서울중앙지방법원 2023타경116182. 관악구 봉천동 1671-26, 도로명주소 남부순환로231길 25의 지하 1층·지상 3층 주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 현재 소유자는 서울대역편백숲2차지역주택조합설립추진위원회이며, 감정가와 신건 최저가는 모두 1,267,969,450원입니다.
권리분석의 출발점은 2023.08.07 갑구 12번 가압류입니다. 이 가압류가 말소기준으로 제시되어 있고, 이후의 박영규 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 그보다 먼저 전입한 점유자들입니다. 김성길을 제외한 선순위 전입자 8명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없고, 따라서 이들을 단순히 “인수 없음”으로 처리해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2023타경116182 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1671-26 · 서울특별시 관악구 남부순환로231길 25 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 지하1층~3층 주택 · 일괄매각 |
| 건물 | 벽돌조 기타지붕 · 지하 1층 / 지상 3층 |
| 토지 | 대 136.3㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,749,000원/㎡ |
| 소유자 | 서울대역편백숲2차지역주택조합설립추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 1,267,969,450원 / 1,267,969,450원 (신건) |
| 신청채권 청구 | 360,380,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.08.07 가압류
갑구 12번 가압류의 청구금액은 360,380,000원이고, 이후 갑구 13번 박영규 가압류 116,530,000원과 갑구 14번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 을구 7번 김성길 임차권등기 역시 등기 자체는 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸하지만, 임차인의 주민등록·점유·확정일자는 2022.10.18이므로 임차권의 실체는 별도로 봐야 합니다.
또한 2023.12.07 재산보전처분, 2024.05.22 재산보전처분, 2024.06.17 파산선고 등기가 존재합니다. 이 항목들은 매각에 따른 효력 정리가 별도로 확정돼 있지 않으므로, 최종 입찰 전 해당 결정과 매각조건을 원본으로 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 선순위 8명의 보증금이 핵심
조사된 점유·임차 관련 인원은 10명입니다. 이 가운데 CUI L*****는 2023.11.03 전입으로 말소기준 이후이고, 김성길은 보증금·확정일자·배당요구가 확인됩니다. 나머지 8명은 말소기준 이전 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김몽룡 | 3층(호실 미상) | 2021.01.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이영순 | 미상 | 2019.11.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이영주 | 302호 | 2016.10.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이현철 | 101호 | 2019.10.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김동은 | 302호 | 2022.09.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 함희정 | 미상 | 2012.11.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| CUI L***** | 미상 | 2023.11.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI Z***** | 미상 | 2022.10.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| JIN C***** | 미상 | 2022.10.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김성길 | 3층 중 24㎡(문패상 301호) | 2022.10.18 | 2022.10.18 | 70,000,000원 | 있음 | 있음 | 미배당 잔액 |
③ 예상배당표 (매각가 1,267,969,450원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 15,079,694원 |
| 1. 임차인 김성길 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 갑구 12번 가압류 · 권대기 | 360,380,000원 | 360,380,000원 |
| 3. 갑구 13번 가압류 · 박영규 | 116,530,000원 | 116,530,000원 |
| 4. 갑구 14번 경매개시결정 · 권대기 | 360,380,000원 | 360,380,000원 |
| 5. 갑구 12-1번 가압류 경정 | 360,380,000원 | 345,599,756원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 채권 미배당액이 14,780,244원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 김성길 보증금 70,000,000원은 전액 배당됩니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자 8명의 실제 임대차금액은 별도로 확정해야 하므로, 이 표만으로 매수인의 최종 인수부담을 0원으로 단정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원당초등학교 남동측 인근이며, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 서울대입구역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 지하1층부터 3층까지 주택으로 이용되고 있으며, 기본적인 급·배수 위생설비·전기설비·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 136.3㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 지형은 완경사·자루형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 8명 보증금 확인. 말소기준 전 전입자의 임대차계약서·보증금·점유 지속 여부를 확인하지 않고는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 김성길 배당잔액 확인. 보증금 70,000,000원은 현 회차 시뮬레이션상 전액 배당되지만, 실제 매각대금과 배당 결과가 달라져 미배당이 발생하면 잔액 인수 문제가 생깁니다.
- 302호 중첩 점유관계 확인. 이영주와 김동은이 모두 302호로 조사돼 있어 실제 계약·세대·점유관계를 대조해야 합니다.
- 보전처분·파산선고 확인. 2023.12.07·2024.05.22 보전처분과 2024.06.17 파산선고의 매각 후 효력관계를 법원 원본으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 함께 매각되는 사건이므로 토지 136.3㎡와 건물의 매각목록·현황을 일치시켜 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 비교할 실거래 자료가 확인되지 않으므로 감정가 또는 최저가만 보고 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “신건 12억대”보다 먼저 확정해야 할 권리
이 사건은 감정가와 최저가가 모두 1,267,969,450원인 신건이지만, 현재 단계에서 가격의 높고 낮음을 논하기보다 임차인 인수위험의 범위를 먼저 확정해야 합니다. 김성길은 보증금 70,000,000원과 확정일자가 확인되고 현 회차 배당 시뮬레이션에서는 전액 변제되지만, 말소기준보다 먼저 전입한 다른 8명은 보증금이 확인되지 않습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “최저가가 얼마인가”가 아니라 “선순위 전입자 8명의 실제 보증금과 대항력·배당관계가 무엇인가”입니다. 그 금액이 확정되지 않은 상태에서는 매수인의 실질취득비용도 확정되지 않습니다. 권리 확인 전 가격 판단 보류. 이것이 이 사건의 결론입니다.
