차인 박준영 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 류경숙 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 265,633,301원 |
박준영 보증금 5,000,000원은 배당표에서 0원 배당되고 매수인이 인수합니다. 집행비용은 7,228,619원, 류경숙 청구 210,000,000원은 전액 배당되며, 소유자 교부 예상액은 265,633,301원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 건물·토지 리스크
- 이용상태. 1층은 근린생활시설 및 단독주택, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물구조. 철근콘크리트 및 조적조 스라브지붕 2층 건물이며 사용승인일자는 1989.10.21.입니다.
- 인접 건물과의 관계. 본건 건물은 인접한 958-11번지 건물과 서측 내벽을 공유해 외견상 하나의 건물처럼 보이나 공부상 별도 건물로 분리 등재되어 있습니다.
- 옥상 출입. 옥상으로 직접 올라가는 계단이 없어 인접 건물의 철제 계단을 통해 출입할 수 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 2-1~4가 각 포함된 일괄매각입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다대고등학교 북서측 인근이며 주변은 근린생활시설, 아파트, 연립주택, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 완경사·세로장방 형상, 세로한면(가) 도로 조건입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·비행안전구역·상대보호구역에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공시지가. 1,013,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액을 낙찰가에 더할 것. 현재 회차 기준 실질취득은 482,861,920원이 아니라 487,861,920원입니다.
- 임차인 명도 조건 확인. 박준영 씨는 대항력 있는 임차인이므로 보증금 반환과 점유 이전 조건을 함께 검토해야 합니다.
- 1층 점유범위 확인. 임차인은 1층으로 조사되어 있으므로 현장에서 실제 점유 범위와 이용상태를 대조해야 합니다.
- 인접 건물 공유 구조 확인. 958-11번지 건물과 서측 내벽을 공유하고 옥상 출입도 인접 건물 철제 계단을 이용하므로 현장 확인이 중요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 2-1~4 포함 여부와 실제 현황을 원본 매각서류 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 4회 유찰이라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고, 실질취득가를 기준으로 별도 시세를 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 인수 구조를 먼저 본다”
이 사건은 등기부에 복잡한 근저당이나 압류가 겹친 유형은 아닙니다. 그러나 권리가 단순하다고 매수인 부담까지 없는 것은 아닙니다. 2022.01.05. 전입한 박준영 씨가 2024.09.11. 말소기준권리보다 앞서기 때문에 보증금 5,000,000원은 매수인에게 남습니다. 현재 회차의 실질취득은 487,861,920원이며, 이후 유찰 시나리오에서도 각 매각가에 5,000,000원을 더해 판단해야 합니다.
여기에 1층 근린생활시설·단독주택, 2층 단독주택의 복합 이용, 인접 958-11번지 건물과의 서측 내벽 공유, 인접 건물 철제 계단을 이용한 옥상 출입, 제시외 물건 포함 일괄매각이라는 현장 확인 요소가 겹칩니다. 채권은 전액 배당되지만 매수인은 별도의 권리·물리 리스크를 확인해야 하는 사건입니다. 실거래 근거 없이 4회 유찰만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
