서울중앙지방법원 2023타경106314. 관악구 봉천동 65-30 소재 부동산으로, 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가상 건물은 단층 주택으로 이용 중입니다. 토지는 99.0㎡이고 현재 소유자는 서울대역편백숲2차지역주택조합설립추진위원회입니다. 등기상 현존 근저당권은 없고, 말소기준권리는 2023.05.17. 접수된 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2023.08.29. 김재민의 118,430,000원 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
하지만 단순한 무담보 물건으로만 보면 안 됩니다. 2023.12.07.과 2024.05.22.에는 양도·저당권 또는 임차권 설정 등 처분행위를 금지하는 재산보전처분이 각각 등기됐고, 2024.06.17.에는 파산선고도 등기됐습니다. 이들 등기의 매각 후 처리 상태는 등기자료에서 소멸로 확정 표시되어 있지 않으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 최신 등기부를 직접 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2023타경106314 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 65-30 · 서울특별시 관악구 행운1다길 7-9 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 단층 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 99.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,409,000원/㎡ |
| 소유자 | 서울대역편백숲2차지역주택조합설립추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 813,440,070원 / 813,440,070원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정범석 / 229,930,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 강제경매개시결정
1993.04.28. 삼성생명보험주식회사 명의 채권최고액 39,000,000원의 근저당권은 1999.08.18. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.05.17. 강제경매개시결정이고, 그 뒤 2023.08.29. 김재민의 가압류 118,430,000원은 매각으로 소멸합니다. 반면 이후 재산보전처분 2건과 파산선고는 자료상 매각소멸 여부가 확정 표시되어 있지 않아 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 감정가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 813,440,070원입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 813,440,070원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 650,752,056원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 520,601,644원 | 0원 | 0원 |
시뮬레이션상 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 신고 채권 348,360,000원이 전액 배당되며 채권 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이는 확인된 배당 항목에 따른 계산이며, 임대미상 상태에서 별도 임차권이 확인될 경우 결론이 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 813,440,070원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,534,401원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 정범석 | 229,930,000원 | 229,930,000원 |
| 2. 가압류 · 김재민 | 118,430,000원 | 118,430,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 454,545,669원 |
현재 최저가 813,440,070원 가정 시 신고 채권은 전액 배당되고 소유자 잔여액은 454,545,669원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울봉천초등학교 서측 인근으로, 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장과 서울대입구역이 있어 대중교통 여건은 대체로 무난하지만, 대상물건까지 차량출입은 불가능합니다.
- 건물. 연와조 평옥개지붕 단층 건물로, 외벽은 벽돌 쌓기 마감, 내부는 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시이며 도시가스보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 99.0㎡, 지목 대, 완경사·세로장방 형상이며 도로접면은 세로한면(불)로 표시되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임차 확인. 임대미상으로 기재된 만큼 실제 점유자, 전입세대, 확정일자, 보증금 유무를 반드시 확인해야 합니다.
- 재산보전처분·파산선고. 2023.12.07., 2024.05.22. 보전처분과 2024.06.17. 파산선고의 현재 효력 및 매각 후 등기 정리 방식을 최신 등기부와 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 차량 접근. 대상물건까지 차량출입이 불가능하므로 실제 진입로 폭과 보행 접근성, 이사·공사 차량 접근 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없어 813,440,070원의 감정가가 시장 대비 유리하다고 판단할 근거가 없습니다. 인근 주택·토지의 실제 거래와 개별 입지 조건을 별도로 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역과 교육환경보호구역 등 각종 규제 및 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부가 실제 이용·개발계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수 0원 계산보다 ‘미상 정보 확인’이 먼저
이 사건은 등기상 현존 근저당권이 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서는 채권 미배당과 매수인 인수가 모두 0원으로 계산됩니다. 그러나 임대미상, 차량출입 불가, 소유자의 재산보전처분·파산선고가 동시에 확인됩니다. 여기에 비교 가능한 실거래 자료도 없어 신건 최저가 813,440,070원이 가격적으로 유리하다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 배당구조는 단순하지만 현장점유와 법적 상태의 추가 확인이 필요한 유형입니다. 입찰 판단의 핵심은 할인율이 아니라 임차관계와 파산·보전처분 관련 원본 확인입니다.
