창원지방법원 2025타경10565. 창녕군 도천면 송진리 863, 도로명주소 적말길 53의 공업용 물건입니다. 토지는 19,618.4㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 현재 소유자는 브릭앤비주식회사이며 2022.04.14. 소유권을 이전받았습니다. 권리분석의 기준점은 2024.01.26. 설정된 북대구농업협동조합의 채권최고액 4,440,000,000원 근저당권입니다.
그 뒤 2024.04.04. 부국캐피탈주식회사 근저당권 2,600,000,000원이 설정됐고, 중소기업은행·주식회사 에스에누씨·김설경·주식회사 디아이·신용보증기금·신정희· 에이치케이주식회사 등의 가압류와 국·창녕군 압류가 이어졌습니다. 이들 권리는 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 권리만 놓고 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10565 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 도천면 송진리 863 · 경상남도 창녕군 도천면 적말길 53 |
| 용도 | 기타 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지면적 | 19,618.4㎡ |
| 소유자 | 브릭앤비주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 5,474,320,600원 / 5,474,320,600원 (신건) |
| 청구금액 | 2,649,315,067원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 특성 | 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 공시지가 87,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 국민은행 근저당권 1,800,000,000원·420,000,000원·1,200,000,000원과 중소기업은행 근저당권 3,840,000,000원은 등기부상 이미 말소돼 현재 말소기준보다 앞서 인수되는 권리로 남아 있지 않습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.01.26. 북대구농업협동조합 근저당권입니다.
② 점유자 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최종구 | 미상 | 2024.05.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
최종구의 전입신고일은 2024.05.29로 말소기준권리인 북대구농업협동조합 근저당권의 2024.01.26보다 늦습니다. 따라서 현 자료 기준 대항력은 없음입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없지만, 대항력이 없어 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 신건 감정가 그대로, 가격 메리트는 단정 금지
현재 회차는 0회 유찰의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 5,474,320,600원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득 기준도 5,474,320,600원입니다.
비교 가능한 최근 실거래 수치가 제시되지 않은 사건이므로, 이 금액이 시장가보다 싸거나 비싸다고 단정해서는 안 됩니다. 특히 공장용지·공업용 물건은 일반 주거용과 달리 토지·건물·기계기구· 운영상태와 현장 조건의 영향이 크므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주지 않는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,474,320,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 57,143,206원 |
| 을구 7번 근저당권 · 북대구농업협동조합 | 4,440,000,000원 | 4,440,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 부국캐피탈주식회사 | 2,600,000,000원 | 977,177,394원 |
| 갑구 5번 가압류 · 중소기업은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 에스에누씨 | 180,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 김설경 | 200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사 디아이 | 102,860,273원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 190,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 신정희 | 73,702,400원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 에이치케이주식회사 | 264,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 8,350,562,673원 중 예상배당은 5,417,177,394원이며, 현재 회차 미배당은 2,933,385,279원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
⑤ 매각대상·현장 리스크
- 일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구와 제시외 건물 1-1~1-8, 2-1~2-6이 포함됩니다.
- 매각제외. 지상에 소재하는 컨테이너와 제시외 기계기구는 매각에서 제외됩니다.
- 적치물. 지상에 적치물이 다수 소재합니다.
- 점유 확인. 최종구의 점유부분이 미상이라 실제 사용 범위와 매각대상 간 관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지. 19,618.4㎡ 공장용지이며 계획관리지역, 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 접도. 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 소로한면이며 대로3류와 완충녹지에 접합니다.
- 규제. 배출시설설치제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
⑥ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 5,474,320,600원 | 5,417,177,394원 | 2,933,385,279원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 4,379,456,480원 | 4,333,261,915원 | 4,017,300,758원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 3,503,565,184원 | 3,466,129,532원 | 4,884,433,141원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 반면 미배당은 매각가 하락에 따라 커집니다. 다만 시세 자료가 없으므로 80% 또는 64% 회차가 시장가 대비 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각목록 대조. 포함되는 기계기구·제시외 건물과 제외되는 컨테이너·제시외 기계기구를 감정평가서와 현장에서 정확히 구분하세요.
- 적치물 확인. 지상 적치물의 수량·점유·이동 여부를 현장에서 확인하세요.
- 점유자 확인. 최종구는 대항력은 없지만 점유부분이 미상이므로 실제 점유 범위를 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 권리상 인수 0원과 가격 메리트는 별개입니다. 시장 비교값 없이 유찰률만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 공업용 규제 확인. 계획관리지역·지구단위계획구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 조건을 실제 사용계획과 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 매각대상과 제외대상을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 현장은 단순하지 않다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수는 0원입니다. 최종구도 2024.05.29. 전입해 2024.01.26. 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 권리만 보면 비교적 선명합니다.
반대로 매각물 자체는 단순하지 않습니다. 토지 19,618.4㎡의 공업용 물건에 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구와 제시외 건물이 포함되고, 일부 컨테이너와 제시외 기계기구는 제외되며, 지상에는 적치물이 다수 존재합니다. 여기에 점유부분 미상인 점유자도 있습니다. 신건 기준 채권 미배당도 2,933,385,279원에 이릅니다.
권리상 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 승부처는 현장과 매각범위 확인. 이 물건은 등기부만 보고 끝내기보다 실제 매각대상과 사용 가능 범위를 정확히 대조해야 하는 공업용 경매입니다.