부산지방법원 2026타경207. 부산 기장군 정관읍 매학리 397-17의 근린상가 + 토지입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설(제조업소)과 화장실로 이용 중이고, 토지는 1,616.0㎡의 대지입니다. 현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 1,889,296,170원인 신건입니다.
권리 흐름의 기준은 2023.04.21. 설정된 해운대농업협동조합 근저당권 1,440,000,000원입니다. 그 뒤의 지방자치단체 압류, 국세 압류, 신용보증기금·중소기업은행 가압류, 강제·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞선 2021.01.07. 가등기입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경207 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 397-17 · 부산광역시 기장군 정관읍 정관상곡2길 59-12 |
| 물건종류 | 근린상가 + 토지 · 근린생활시설(제조업소) 및 화장실 이용 |
| 토지 | 대 · 1,616.0㎡ · 공업용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사디피엔지니어링 |
| 감정가 / 최저가 | 1,889,296,170원 / 1,889,296,170원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2023.04.21. 해운대농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,440,000,000원 |
| 청구액 | 1,440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 가등기는 확인 필수
가장 중요한 등기는 2021.01.07. 갑구 3번 소유권이전청구권 가등기입니다. 가등기권자는 주식회사디피엔지니어링으로, 현재 소유자와 동일하게 기재되어 있습니다. 그러나 이 가등기는 2023.04.21. 말소기준권리보다 앞서 있으며, 별도 검토사항에도 “가등기(담보가등기) — 종류 확인 필요”라고 기재되어 있습니다. 따라서 원본 등기와 가등기 원인·말소 여부를 확인하기 전에는 인수 위험이 해소됐다고 볼 수 없습니다.
반면 2025.02.05. 기장군 압류, 2025.02.06. 국 압류, 2025.05.20. 신용보증기금 가압류 370,000,000원, 2025.06.16. 중소기업은행 가압류 32,140,694원, 2025.08.22. 강제경매개시결정, 2026.05.28. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 확인된 임차인은 없지만 점유 경계 이슈 존재
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 또한 매각물건명세서 비고와 감정평가 내용 모두 목록1 토지 북동측 일부가 타인 점유인 것으로 추정된다고 적고 있으며, 정확한 범위는 측량을 요한다고 되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,889,296,170원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,292,962원 |
| 1. 근저당 · 해운대농업협동조합 | 1,440,000,000원 | 1,440,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 370,000,000원 | 370,000,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 32,140,694원 | 32,140,694원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,862,514원 |
현재 회차 가정에서는 배당표에 반영된 채권 1,842,140,694원이 모두 배당되고 25,862,514원이 소유자에게 남습니다. 매수인 인수금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 말소기준 전 가등기의 법적 효과는 배당금액과 별개로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,889,296,170원 | 1,842,140,694원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 1,511,436,936원 | 1,493,922,567원 | 348,218,127원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 1,209,149,548원 | 1,194,658,053원 | 647,482,641원 |
유찰되면 매각가는 1,511,436,936원, 다시 유찰되면 1,209,149,548원으로 낮아집니다. 하지만 이 물건은 아파트처럼 실거래 시세가 제시된 사례가 아니므로, 최저가가 내려간다는 사실만으로 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 선순위 가등기와 토지 일부 타인 점유 추정은 유찰 횟수와 무관하게 확인해야 할 위험입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 정관고등학교 남서측 인근으로 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 건물은 근린생활시설(제조업소)과 화장실로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조·경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층건이며 2007.12.10. 사용승인입니다.
- 설비. 위생설비가 있고 일부에는 전기보일러에 의한 난방설비가 있습니다.
- 토지. 대 1,616.0㎡, 공업용, 완경사·부정형, 세로한면(가)입니다. 공시지가는 463,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반공업지역·자연녹지지역 및 제1종지구단위계획구역 등이 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2021.01.07. 가등기의 원인, 담보가등기 여부, 말소 가능성 및 매각 후 존속 여부를 확인하세요.
- 토지 점유 확인. 북동측 일부 타인 점유 추정 부분의 위치·면적·점유자를 측량과 현황으로 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되는 범위를 매각목록과 현황에서 대조하세요.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 실제 사용·점유 관계를 현장에서 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 기장군 및 국의 압류가 존재하므로 체납관계와 배당순위를 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 또는 유찰가만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘가등기와 점유’를 풀어야 한다
이 사건은 후순위 권리만 보면 단순합니다. 2023.04.21. 해운대농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 2021.01.07. 가등기가 말소기준보다 앞서 있다는 사실이 결론을 바꿉니다. 게다가 토지 북동측 일부에는 타인 점유가 추정되어 정확한 범위에 측량이 필요합니다.
현재 회차의 산정 인수액은 0원이지만, 이것을 곧바로 “낙찰자가 떠안을 권리가 없다”는 의미로 받아들이면 안 됩니다. 선순위 가등기의 실체와 효력 확인이 먼저이고, 그 다음이 토지 점유·경계 확인, 마지막이 가격 판단입니다. 이 두 핵심 위험이 정리되기 전에는 신건이든 유찰 후든 공격적인 입찰을 정당화하기 어렵습니다.
